Zu einem wichtigen Kaufkriterium für Bauherren und Erwerber von Grundstücken zählt die Baulast, mit der sich Interessenten bei Immobilienkäufen unbedingt vor dem Erwerb auseinandersetzen sollten. Die Einsicht in den Grundbuchauszug ist dafür nicht ausreichend, vielmehr sollte zur Überprüfung das Baulastenverzeichnis herangezogen werden. Durch vorhandene Baulasten wird die Nutz- und Bebaubarkeit des Grundstücks eingeschränkt. Dabei rücken öffentlich-rechtliche Interessen in den Vordergrund und überwiegen das Privatinteresse des Immobilienbesitzers.
Unter Baulasten werden Verpflichtungen von Grundstücksbesitzern verstanden, die sie gegenüber einer Baurechtsbehörde haben. Aber auch Rechte von Privatpersonen können die Nutzbarkeit eines Grundstücks in Form einer Baulast einschränken. Aus Baulasten ergeben sich Handlungen, die der Grundstücksbesitzer auf seinem Grund zu unterlassen, zu dulden oder aktiv durchzuführen hat. Aufgrund öffentlich-rechtlichen Erwägungen ergeben sich für den Bauherren Pflichten, die er einzuhalten hat. Durch Baulastverpflichtungen werden Vereinbarungen aus dem Privatrecht nicht ersetzt. Auch die Bildung von zivilrechtlichen Ansprüchen, die unter den Parteien entstehen, werden dadurch nicht begründet. Deshalb erweist sich eine schriftliche Vereinbarung der beteiligten Immobilieneigentümer in solchen Fällen als besonders sinnvoll. Auch eine Absicherung mittels dinglicher Rechte ist durch eine Eintragung im Grundbuch möglich.
In vielen Fällen ist die Erteilung einer Baugenehmigung von der Eintragung von Baulasten in das Baulastenverzeichnis abhängig. Zu den häufigsten Fällen zählt die Abstandsflächenbaulast, bei der die Eigentümer einen Teil der Abstandsfläche übernehmen, welche eigentlich vom Nachbarn eingehalten werden. Bei der Stellplatzbaulast muss der Grundstückseigentümer hingegen die Nutzung von Stellplätzen durch Dritte erdulden, wenn etwa die Stellplatzmöglichkeiten besonders in den Innenstädten begrenzt sind. So kann die Gemeinde eine Mindestanzahl von Stellplätzen garantieren und den Verkehr besonders in Ballungsräumen entlasten. Ein häufig anzutreffendes Phänomen sind auch Überfahrbaulasten, die die Zufahrten von Einsatzfahrzeugen von der Feuerwehr oder dem Rettungsdienst ermöglichen. Diese sind notwendig, wenn bestimmte Grundstücke nicht direkt an das Straßenverkehrsnetz angebunden sind und eine Rettung im Ernstfall erschwert werden würde. Die Vereinigungsbaulast ermöglicht die rechtliche Vereinigung von zwei Grundstücken zu einem Einzelgrundstück. So lassen sich beispielsweise größere Ackerflächen erschließen oder eine größere Fläche zum Bebauen mit mehreren Gebäuden. Die Erschließungsbaulast ähnelt der Überfahrbaulast und ermöglicht privaten Dritten die Zu- oder Durchfahrt über fremden Boden, um den eigenen Grund zu erreichen. Mit der Anbaubaulast wird der Grundstückseigentümer hingegen dazu verpflichtet, grenzständig an eins oder mehrere Nachbargebäude anzubauen.
Während private Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte im Grundbuch eingetragen werden, sucht man dort Baulasten vergeblich. Vielmehr sind diese im Baulastenverzeichnis zu finden, das aus einer Baulastenerklärung mit Lageplan und nummeriertem Baulastenblatt besteht. Die Archivierung erfolgt beim Vermessungs- und Katasteramt. Mittels einer Einverständniserklärung durch den Grundstücksinhaber erfolgt die Begründung von Baulasten. Die Erklärung muss schriftlich gegenüber dem Bauordnungsamt erfolgen. Für die Wirksamkeit ist dabei eine öffentliche Beglaubigung oder eine Anerkennung durch die Baubehörde erforderlich. Baulasten sind häufige Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken. Die Einverständniserklärung ist freiwillig, die Durchsetzung kann aber auch zwangsweise mittels einer Ordnungsverfügung erfolgen. So können Nachbargrundstücksbesitzer beispielsweise dazu verpflichtet werden, den Bau von Versorgungsleitungen auf dem eigenen Grundstück zu erdulden, wenn eine neue Fläche erschlossen werden und zu Bauland umfunktioniert werden soll. Nur durch eine solche Verfügung kann die Versorgung der neuen Fläche mit Wasser, Strom oder die Anbindung an das Telekommunikationsnetz gewährleistet werden.
Mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis erfolgt die Wirksamkeit der jeweiligen Baulast. Rechtliche Grundlagen dazu finden sich in den Landesbauordnungen (LBO) der einzelnen Bundesländer. Vor einer Baugenehmigung muss die zuständige Behörde stets prüfen, ob eine Baulast besteht und sie mit in die Entscheidung über die Genehmigung des Bauvorhabens einfließen lassen. Dabei ist nicht nur der aktuelle Eigentümer einer Liegenschaft an Baulasten gebunden, ebenso auch nachfolgende Erwerber, unabhängig, ob der Erwerb durch Erbschaft, Schenkung, Kauf oder eine Zwangsversteigerung erfolgt. Nur durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde ist die Aufhebung von Baulasten praktisch möglich.
Käufer eines Grundstücks sollten auf jeden Fall das Baulastenverzeichnis studieren, wozu sie auch eine Berechtigung haben. Dies ist besonders wichtig, da für den Notar keine Aufklärungspflicht über potenziell bestehende Baulasten besteht. Auch Verkäufer sollten sich informieren, da sie beim Verkauf Baulasten nicht verschweigen dürfen. Ein solches Verhalten kann Schadenersatzansprüche gegenüber dem neuen Käufer begründen, sodass die Wahrnehmung eines Einsichtsrechts für beide Parteien vorteilhaft ist.