Bauträger haben oftmals Schwierigkeiten, den bestehenden Finanzierungsbedarf bei Projekten zu decken, da sich Banken mit Krediten für Immobilienprojekte leider immer mehr zurückhalten. Mezzanine-Finanzierungen helfen den Projektentwicklern, den Eigenkapitalanteil bei Projekten zu senken und kurzfristige Liquiditätsengpässe abzudecken.

Das Bauträgergeschäft birgt neben vielen Chancen auch Risiken. Insbesondere der Immobilienmarkt ist starken Zyklen unterworfen, die eine Vorhersage der Vermarktungsaussichten bei Projektbeginn erschweren. Seit Basel III müssen die Banken risikoreiche Kredite mit mehr Eigenkapital unterlegen. Aus diesem Grund sind sie in den letzten Jahren mit der Kreditvergabe deutlich zurückhaltender geworden. Der Bankenverband befürchtet, dass sich der Kreditzugang von Bauträgern und Projektierern künftig weiter verschlechtert. Ab 2022 tritt eine Verschärfung des Basel-III-Regelwerks in Kraft, welche die Finanzinstitute bei der Verwendung eigener Risikomodelle einschränkt.

Bauträgerkredite: Hohe Eigenkapitalforderungen der Banken

Schon heute verlangen Banken bei Bauträgerkrediten neben hohen Sicherheiten einen projektbezogenen Eigenkapitalanteil von bis zu 30 Prozent. Für viele Immobilienentwickler ist dies ein Problem, ist doch ein erheblicher Teil ihrer Eigenmittel bereits in anderen Projekten gebunden.

Größeren Unternehmen bietet sich die Option eines Börsengangs. Ein weiterer, gerade in der Immobilienbranche oft gewählter Weg, ist die Bildung eines Joint Ventures mit einem finanzkräftigen Partner. Vorteilhaft ist ein Joint Venture vor allem, wenn zwischen den Partnerunternehmen Synergien bestehen. Gleichzeitig gehen mit der Bildung eines Joint Ventures auch Nachteile einher, da neue Partnerunternehmen üblicherweise hohe Gewinnbeteiligungen haben. Daher ist es für Unternehmer sinnvoll, neue Wege zu gehen und alternative Finanzierungen mithilfe von Mezzanine-Kapital in Betracht zu ziehen.

Mezzanine-Kapital für Bauträger und Projektierer

Für Bauträger und Projektierer stellt Mezzanine-Kapital eine sinnvolle Ergänzung zur klassischen Fremdkapital-Finanzierung dar mit einer Vielzahl möglicher Einsatzgebiete.

Immobilien-Projektentwicklungen

Mezzanine-Kapital ist prädestiniert für den Einsatz in der Immobilien-Projektentwicklung. Die vergleichsweise hohen Eigenkapitalanforderungen der Banken können durch Mezzanine-Finanzierungen ausgeglichen werden, indem diese einen Teil des benötigten Eigenkapitals ersetzen. Hieraus folgen zwei mögliche Vorteile:

  • Bauträger mit niedrigem Eigenkapital können mithilfe einer Mezzanine-Finanzierung die Umsetzung eines Projekts realisieren.
  • Bauträger mit ausreichendem Eigenkapital können durch die Mezzanine-Finanzierung Eigenkapital einsparen. Dieses können sie nutzen, um weitere Projekte parallel umzusetzen.

Ein weiterer positiver Effekt des Mezzanine-Kapitals ist die Möglichkeit, einen wesentlich größeren Hebel für Fremdkapitalfinanzierungen nutzen zu können.

Beispielrechnung Mezzanine-Kapital für Projektentwicklung

Vorher / Nachher Rechnung

Vorher:Nachher:
Eigenkapital (EK) 2 MioEigenkapital (EK) 500K
Fremdkapital (FK) 8 MioMezzanine-Kapital (Mezz) 1,5 Mio.
Fremdkapital (FK) 8 Mio

Bespielrechnung Mezzanine Kapital

Brückenfinanzierungen

Eine Brückenfinanzierung mithilfe von Mezzanine-Kapital soll verhindern, dass ein kurzfristiger Liquiditätsengpass zur Unterbrechung eines Projekts führt. Die Brückenfinanzierung kann bereits nach einigen Tagen zur Verfügung stehen und hat eine Laufzeit von nur wenigen Monaten. Sie ermöglicht die Fertigstellung eines Projekts und legt somit den Grundstein für den gewinnbringenden Weiterverkauf.

Da der Fremdkapital-Rahmen der Bank im Zuge des Projekts üblicherweise bereits ausgeschöpft ist, steht diese nicht für die Brückenfinanzierung zur Verfügung. Zudem sind Banken in der Regel schwerfälliger als etwa Private Equity Gesellschaften, da sie an zahlreiche Kontrollmechanismen wie Basel III gebunden sind. Mezzanine-Kapital durch alternative Investoren bietet die Möglichkeit, eine bankenunabhängige Fertigstellung von Projekten mit kurzfristigem Liquiditätsbedarf zu gewährleisten.

Equity Release

Immobilienprojekte binden Eigenkapital. Nicht selten liegt der Anteil des Eigenkapitals bei der Finanzierung eines Projekts bei bis zu 30 Prozent. Eigenkapital, das Bauträgern oder Projektierern an anderer Stelle fehlt. Im Zuge eines Equity Release wird ein Teil des gebundenen Eigenkapitals durch Mezzanine-Kapital ersetzt und somit nachträglich der Eigenkapital-Anteil an einzelnen Projekten auf bis zu 5 Prozent reduziert. Das so frei gewordene Eigenkapital kann im Anschluss für die Umsetzung weiterer Projekte genutzt werden.

Equity Release aus Bestandsobjekten

Ein Equity Release lässt sich auch bei Bestandshaltern unabhängig von einer Projektentwicklung realisieren. Im Zuge eines Equity Release bei einem Bestandsobjekt können Mittel aus diesem langfristig freigemacht werden und stehen somit anderweitig zur Verfügung. Die Laufzeit beträgt hierbei bis zu 5 Jahre.

Ankaufsfinanzierungen

Ankaufsfinazierungen gelten als risikoreicher als Immobilien-Projektfinanzierungen, da diese in der Regel zum Ankauf von Grundstücken dienen, die oftmals kein Bebauungsrecht innehaben. Sie legen vielmals den Grundstein für Immobilienprojekte und sind somit insbesondere für Bauträger interessant. Trotz der Risiken gibt es einige Unternehmen, die selbst die hochriskante Entwicklung von Grundstücken begleiten.

Wer sind die Investoren?

Das Potenzial an Investoren ist groß. Neben Banken und Spezialfinanzierern sind vermehrt auch Versicherer und Versorgungskassen im Immobilienfinanzierungsgeschäft tätig, da sie weniger strenge Kapitalvorschriften einzuhalten haben als die Kreditinstitute. Von einer weniger strikten Regulierung profitieren ebenfalls Private-Equity-Gesellschaften, Mezzanine- und Kreditfonds. Obwohl sie erst seit 2016 Kredite vergeben dürfen, entwickeln sich letztere zunehmend zu einer ernsthaften Konkurrenz für Banken.

Im Übrigen sind es insbesondere vermögende Privatpersonen, Unternehmer und Family Offices, die in Immobilienprojekte investieren. Während der letzten Jahre haben Bauträger eine weitere Anlegergruppe für sich entdeckt: die Crowd-Investoren. Von den knapp 300 Millionen Euro, die deutsche Unternehmen 2018 auf Crowdfunding-Plattformen einsammelten, gingen über 70 Prozent an Projektentwickler.

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