Um die Wirtschaft anzukurbeln und die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise abzumildern, beschließt die GroKo im Rahmen ihres milliardenschweren Konjunkturpakets am 3. Juni 2020, die Mehrwertsteuer von 19 Prozent auf 16 Prozent für den Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2020 zu senken. Von der temporären Umsatzsteuersenkung und weiteren Steuererleichterungen profitiert auch die Immobilienwirtschaft.
Zum ersten Mal kommt es seit Einführung des Umsatzsteuersystems mit der Vorsteuerabzugsberechtigung zu einer befristeten Absenkung des Umsatzsteuersatzes. Angestrebtes Ziel der Umsatzsteuersenkung von 19 Prozent auf 16 Prozent und der ermäßigten Umsatzsteuer von derzeit 7 Prozent auf 5, ist die Stärkung der Konjunktur und der Wirtschaftskraft.
Auf den ersten Blick wirken die Maßnahmen für die Wirtschaft recht erfreulich. Doch wie wirksam ist die Steuererleichterung hinsichtlich ihres Kosten-Nutzen-Verhältnisses? Neben den Kostenersparnissen in der Bauwirtschaft, führen die operativen Umsetzungen zu einem höheren Aufwand.
Ersparnisse bei nicht abzugsfähiger Vorsteuer
Einsparungen ergeben sich in den Bereichen, in denen eine umsatzsteuerfreie Vermietung den Vorsteuerabzug auf Anschaffungs- und Herstellungskosten und laufende Aufwendungen ausschließt. Das kann beispielsweise der Fall bei Wohnimmobilien oder Ärztehäusern sein. Durch die Absenkung des Umsatzsteuersatzes auf 16 Prozent reduzieren sich die Kosten für 6 Monate.
Gestaltungsspielraum im Bereich der Projektentwicklung
Bauleistungen werden als einheitliche Leistungen erbracht und gelten mit der Bauabnahme als ausgeführt. Für die gesamte Baumaßnahme ist der Steuersatz entscheidend, der zum Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerkes festgesetzt ist. Bei Bauleistungen sind Teilleistungen grundsätzlich nicht vorgesehen, es können jedoch Vereinbarungen zu Teilleistungen getroffen werden. Dies kann – je nach Situation – zum Vor- oder Nachteil führen. Erstreckt sich eine (Bau-)Leistung über einen Zeitraum mit unterschiedlichen Steuersätzen, wird der Steuersatz angewendet, der zu dem Zeitpunkt gilt, in dem die (Teil-)Leistung als „erbracht“ gilt. Vor dem 1. Juli sind es 19 Prozent, zwischen 1. Juli und 31. Dezember 16 Prozent und ab dem 1. Januar wieder 19 Prozent. Kann eine Bauabnahme im steuerbegünstigten Zeitraum nicht erreicht werden, könnte sich die Vereinbarung abgrenzbarer Teilleistungen lohnen, wenn diese unabhängig von der vollständigen Abnahme begünstigt besteuert wird. Wenn Kunden aber beispielsweise ihren Heizungsmonteur oder Bauträger zu einer „steueroptimierten fiktiven Verschiebung der Leistungserbringung in den steuerbegünstigten Zeitraum nach dem 1. Juli bewegen wollen, so lautet der Fachbegriff hierfür Steuerhinterziehung“, erklärt Jan Lampe, Fachanwalt für Steuerrecht und zertifizierter Berater Steuerstrafrecht (DAA) dieses Vorgehen.
Bestehende Mietverträge prüfen
Denken Sie daran, bestehende Mietverträge oder Dauerrechnungen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Bei einer vereinbarten Bruttomiete, wie es beispielsweise bei kurzfristigen Wohnungsmietverträgen vorkommt, führt die Absenkung der Umsatzsteuer zur Erhöhung der Nettomiete. Ist eine Nettomiete plus Umsatzsteuer vereinbart, wird nur die zu zahlende Miete angepasst.
Systemumstellung zur Senkung der Umsatzsteuer
Die umsatzsteuerrechtlichen Änderungen sind in kurzer Zeit und mit erheblichem Mehraufwand umzusetzen. Rechtzeitig sind Buchhaltungs- und ERP-Systeme auf die geänderten Steuersätze einzustellen, um ein Mehrwertsteuerchaos zu vermeiden. Dauermietrechnungen, Baukostenzuschüsse oder mietfreie Zeiten müssen sowohl zu Beginn als auch zum Ende des geplanten Zeitraums den jeweils unterschiedlichen Umsatzsteuersätzen korrekt zugeordnet werden. Asset Manager und Immobilienverwalter sollten ihre Buchhaltung anweisen, die neuen Umsatzsteuersätze sowohl bei der Umsatzsteuer als auch bei der Vorsteuer separat zu erfassen. Mit Hilfe einer kurzfristigen IT-Lösung durch Software-Spezialisten wird daraus ein schlanker und einfacher Prozess.
Weitere steuerliche Liquiditätshilfen
Der eingeführte Verlustrücktrag als steuerliche Corona-Sofortmaßnahme wird für die Jahre 2020 und 2021 von 1 Mio. auf 5 Mio. Euro (bei Zusammenveranlagung von 2 Mio. auf 10 Mio. Euro) erweitert. Außerdem wird es möglich sein, den Verlustrücktrag für 2020 finanzwirksam mit der Steuererklärung 2019 nutzbar zu machen. Die Ausweitung des steuerlichen Verlustvortrags sowie die erhöhte Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer bieten Liquiditätshilfen für Vermieter und Mieter. Und mit der Einführung eines Körperschaftsteuermodells haben Personengesellschaften die Option, künftig wie Kapitalgesellschaften besteuert zu werden. Damit erhalten Immobilienunternehmen mehr Flexibilität in der steuerlichen Gestaltung.
Sobald uns ergänzende Informationen über die Möglichkeiten im Umgang mit dem zeitlich begrenzten Umsatzsteuersatz von 16 Prozent vorliegen, werden wir Sie umgehend informieren.
