Der Forward Deal
Forward Deal – Erwerb von Immobilienobjekten vor der Fertigstellung
Die Realisierung von Bauprojekten erfordert von Bauträger erhebliche finanzielle Investitionen. Ein großer Teil der Finanzierungssumme entfällt dabei auf Fremdkapital sowie oft auch auf besonders teures Mezzanine-Kapital. Um den Umfang dieser finanziellen Verbindlichkeiten zu reduzieren und Projekte zuverlässig, wirtschaftlich rentabel umsetzen zu können, sind Bauträger oftmals am Abschluss eines Forward Deals interessiert.
Dieser gibt Bauträgern die Möglichkeit, Immobilien noch vor der Bauphase an Investoren zu veräußern, um so anfallende Baukosten bereits aus dem Erlös des Verkaufs bedienen zu können und zusätzliche Liquidität für Folgeprojekte zu sparen.
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Wann lohnt sich ein Forward Deal?
Für Investoren ist ein Forward Deal in der Regel dann eine gute Option, wenn sie dadurch die Möglichkeit erhalten, Immobilien-Assets in ansonsten stark gefragten Lagen zu erwerben. Gerade in A-Lagen kann die frühzeitige Sicherung einer Immobilie vorteilhaft gegenüber einem eventuell aussichtslosen Bieterverfahren sein.
Für Bauträger ist ein Forward Deal gerade dadurch interessant, dass sie in der Regel nur noch ihre baulichen Aufgaben zu übernehmen haben. Die spätere Nutzung bzw. Vermietung der Immobilie spielt für sie nur noch eine untergeordnete Rolle, da sie mit der Vermarktung nichts mehr zu tun haben.
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Alle Vorteile des Forward Deals auf einen Blick
- Keine laufenden FinanzierungskostenKommt ein Forward Deal zustande, entfallen hohe Zinszahlungen für die Kapitalbeschaffung. Im besten Fall kann der Bauträger die Aufnahme von Fremd- und Mezzanine-Kapital vollständig vermeiden und alle Verbindlichkeiten gegenüber weiteren Vertragspartnern aus den vereinbarten Zahlungstranchen des Investors bedienen.
- Keine komplexe Strukturierung
Ein Forward Deal macht die komplexe Strukturierung von Finanzierungen überflüssig. Alle Aspekte hinsichtlich der Zahlung der Tranchen und der Definition des Zeitpunkts einer schlüsselfertigen Übergabe können unkompliziert festgehalten werden.
- Effektive Nutzung hoher KaufpreiseDurch den frühzeitigen Verkauf eines Immobilienprojekts können Bauträger von aktuell hohen Ankaufpreisen auf dem Immobilienmarkt profitieren. In Zeiten niedriger Zinsen ziehen Investoren solche Forward Deals häufig alternativen Investments mit geringerer Rendite-Erwartung vor.
- Kein Risiko durch sichere AbnahmeDer Bauträger muss sich keine Sorgen hinsichtlich der späteren Vermarktung der Immobilie machen. Mit dem Abschluss des Forward Deals gehen alle Risiken hinsichtlich der Vermietung bzw. des Vertriebs der Immobilie an den Investor über.
Forward Deal – Der Ablauf im Überblick
Ein Bauträger gibt den Bau einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie in Auftrag. Üblicherweise würde er die Kosten für Bau und Planung selbst tragen. Hierfür müsste er Fremdkapital sowie oft auch Mezzanine-Kapital aufnehmen – typischerweise etwa in Höhe von 80-90 % des Gesamtvolumens.
Um die Finanzierungskosten zu umgehen und sich selbst mehr Liquidität zu behalten, versucht der Bauträger, die Immobilie noch während der Bauphase (meist in einem frühen Stadium) an einen Investor zu verkaufen. Dieser Verkauf der Immobilien zu Beginn der Bauphase an einen Investor wird als Forward Deal bezeichnet.
Über den Forward Deal sichern sich Investoren vollständige Projekte (Globalexit) – in einem frühen Stadium und zu vorteilhaften Konditionen. Der Bauträger erhält im Gegenzug ausreichend Liquidität, um das Projekt zuverlässig abzuschließen und die komplexe Strukturierung einer Finanzierung zu umgehen. Darüber hinaus kann er durch den gewonnen finanziellen Spielraum weitere Projekte initiieren.
FAQs zum Thema Forward Deal
Ein Forward Deal kann auf unterschiedliche Arten umgesetzt werden. Die folgenden zwei Modelle sind die üblichsten:
Forward Purchase
Der Käufer verpflichtet sich vertraglich gegenüber dem Bauträger, nach der Fertigstellung des Projekts das Gebäude zu einem vorab festgelegten Ankaufpreis zu erwerben. Dieser Betrag wird erst dann an den Bauträger ausbezahlt, sobald sämtliche Baumaßnahmen abgeschlossen sind. Bei diesem Forward Deal trägt der Bauträger während der Bauphase die finanziellen Risiken selbst.
Forward Funding
Der Käufer verpflichtet sich vertraglich gegenüber dem Bauträger, im Vorfeld definierte Ratenzahlungen zu bestimmten Phasen des Baufortschritts zu leisten. Nach Fertigstellung geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Bei dieser Variante des Forward Deals kann der Bauträger laufende Projektkosten (Planung / Umsetzung) aus den Ratenzahlungen bedienen. Der Käufer trägt das Insolvenzrisiko des Bauträgers.
Der frühzeitige Abschluss eines Forward Deal ist für Investoren in der Regel deutlich kostengünstiger als der spätere Versuch des Erwerbs der Immobilie. Bauträger profitieren im Gegenzug die Gewissheit, schon frühzeitig einen Abnehmer für ihre Immobilie zu haben und nicht von eventuellen Veränderungen am Immobilienmarkt abhängig zu sein. Gleichzeitig ist jedoch auf eine exakte Ausgestaltung der Verträge zu achten, um den jeweiligen Risiken beider Parteien gerecht zu werden.
Häufig werden Forward Deals so früh geschlossen, dass weder eine Baugenehmigung noch ein exaktes Konzept für die Vermietung der Immobilie vorliegen. In bestimmten Fällen können auch baugrundrechtliche Risiken bestehen. Ein entsprechender Vertrag muss also so gestaltet sein, dass eventuelle baurechtliche Korrekturen oder Genehmigungsvorbehalte während der Bauphase berücksichtigt werden können, ohne dadurch das Projekt selbst zu gefährden.
Weiterhin ist es vielfach notwendig, die Zahlung einzelner Tranchen bzw. der endfälligen Gesamtsumme an die Erfüllung konkreter Meilensteine zu koppeln. Dabei kann es sich etwa um den Abschluss einzelner Bauabschnitte handeln. Die Abnahme dieser Arbeiten sollte immer im Beisein eines Sachverständigen erfolgen. Zudem muss klar sein, wie und wann in welchem Rahmen etwa bauliche Mängel zu beseitigen sind und welche Gewährleistungsansprüche – gegebenenfalls auch nach Fertigstellung des Objekts – gegenüber Vertragsparteien geltend gemacht werden können.
Der vollständige Ankauf einer Immobilie stellt eine erhebliche Investition dar. Hinzu kommt, dass Neubauprojekte bevorzugt in A-Lagen realisiert werden. Dementsprechend müssen Käufer bei einem Forward Deal in der Regel zwei- bis drei-stellige Millionenbeträge zum Erwerb der Immobilie aufwenden. Forward Deals können daher nur von kapitalstarken Käufern begleitet werden. Hierzu zählen insbesondere institutionelle Investoren (u. a. Versicherungen, Pensionskassen oder Versorgungswerken). Darüber hinaus gibt es auch Family Offices, die als potenzielle Investoren an Forward Deals interessiert sind.