Bauträgerfinanzierung Fremdkapital für Immobilienprojekte
mit Fremdkapital die Grundlage für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung legen
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Dank Senior Loan und Crowdlending zur zuverlässigen Immobilienfinanzierung
Mit Fremdkapital legen Bauträger und Projektierer den Grundstein für die erfolgreiche Finanzierung eines Immobilienprojekts. Zwei Möglichkeiten bieten hier der sogenannte Senior Loan sowie das Crowdlending. Ein Senior Loan stellt in der Regel bis zu 90% der Finanzierungssumme und deckt somit den größten Teil des Projektvolumens ab. Umso wichtiger ist es, einen Finanzierungspartner zu finden, der Projekte flexibel und zuverlässig begleitet. Im Folgenden klären wir, wie Senior Loan und Crowdlending in der Projektfinanzierung abgewickelt werden und wie Sie Finanzierung.com bei der erfolgreichen Finanzierung Ihrer Projekte unterstützen kann.
Abwicklung der Fremdkapital-Finanzierung für Immobilien über das Zwei-Konten-Modell
Üblicherweise werden Fremdkapitalfinanzierungen in Form eines Senior Loans von Bauträgern über ein Zwei-Konten-Modell abgewickelt. Der Bauträger und der Finanzierer müssen die Käufergelder gemäß MaBV separieren. Um dieser Pflicht nachzukommen, werden intern bei einer Bank zwei Konten geführt.
1. Konto
Buchung aller Ausgaben
(Zahlung des Grundstücks, Handwerkerrechnungen etc.)
2. Konto
Buchung aller Einnahmen
(Zahlungen der Käufer)
Diese Kostenteilung dient dem Schutz des Käufers und ist gesetzlich vorgeschrieben. Auf dem 1. Konto wird folglich das Kreditlimit des Bauträgers festgesetzt. Dieses berechnet sich üblicherweise aus den Gesamtkosten abzüglich Eigenkapital.
Die Käufer zahlen abhängig vom Fortschritt des Baus sukzessive auf das 2. Konto ein. Der Bauträger hat den Vorteil, dass Zinsen nur für die Differenz der beiden Konten anfallen, da ein Kompensationsverbund gebildet wird. Das heißt, dass nach Beginn des Baus 30% der Kaufpreise für bereits beurkundete Kaufverträge auf dem 1. Konto eingehen. Zur gleichen Zeit wurden im 2. Konto bereits Kosten für das Grundstück, Erwerbsnebenkosten und Planungskosten angesetzt. Für den Bauträger bedeutet dies: Je schneller er verkauft, desto geringer ist die Zinsbelastung.
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„Durch eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung ermöglichen wir Bauherren, Bauträgern und Projektierern einer jeden Unternehmensgröße den Zugang zu schnellen und unkomplizierten Finanzierungen.“
Sie haben Fragen? Kontaktieren Sie uns und wir helfen Ihnen gerne persönlich weiter.
Maximilian Vorwerk
Bankkaufmann, Real Estate
Gregor Momtsos
B.Sc. Finanzierungsberater, Real Estate
Exit-Strategie: Welche ist die Richtige?
Grundsätzlich gibt es zwei Exit-Strategien für Bauträger: den Globalverkauf und den Einzelverkauf. Zusätzlich besteht natürlich immer die Möglichkeit, einzelne Wohnungen oder das gesamte Objekt im Bestand zu halten. In diesem Fall sollte die Projektfinanzierungen durch eine langfristige Immobilienfinanzierung abgelöst werden.
Mehr zu den Finanzierungsmöglichkeiten von Investoren und Bestandshaltern erfahren Sie hier.
Oftmals muss die Exit-Strategie nicht vor Unterschrift des Kreditvertrags festgelegt werden. Für Finanzierungspartner sind konkrete Planungsszenarien wichtiger. So kann zum Beispiel auch der Globalverkauf angestrebt und der Einzelverkauf als Alternative gesehen werden.
Beim Globalverkauf wird das gesamte Objekt an einen Investor verkauft. Neben weiteren Vorteilen besteht die Möglichkeit, die gesamte Projektgesellschaft in Form eines Share Deals an einen einzelnen Käufer zu veräußern. Wenige Bauträger haben einen Zugang zu institutionellen Investoren, die in der Regel erst bei großvolumigen Projekten einsteigen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Suche nach einem passenden Exit-Partner für den Globalverkauf.
Beim Einzelverkauf wird das aufgeteilte Objekt an private Investoren oder Selbstnutzer verkauft. Vorteilhaft sind die üblicherweise höher erzielbaren Verkaufserlöse. Demgegenüber steht ein umfangreicherer Abwicklungsaufwand, aufgrund einer Vielzahl an Käufern. Der Erfolg des Einzelverkaufs ist maßgeblich abhängig von der Auswahl des richtigen Vertriebspartners. Auch eine Abwicklung im Eigenvertrieb ist möglich, wobei sich Bauträger die Vertriebsprovision sparen.
Was müssen Bauträger & Projektierer außerdem beachten?
Zu hohe Vorverkaufsquote vermeiden
Viele Banken und sonstige Finanzierer verlangen von Bauträgern, die ihr Projekt im Einzelvertrieb abverkaufen, eine Vorverkaufsquote. Das heißt, dass vor Freigabe der Hochbaufinanzierung ein Anteil der Einheiten eines Projekts bereits beurkundet sein muss. Eine hohe Vorverkaufsquote bietet auch dem Bauträger selbst die Sicherheit, dass der Markt bereit ist, die von ihm angesetzten Verkaufspreise zu zahlen. Grundlegend für eine hohe Vorverkaufsquote sind aussagekräftige Objektunterlagen, da diese potenziellen Käufern als Entscheidungsgrundlage dienen.
Dennoch gilt es zu beachten, dass eine hohe Vorverkaufsquote das Risiko einer Verzögerung des Baubeginns birgt und in der Regel niedrige Verkaufspreise erzielt werden als bei fertiggestellten Immobilien, die eine vor Ort Besichtigung zulassen.
Forderungssicherungsgesetz
Käufer können fünf Prozent der ersten Kaufpreiszahlung nach MaBV als Sicherheit für eine dem Zeitplan entsprechende Fertigstellung des Bauvorhabens einbehalten. Alternativ kann der Bauträger eine Bürgschaft einer Bank in gleicher Höhe zur Verfügung stellen – viele Finanzierer bieten hier spezialisierte Produkte. Wird eine Bürgschaft mit einbezogen, werden für den Käufer wiederum die 30 Prozent der Gesamtsumme als erste Rate fällig, da er eine gleichwertige Sicherheit von der Bank erhält. Beides hat Vor- und Nachteile für den Bauträger.
Sie haben Fragen zu Ihren aktuellen Finanzierungsmöglichkeiten oder der Situation im Allgemeinen? Wir helfen Ihnen gerne weiter – kontaktieren Sie uns!
Maximilian Vorwerk
Bankkaufmann, Real Estate
Gregor Momtsos
B.Sc. Finanzierungsberater, Real Estate
Crowdlending: So funktioniert das Finanzierungsmodell
Crowdlending ist eine alternative Finanzierungsform und eine Variante des Crowdfundings. Es ermöglicht Menschen, die keinen Zugang zu herkömmlichen Finanzierungsmöglichkeiten haben, trotzdem eine Beteiligung an Investitionsprojekten. Es handelt sich dabei um eine Art von Peer-to-Peer-Krediten, bei denen eine Vielzahl von Anlegern direkt in ein Projekt investieren, anstatt über eine Bank oder eine andere Finanzinstitution.
Besonders für hochpreisige Immobilienprojekte kann Crowdlending eine attraktive Finanzierungsmöglichkeit sein, da es das Risiko unter den einzelnen Investoren aufteilt und die Finanzierungskosten dadurch geringhalten kann.
Crowdlending lässt sich grundlegend noch einmal in zwei Arten unterteilen:
- P2P Consumer Lending: Hierbei werden Konsumentenkredite von Privatpersonen finanziert.
- P2B (Business) Lending: Hierbei werden kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) von Privatpersonen finanziert.
In der Regel wird Crowdlending über spezielle Plattformen organisiert. Projektentwickler melden sich dort an und stellen ihr Projekt vor – inklusive Finanzierungsbedarf, Verwendung des Geldes, Zeitplan und Risikoprofil. Anschließend können Investoren auf der Plattform nach Projekten suchen, die auf ihre Anlageziele zugeschnitten sind und entsprechend direkt über die Plattform investieren. Der Projektentwickler ist damit verpflichtet, das Geld an die Investoren zurückzuzahlen, meist inklusive fester Zinsen sowie in regelmäßigen Raten.
Je nach Crowdlending-Plattform können die Abläufe, Regelungen und Konditionen allerdings variieren – wir von Finanzierung.com haben Ihre besten Optionen immer im Blick und können Sie diesbezüglich transparent und unabhängig beraten.
Vorteile des Crowdlending auf einen Blick
Crowdlending ist ähnlich wie auch das Crowdinvesting derzeit als Finanzierungsform noch eine Nischenoption, allerdings eine mit starkem Wachstumspotenzial. Wer sich dafür entscheidet, profitiert unter anderem von den folgenden Punkten:
- Hervorragende Verfügbarkeit: Wenig Bürokratie und die Unterstützung der Crowdlending-Plattformen sorgen für eine schnelle Abwicklung der Finanzierung, ganz ohne großen Aufwand. So können Immobilienprojekte kurzfristig und unkompliziert in die Wege geleitet werden.
- Niedrigere Finanzierungskosten: Da keine Banken oder andere Finanzinstitutionen beteiligt sind, fallen in der Regel geringere Kosten an – so wird die Finanzierung des Projekts im Allgemeinen günstiger als bei herkömmlichen Finanzierungsformen.
- Flexible Finanzierungsmöglichkeiten: Crowdlending ermöglicht es Projektentwicklern, auf verschiedene Finanzierungsformen zurückzugreifen, wie zum Beispiel Kredite oder auch Investment in Form von Vermögenswerten und Anteilen.
- Direkte Kommunikation mit Anlegern: Dank Crowdlending können Projektentwickler direkt mit potenziellen Anlegern kommunizieren und ihre Investitionsmöglichkeiten vorstellen, was den gesamten Prozess der Finanzierungsbeschaffung transparenter und effizienter gestaltet.
Risiken bei der Immobilienfinanzierung mittels Crowdlending
Nichtsdestotrotz birgt auch das Crowdlending einige Risiken – deshalb ist es unerlässlich, vorab gut informiert zu sein und einen Überblick über alle sinnvollen Finanzierungsmethoden zu haben.
- Bauliche Mängel: Wenn bei der Bauausführung Mängel auftreten, kann das dazu führen, dass die Projektentwickler mehr Geld aufwenden müssen, um diese Mängel zu beheben, was die Rendite des Projekts beeinträchtigen kann.
- Kreditausfallrisiko: Sollte der Fall eintreten, dass Projektentwickler nicht dazu in der Lage sind, ihre Schulden zu bedienen, kann dies zu einer Insolvenz und letztlich auch zu einem Totalverlust des investierten Kapitals führen – dies kann für beide Seiten ein herber Rückschlag sein.
- Regulierungsrisiko: Crowdlending unterliegt in vielen Ländern speziellen Gesetzgebungen und Regulierungen. Sollten diese geändert werden, kann es zu negativen Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen kommen. Dies kann sich sowohl auf Investoren als auch auf Projektentwickler.
- Risiko der Verzögerungen: Verzögerungen bei der Durchführung des Projekts können dazu führen, dass Projektentwickler höhere Kosten für Personal und Materialien tragen müssen und das Projekt möglicherweise nicht innerhalb der geplanten Zeit und Kosten durchführen können.
Gesetzliche Regelungen beachten
In Deutschland gibt es einige gesetzliche Regelungen, die Crowdlending betreffen – diese beziehen sich sowohl auf Projektentwickler und Investoren als auch auf die Crowdlending-Plattformen.
Beispielsweise müssen Crowdlending-Plattformen von der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) reguliert und lizenziert werden. Dies bedeutet, dass die Plattformen bestimmte Anforderungen an die Sicherheit und Transparenz ihres Geschäftsbetriebs erfüllen müssen. Weiterhin gelten bestimmte Risikoaufklärungspflichten gegenüber Anlegern sowie umfangreiche Datenschutzregelungen, welche verhindern, dass Daten der Kunden an unbefugte Dritte weitergegeben werden.
Zudem existieren einige spezielle Vorschriften für die Vermittlung von Immobilienkrediten über Crowdlending-Plattformen. Diese Vorschriften regeln die Verantwortung von Plattformen und Kreditnehmern für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen im Zusammenhang mit Immobilienkrediten.
Die gesetzlichen Regelungen in diesem Bereich können sich ständig ändern. Daher ist es empfehlenswert, sich nicht nur als Investor, sondern auch als Projektentwickler in puncto Crowdlending über die aktuellen Regelungen zu informieren und im besten Fall beraten zu lassen – unsere Finanzierungsexperten stehen Ihnen dafür gerne jederzeit bereit.
Wie kann Ihnen Finanzierung.com helfen, eine maßgeschneiderte Fremdkapital-Finanzierung zu erhalten?
Eine klassische Projektfinanzierung besitzt drei spezifische Merkmale, die für dieses Finanzierungsinstrument von zentraler Bedeutung sind:
- Finden des richtigen Partners
Es gibt eine Vielzahl von Finanzierern, die Immobilienprojekte begleiten. Hierzu zählen längst nicht nur Banken. Wir haben ein breites Netzwerk von Finanzierern und finden den optimalen Partner für Ihr individuelles Vorhaben. - Verhandeln der Rahmenbedingungen
Die Bewertungsansätze unterscheiden sich je nach Finanziererungspartner signifikant. Besonders relevant ist die Höhe des Finanzierungsvolumens bei der Ankaufsfinanzierung. Wir verhandeln für Sie aktiv und effektiv die Rahmenbedingungen Ihrer Fremdkapital-Finanzierung. - Optimieren Ihrer Sicherheitenstrukturen
Viele Finanzierer neigen dazu, Finanzierungen zu übersichern ( z. B. durch Bürgschaften), was zu einer zunehmenden Belastung von Unternehmern führt und deren Spielraum einschränkt. Wir sorgen dafür, dass Ihre Sicherheiten optimal auf Ihre Finanzierung abgestimmt sind und Sie somit Kapazitäten für zukünftige Projekte haben.
Welche Unterlagen werden von uns zur Prüfung Ihres Projekts benötigt?
- Objektunterlagen
- Projektkalkulation
- Informationen zu Baurecht
- Informationen zur Exit-Strategie
- Firmen-Organigramm
- Track Record des Initiators (Historie)
Finanzierung.com unterstützt Sie bei der Aufbereitung und Strukturierung Ihrer Unterlagen, um einen professionellen Eindruck bei möglichen Finanzierungspartnern zu hinterlassen und somit die Grundlage für Ihre erfolgreiche Finanzierung zu legen.
Für eine ausführliche Beratung zum Thema Immobilienfinanzierung durch Fremdkapital – ob Senior Loan oder Crowdlending – stehen Ihnen unsere erfahrenen Mitarbeiter gerne zur Verfügung. Wir arbeiten bankenunabhängig und sind mit unserem weitreichenden Netzwerk an Finanzierungspartnern für Sie da. Rufen Sie uns an oder besuchen Sie uns direkt in unserem Münchner Office!
Die Akquise von projektbezogener Liquidität kann eine Herausforderung darstellen, gerade in Hinblick auf gute Konditionen oder gewünschte Laufzeiten. Wir helfen Ihnen dabei, passende Partner und Anbieter für eine individuelle Projektfinanzierung nach Ihren Vorstellungen zu identifizieren und Angebote zu vermitteln.
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