Fremdkapital für Immobilienprojekte

mit Fremdkapital die Grundlage für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung legen

Mit Fremdkapital die Grundlage für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung legen

Mit Fredkapital legen Bauträger und Projektierer den Grundstein für die erfolgreiche Finanzierung eines Immobilienprojekts. Der Senior Loan stellt in der Regel bis zu 90% der Finanzierungssumme und deckt somit den größten Teil des Projektvolumens ab. Umso wichtiger ist es, einen Finanzierungspartner zu finden, der Projekte flexibel und zuverlässig begleitet. Im Folgenden klären wir, wie der Senior Loan in der Projektfinanzierung abgewickelt wird und wie Sie Finanzierung.com bei der erfolgreichen Finanzierung Ihrer Projekte unterstützen kann.

Wie kann Ihnen Finanzierung.com helfen, einen maßgeschneiderte Fremdkapital-Finanzierung zu erhalten?

  • Finden des richtigen Partners
    Es gibt eine Vielzahl von Finanzierern, die Immobilienprojekte begleiten. Hierzu zählen längst nicht nur Banken. Wir haben ein breites Netzwerk von Finanzieren und finden den optimalen Partner für Ihr individuelles Vorhaben.
  • Verhandeln der Rahmenbedingungen
    Die Bewertungsansätze unterscheiden sich je nach Finanziererungspartner signifikant. Besonders relevant ist die Höhe des Finanzierungsvolumens bei der Ankaufsfinanzierung. Wir verhandeln für Sie aktiv und effektiv die Rahmenbedingungen Ihrer Fremdkapital-Finanzierung..
  • Optimieren Ihrer Sicherheitenstrukturen
    Viele Finanzierer neigen dazu, Finanzierungen zu übersichern ( z. B. durch Bürgschaften), was zu einer zunehmenden Belastung von Unternehmern führt und deren Spielraum einschränkt. Wir sorgen dafür, dass Ihre Sicherheiten optimal auf Ihre Finanzierung abgestimmt sind und Sie somit Kapazitäten für zukünftige Projekte haben.

Abwicklung der Fremdkapital-Finanzierung über das Zwei-Konten-Modell

Üblicherweise werden Fremdkapitalfinanzierungen von Bauträgern über ein Zwei-Konten-Modell abgewickelt. Der Bauträger und der Finanzierer müssen die Käufergelder gemäß MaBV separieren. Um dieser Pflicht nachzukommen, werden intern bei einer Bank zwei Konten geführt.

1. Konto

Buchung aller Ausgaben
(Zahlung des Grundstücks, Handwerkerrechnungen etc.)

2. Konto

Buchung aller Einnahmen
(Zahlungen der Käufer)

Diese Kostenteilung dient dem Schutz des Käufers und ist gesetzlich vorgeschrieben. Auf dem 1. Konto wird folglich das Kreditlimit des Bauträgers festgesetzt. Dieses berechnet sich üblicherweise aus den Gesamtkosten abzüglich Eigenkapital.

Die Käufer zahlen abhängig vom Fortschritt des Baus sukzessive auf das 2. Konto ein. Der Bauträger hat den Vorteil, dass Zinsen nur für die Differenz der beiden Konten anfallen, da ein Kompensationsverbund gebildet wird. Das heißt, dass nach Beginn des Baus 30% der Kaufpreise für bereits beurkundete Kaufverträge auf dem 1. Konto eingehen. Zur gleichen Zeit wurden im 2. Konto bereits Kosten für das Grundstück, Erwerbsnebenkosten und Planungskosten angesetzt. Für den Bauträger bedeutet dies: Je schneller er verkauft, desto geringer ist die Zinsbelastung.

Welche Unterlagen werden von uns zur Prüfung Ihres Projekts benötigt?

  • Objektunterlagen
  • Projektkalkulation
  • Informationen zu Baurecht
  • Informationen zur Exit-Strategie
  • Firmen-Organigramm
  • Track Record des Initiators (Historie)

Finanzierung.com unterstützt Sie bei der Aufbereitung und Strukturierung Ihrer Unterlagen, um einen professionellen Eindruck bei möglichen Finanzierungspartnern zu hinterlassen und somit die Grundlage für Ihre erfolgreiche Finanzierung zu legen.

Projektfinanzierung anfragen

  • Verschlüsselte Übertragung
  • Antwort werktags innerhalb 24 Stunden
  • Unverbindlich & kostenlos

Exit-Strategie: Welche ist die Richtige

Grundsätzlich gibt es zwei Exit-Strategien für Bauträger: den Globalverkauf und den Einzelverkauf. Zusätzlich besteht natürlich immer die Möglichkeit, einzelne Wohnungen oder das gesamte Objekt im Bestand zu halten. In diesem Fall sollte die Projektfinanzierungen durch eine langfristige Immobilienfinanzierung abgelöst werden. 
Mehr zu den Finanzierungsmöglichkeiten von Investoren und Bestandshaltern erfahren Sie hier.

Oftmals muss die Exit-Strategie nicht vor Unterschrift des Kreditvertrags festgelegt werden. Für Finanzierungspartner sind konkrete Planungsszenarien wichtiger. So kann zum Beispiel auch der Globalverkauf angestrebt und der Einzelverkauf als Alternative gesehen werden.  

Beim Globalverkauf wird das gesamte Objekt an einen Investor verkauft. Neben weiteren Vorteilen besteht die Möglichkeit, die gesamte Projektgesellschaft in Form eines Share Deals an einen einzelnen Käufer zu veräußern. Wenige Bauträger haben einen Zugang zu institutionellen Investoren, die in der Regel erst bei großvolumigen Projekten einsteigen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Suche nach einem passenden Exit-Partner für den Globalverkauf. 

Beim Einzelverkauf wird das aufgeteilte Objekt an private Investoren oder Selbstnutzer verkauft. Vorteilhaft sind die üblicherweise höher erzielbaren Verkaufserlöse. Demgegenüber steht ein umfangreicherer Abwicklungsaufwand, aufgrund einer Vielzahl an Käufern. Der Erfolg des Einzelverkaufs ist maßgeblich abhängig von der Auswahl des richtigen Vertriebspartners. Auch eine Abwicklung im Eigenvertrieb ist möglich, wobei sich Bauträger die Vertriebsprovision sparen. 

 

Was müssen Bauträger & Projektierer außerdem beachten?

Zu hohe Vorverkaufsquote vermeiden

Viele Banken und sonstige Finanzierer verlangen von Bauträgern, die ihr Projekt im Einzelvertrieb abverkaufen, eine Vorverkaufsquote. Das heißt, dass vor Freigabe der Hochbaufinanzierung ein Anteil der Einheiten eines Projekts bereits beurkundet sein muss. Eine hohe Vorverkaufsquote bietet auch dem Bauträger selbst die Sicherheit, dass der Markt bereit ist, die von ihm angesetzten Verkaufspreise zu zahlen. Grundlegend für eine hohe Vorverkaufsquote sind aussagekräftige Objektunterlagen, da diese potenziellen Käufern als Entscheidungsgrundlage dienen.

Dennoch gilt es zu beachten, dass eine hohe Vorverkaufsquote das Risiko einer Verzögerung des Baubeginns birgt und in der Regel niedrige Verkaufspreise erzielt werden als bei fertiggestellten Immobilien, die eine vor Ort Besichtigung zulassen. 

Forderungssicherungsgesetz

Käufer können fünf Prozent der ersten Kaufpreiszahlung nach MaBV als Sicherheit für eine dem Zeitplan entsprechende Fertigstellung des Bauvorhabens einbehalten. Alternativ kann der Bauträger eine Bürgschaft einer Bank in gleicher Höhe zur Verfügung stellen – viele Finanzierer bieten hier spezialisierte Produkte. Wird eine Bürgschaft mit einbezogen, werden für den Käufer wiederum die 30 Prozent der Gesamtsumme als erste Rate fällig, da er eine gleichwertige Sicherheit von der Bank erhält. Beides hat Vor- und Nachteile für den Bauträger.

Fabian von Pigenot FInanzierung.com

Fabian von Pigenot
Prokurist, Real Estate

Tel. 089 – 230 274 35

fabian.v.pigenot@finanzierung.com

Korbinian Haberlander FInanzierung.com

Korbinian Haberlander
Finanzierungsberater, Real Estate

Tel. 089 – 461 318 74

korbinian.haberlander@finanzierung.com

Sie haben Fragen?

Gerne können die Finanzierungsexperten von Finanzierung.com diese individuell mit Ihnen besprechen.

Finanzierung.com findet den passenden Finanzierer für Sie

Unser Ziel ist es, Unternehmern den schnellen Zugang zu günstigen Finanzierungen zu ermöglichen. Um das zu erreichen, arbeiten wir unabhängig und beraten jeden Unternehmer individuell.

Kompetent

Sie profitieren von unserer langjährigen Erfahrung.

Persönlich

Wir beraten Sie individuell und unabhängig.

Effektiv

Wir finden die besten Konditionen auf dem Markt.

blank
Scroll to Top