Mithilfe eines Aufteilungsplans lassen sich Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der Praxis voneinander abgrenzen.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet das rechtliche Fundament bei der Schaffung von Wohnungs- und Teileigentum. Mit einer Teilungserklärung bzw. einem Teilungsvertrag lassen sich Wohneinheiten eindeutig abgrenzen und können so leicht in das Grundbuch eingetragen werden. Dazu ist auch ein Aufteilungsplan mit dazugehörender Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig, mit der eine genaue Eingrenzung der Immobilien möglich ist. Deshalb sollten sich Eigentümer mit dieser wichtigen Urkunde auseinandersetzen, wenn die Teilung einer Wohnimmobilie vorgenommen werden soll.
Der Aufteilungsplan eines Gebäudes, auch kurz Teilungsplan genannt, teilt das Sondereigentum, sowie den Anteil am Gemeinschaftseigentum der Wohnungsinhaber genau ein. Die technische Bauzeichnung im Maßstab 1:100 gibt dabei klare Auskunft über den Grundriss, sowie die Aufteilung und Ansichten von dem Gebäude, in dem sich die einzelnen Wohneinheiten befinden. So können Eigentümer der Wohnungen, aber auch interessierte Käufer und potenzielle Investoren das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum klar differenzieren. Mit dem Sondereigentum verhält es sich wie mit dem Volleigentum an der Wohnung, dem Eigentümer steht also ein unmittelbares Nutzungsrecht zu. Solches Sondereigentum dient nicht zu Wohnzwecken und umfasst meist Nutzungsrechte, die im Rahmen der Lagerung oder Unterbringung von Fahrzeugen genutzt werden können. Dazu zählen beispielsweise Kellerräume, Garagen, Carports und Balkone im Außenbereich. Auch die Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum müssen in einem Teilungsplan vermerkt werden. Dazu gehören ähnlich wie beim Sondereigentum Gärten, Terrassen oder PKW-Stellplätze. Die Wohnungsinhaber können dabei auch per Vertrag das Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umdefinieren und dies im Aufteilungsplan festhalten. Ebenso gibt der Aufteilungsplan darüber Auskunft, wie groß die einzelnen Wohneinheiten sind und in welcher Lage sie sich im Gebäude befinden.
Aufbewahrt wird der Teilungsplan zusammen mit der Teilungserklärung beim Grundbuchamt. Das Wohnungseigentum, Sondereigentum und die Anteile am Gemeinschaftseigentum sind auf verschiedenen Grundbuchblättern vermerkt. Der im Grundbuch festgehaltene Teilungsplan genießt öffentlichen Glauben, es gilt also die Vermutung der Richtigkeit der durchgeführten Teilung und Einordnung. Diese hat dabei so lange Gültigkeit, bis der Rechtsinhaber den Gegenbeweis für die Teilungsunrichtigkeit erbringen kann.
Grundsätzlich bietet der Teilungsplan die konkrete Kennzeichnung von Sondereigentum, was besonders bei der Veräußerung von vermieteten Wohneinheiten eine wichtige Rolle spielt. So können neue Käufer genau erkennen, welche Flächen als Sondereigentum eingetragen sind. Aber auch Käufer, die das Objekt für den Eigennutz erwerben möchten, haben ein Interesse daran festzustellen, an welchen Flächen Sondereigentum besteht. So können sie genau abschätzen, ob beispielsweise ein Balkon oder eine Parkfläche von ihnen alleine genutzt oder vermietet werden kann. Darüber hinaus lässt sich ein Verkauf einer Wohneinheit ohne einer Teilungserklärung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung durchführen. Denn nur diese Urkunden können das Wohn- und Sondereigentum genau von den Einheiten anderer Wohnungsinhaber abgrenzen. Darüber hinaus erfahren potenzielle Käufer bereits bei der Besichtigung durch den Teilungsplan wichtige Informationen zur Lage und Größe des vorhandenen Sondereigentums, sowie der nutzbaren Teile an Miteigentum.
Die einzelnen Einheiten an Sondereigentum tragen jeweils eine gesonderte Ziffer und werden aufsteigend nummeriert. Gehören zu einer Wohnungseinheit mehrere Räume, werden diese unter einer gleichen Ziffer zusammengefasst. Als Ergänzung dient eine farbliche Markierung, mit der Wohnungseinheiten und Flächen mit Sondernutzungsrechten zusätzlich gekennzeichnet werden. Jede Etage hat dabei einen separaten Aufteilungsplan.
Jeder Teilungsplan wird von einer zuständigen Baubehörde oder alternativ von einem öffentlich bestellten und anerkannten Sachverständiger für Bauwesen überprüft und bestätigt. Je nach Größe und Umfang betragen die Kosten für die Bestätigung des Aufteilungsplans inkl. der Abgeschlossenheitsbescheinigung ca. 25 bis 350 Euro pro Sondereigentumseinheit. Um einen Teilungsplan zu erhalten, muss ein entsprechender Antrag durch die Besitzer bei der zuständigen Baubehörde erfolgen. Dabei müssen auch Unterlagen wie Lagepläne, Bauzeichnungen oder Baubestandszeichnungen eingereicht werden. Nach Prüfung der Baubehörde erfolgt die Genehmigung mittels Urkunde.
Der Aufteilungsplan ist ein wichtiges Dokument, das bei der Aufteilung von Sondereigentum allen Parteien Rechtssicherheit bietet und die genauen Sondernutzungsrechte schriftlich wiedergibt. So wissen Interessenten und Besitzer stets, wo die Grenzen der Wohneinheiten verlaufen, wie groß die Einheiten sind und an welchen Flächen Sondereigentum besteht. Müssen Sanierungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden, lässt sich eine Kostenaufteilung durch den Teilungsplan für alle Eigentümer genauer erstellen. Der Aufteilungsplan ermöglicht zudem zusammen mit weiteren Bauunterlagen eine Wertermittlung der Immobilien, die besonders beim Verkauf einzelner Wohneinheiten für den Verkäufer enorm wichtig ist. Schließlich wird der Teilungsplan auch bei der notariellen Schließung des Kaufvertrags benötigt.