Fremdfinanzierung

Viele Banken und sonstige Finanzierer verlangen von Bauträgern, die ihr Projekt im Einzelvertrieb abverkaufen, eine Vorverkaufsquote. Das heißt, dass vor Freigabe der Hochbaufinanzierung ein Anteil der Einheiten eines Projekts bereits beurkundet sein muss. Eine hohe Vorverkaufsquote bietet auch Ihnen selbst die Sicherheit, dass der Markt bereit ist, die von Ihnen angesetzten Verkaufspreise zu zahlen. Grundlegend für eine hohe Vorverkaufsquote sind aussagekräftige Objektunterlagen, da diese potenziellen Käufern als Entscheidungsgrundlage dienen.

Dennoch gilt es zu beachten, dass eine hohe Vorverkaufsquote das Risiko einer Verzögerung des Baubeginns birgt und in der Regel niedrigere Verkaufspreise erzielt als fertiggestellte Immobilien, die eine Besichtigung vor Ort zulassen. 

Käufer können fünf Prozent der ersten Kaufpreiszahlung nach MaBV als Sicherheit für eine dem Zeitplan entsprechende Fertigstellung des Bauvorhabens einbehalten. Alternativ können Sie als Bauträger eine Bürgschaft einer Bank in gleicher Höhe zur Verfügung stellen – viele Finanzierer bieten hier spezialisierte Produkte. Wird eine Bürgschaft mit einbezogen, fallen für den Käufer wiederum 30 Prozent der Gesamtsumme als erste Rate an, da er eine gleichwertige Sicherheit von der Bank erhält. Beides hat Vor- und Nachteile für Sie als Bauträger.

Die Kosten der Fremdkapitalfinanzierung hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Höhe des Fremdkapitals, der Laufzeit des Darlehens, dem Zinssatz, den Gebühren und der Tilgungsstrategie.

Hier ein Rechenbeispiel: Sie erwerben ein Grundstück und lassen ein Wohngebäude darauf errichten. Die Gesamtkosten für den Erwerb des Grundstücks und die Errichtung des Gebäudes belaufen sich auf 2 Millionen Euro. Sie finanzieren das Projekt zu 70% über eine Fremdfinanzierung bei einer Bank – der Zinssatz für das Darlehen beträgt hier 2% p.a. und die Laufzeit 10 Jahre.

Die Kosten berechnen sich wie folgt:

• Kreditbetrag = 70% von 2 Mio. Euro = 1,4 Mio. Euro
• Zinssatz = 2% p.a.
• Laufzeit = 10 Jahre
• Zinsen pro Jahr = Kreditbetrag x Zinssatz = 1,4 Mio. Euro x 2% = 28.000 Euro
• Tilgung pro Jahr = Kreditbetrag / Laufzeit = 1,4 Mio. Euro / 10 = 140.000 Euro
• Gesamtkosten pro Jahr = Zinsen + Tilgung = 28.000 Euro + 140.000 Euro = 168.000 Euro

Über die Laufzeit des Darlehens von 10 Jahren ergeben sich insgesamt folgende Kosten für die Fremdkapitalfinanzierung:

Gesamtkosten = Gesamtkosten pro Jahr x 10 = 1.680.000 Euro

Somit belaufen sich die Gesamtkosten für die Fremdkapitalfinanzierung auf 1.680.000 Euro, was einer zusätzlichen Belastung von 84.000 Euro pro Jahr entspricht. Diese Kosten müssten Sie bei der Kalkulation des Projekts berücksichtigen, um sicherzustellen, dass Ihr Projekt rentabel ist.