Fremdfinanzierung
Dank Bankkredit, Anleihe, Senior Loan & Co. zur zuverlässigen Immobilienfinanzierung
Mit Fremdkapital legen Bauträger und Projektierer den Grundstein für die erfolgreiche Finanzierung eines Immobilienprojekts. Dabei wird zwischen kurzfristiger und langfristiger Fremdfinanzierung unterschieden: Kurzfristige Finanzierungen gelten üblicherweise für einen Zeitraum von maximal einem Jahr (wie z. B. Handelskredite, Lieferantenkredite oder klassische Bankkredite), langfristige Formen lohnen sich bei einem längeren Finanzierungszeitraum (Beispiele hierfür sind Schuldscheindarlehen, Anleihen oder der Senior Loan).
Die passende Fremdfinanzierung für Ihr Immobilienprojekt
Es gibt eine Vielzahl von Finanzierern, die Immobilienprojekte durch unterschiedlichste Finanzierungsmodelle begleiten – hierzu zählen längst nicht nur Banken. Dabei unterscheiden sich die Bewertungsansätze je nach Finanzierungspartner signifikant. Zudem neigen viele Finanzierer insbesondere dazu, Finanzierungen zu übersichern ( z. B. durch Bürgschaften), was zu einer zunehmenden Belastung führen und Ihren Spielraum erheblich einschränken kann.
Finanzierung.com unterstützt Sie bei der Aufbereitung und Strukturierung Ihrer Unterlagen, um einen professionellen Eindruck bei möglichen Finanzierungspartnern zu hinterlassen und somit die Basis für Ihre erfolgreiche Fremdfinanzierung zu legen. Welche Unterlagen werden von uns zur Prüfung Ihres Projekts benötigt?
- Objektunterlagen
- Projektkalkulation
- Informationen zum Baurecht
- Informationen zur Exit-Strategie
- Firmen-Organigramm
- Track Record des Initiators (Historie)
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Projektfinanzierung anfragen
„Durch eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung ermöglichen wir Bauherren, Bauträgern und Projektierern jeder Unternehmensgröße den Zugang zu schnellen und unkomplizierten Finanzierungen.“
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Fremdfinanzierung für Bauträger und Projektierer
Dank Fremdkapital gelangen Sie im Bereich der Immobilienfinanzierung schnell und komfortabel an die entsprechenden Ressourcen, um Ihre Projekte zu realisieren. Dennoch sollten Sie einige wichtige Punkte im Auge behalten, bevor Sie sich für eine Fremdfinanzierung entscheiden.
Viele Banken und sonstige Finanzierer verlangen von Bauträgern, die ihr Projekt im Einzelvertrieb abverkaufen, eine Vorverkaufsquote. Das heißt, dass vor Freigabe der Hochbaufinanzierung ein Anteil der Einheiten eines Projekts bereits beurkundet sein muss. Eine hohe Vorverkaufsquote bietet auch Ihnen selbst die Sicherheit, dass der Markt bereit ist, die von Ihnen angesetzten Verkaufspreise zu zahlen. Grundlegend für eine hohe Vorverkaufsquote sind aussagekräftige Objektunterlagen, da diese potenziellen Käufern als Entscheidungsgrundlage dienen.
Dennoch gilt es zu beachten, dass eine hohe Vorverkaufsquote das Risiko einer Verzögerung des Baubeginns birgt und in der Regel niedrigere Verkaufspreise erzielt als fertiggestellte Immobilien, die eine Besichtigung vor Ort zulassen.
Käufer können fünf Prozent der ersten Kaufpreiszahlung nach MaBV als Sicherheit für eine dem Zeitplan entsprechende Fertigstellung des Bauvorhabens einbehalten. Alternativ können Sie als Bauträger eine Bürgschaft einer Bank in gleicher Höhe zur Verfügung stellen – viele Finanzierer bieten hier spezialisierte Produkte. Wird eine Bürgschaft mit einbezogen, fallen für den Käufer wiederum 30 Prozent der Gesamtsumme als erste Rate an, da er eine gleichwertige Sicherheit von der Bank erhält. Beides hat Vor- und Nachteile für Sie als Bauträger.
Die Kosten der Fremdkapitalfinanzierung hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Höhe des Fremdkapitals, der Laufzeit des Darlehens, dem Zinssatz, den Gebühren und der Tilgungsstrategie.
Hier ein Rechenbeispiel: Sie erwerben ein Grundstück und lassen ein Wohngebäude darauf errichten. Die Gesamtkosten für den Erwerb des Grundstücks und die Errichtung des Gebäudes belaufen sich auf 2 Millionen Euro. Sie finanzieren das Projekt zu 70 Prozent über eine Fremdfinanzierung bei einer Bank – der Zinssatz für das Darlehen beträgt hier 2 Prozent p.a. und die Laufzeit 10 Jahre.
Die Kosten berechnen sich wie folgt:
Kreditbetrag = 70 Prozent von 2 Mio. Euro = 1,4 Mio. Euro
Zinssatz = 2 Prozent p.a.
Laufzeit = 10 Jahre
Zinsen pro Jahr = Kreditbetrag x Zinssatz = 1,4 Mio. Euro x 2 Prozent = 28.000 Euro
Tilgung pro Jahr = Kreditbetrag / Laufzeit = 1,4 Mio. Euro / 10 = 140.000 Euro
Gesamtkosten pro Jahr = Zinsen + Tilgung = 28.000 Euro + 140.000 Euro = 168.000 Euro
Über die Laufzeit des Darlehens von 10 Jahren ergeben sich insgesamt folgende Kosten für die Fremdkapitalfinanzierung:
Gesamtkosten = Gesamtkosten pro Jahr x 10 = 1.680.000 Euro
Somit belaufen sich die Gesamtkosten für die Fremdkapitalfinanzierung auf 1.680.000 Euro, was einer zusätzlichen Belastung von 84.000 Euro pro Jahr entspricht. Diese Kosten müssten Sie bei der Kalkulation des Projekts berücksichtigen, um sicherzustellen, dass Ihr Projekt rentabel ist.
Abwicklung der Fremdkapitalfinanzierung für Immobilien über das Zwei-Konten-Modell
Üblicherweise laufen Fremdfinanzierungen in Form eines Senior Loans von Bauträgern über ein Zwei-Konten-Modell. Der Bauträger und der Finanzierer müssen die Käufergelder gemäß MaBV separieren. Um dieser Pflicht nachzukommen, führen Sie intern bei einer Bank zwei Konten. Das 1. Konto zur Buchung aller Ausgaben (Zahlung des Grundstücks, Handwerkerrechnungen etc.). Das 2. Konto zur Buchung aller Einnahmen (Zahlungen der Käufer). Diese Kostenteilung ist gesetzlich vorgeschrieben. Auf dem 1. Konto ist folglich das Kreditlimit festgesetzt: Dieses berechnet sich üblicherweise aus den Gesamtkosten abzüglich Eigenkapital.
Die Käufer zahlen abhängig vom Fortschritt des Baus sukzessive auf das 2. Konto ein. Zinsen fallen dabei nur für die Differenz der beiden Konten an, da ein Kompensationsverbund gebildet wird. Das heißt, dass nach Beginn des Baus 30% der Kaufpreise für bereits beurkundete Kaufverträge auf dem 1. Konto eingehen. Zur gleichen Zeit wurden im 2. Konto bereits Kosten für das Grundstück, Erwerbsnebenkosten und Planungskosten angesetzt. Je schneller Sie Ihre Immobilien verkaufen können, desto geringer fällt die Zinsbelastung aus.
Vorteile der Fremdkapitalfinanzierung
- Steuerliche Vorteile
Die Zinsen und Tilgungsraten, die Sie im Rahmen der Fremdkapitalfinanzierung zahlen müssen, können Sie in der Regel steuerlich geltend machen und so die Steuerlast reduzieren.
- Leverage-Effekt
Dank Fremdfinanzierung können Sie ein höheres Investitionsvolumen erreichen, da diese Ihr Eigenkapital ergänzt. Dadurch können Sie zudem eine höhere Rendite erzielen.
- Erhöhte Liquidität
Durch die Aufnahme von Fremdkapital erhalten Sie zusätzliche Liquidität, die Sie für Investitionen oder andere Zwecke nutzen können.
- Optimale Risikostreuung
Die Finanzierungsform ermöglicht es Ihnen, das Risiko auf mehrere Gläubiger zu verteilen, was das Risiko einer Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit reduziert.
FAQ Fremdkapitalfinanzierung
Sie sind sich unschlüssig, ob eine Fremdfinanzierung für Ihr Immobilienvorhaben in Frage kommt? Wir haben die wichtigsten Informationen für Sie zusammengefasst.
Eine Fremdfinanzierung im Bereich der Immobilienfinanzierung bezieht sich auf die Beschaffung von Kapital von externen Quellen, wie Banken oder anderen Finanzinstituten, um den Kauf oder Bau von Immobilien zu finanzieren. Der Kreditnehmer zahlt dann in der Regel Zinsen und Tilgungsraten zurück, um die Schulden bei den Gläubigern abzubauen. Fremdfinanzierungen sind sinnvoll, um größere Investitionen zu tätigen, die ohne externe Finanzierung nicht möglich wären.
Bei der Fremdfinanzierung erhalten Sie Kapital von externen Quellen wie Banken oder Finanzinstituten, während bei der Eigenfinanzierung das Kapital aus eigenen Mitteln wie Ersparnissen stammt. Fremdfinanzierung bedeutet, dass Sie Zinsen und Tilgungsraten zurückzahlen müssen, was mit zusätzlichen Kosten und einem höheren Insolvenzrisiko verbunden ist. Die Eigenfinanzierung hingegen hat den Vorteil, dass keine Zinsen oder Tilgungsraten anfallen, aber ein Verlust von Renditepotential besteht. Daher sollten Sie bei der Finanzierungsentscheidung stets die Risiken und Kosten sorgfältig abwägen.
Es gibt verschiedene Arten von Fremdfinanzierung, darunter
Bankkredite
Anleihen
Leasing
Factoring
Mezzanine-Kapital
Bankkredite sind die gängigste Form der Fremdfinanzierung, bei der eine Bank dem Kreditnehmer Geld leiht und dafür Zinsen und Tilgungsraten erhält. Mittlerweile gibt es aber zahlreiche alternative Finanzierungsformen, die Fremdkapital für Immobilienvorhaben bereitstellen.
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Die Akquise von projektbezogener Liquidität kann eine Herausforderung darstellen, gerade in Hinblick auf gute Konditionen oder gewünschte Laufzeiten. Wir helfen Ihnen dabei, passende Partner und Anbieter für eine individuelle Projektfinanzierung nach Ihren Vorstellungen zu identifizieren und Angebote zu vermitteln.