Unter einem Bauträger versteht man Baugesellschaften, die sich auf den gewerblichen Bau und Vertrieb von Gebäuden spezialisiert haben. Dabei kommt sowohl der Bau von Wohngebäuden, als auch von Gebäuden in Betracht, die später gewerblich genutzt werden sollen. Häufig ist der Bauträger auch gleichzeitig der Eigentümer des Grundstücks. Somit tritt er als Bauherr vor Behörden und Bauunternehmen auf. Ziel des Bauträgers ist nicht nur die Fertigstellung eines Gebäudes, sondern auch gleichzeitig die Veräußerung des Bauwerks oder einzelner Einheiten an Immobilienkäufer. Die Veräußerung kann dabei bereits in der Zeit der Bauphase durch notarielle Beurkundung erfolgen. Hier liegt ein wesentlicher Unterschied zum Bauunternehmer, der ausschließlich für die Bebauung des Grundstücks verantwortlich ist und vom Bauträger lediglich beauftragt wird.
Der Bauträger führt nach Erwerb des Grundstücks auf eigenes Risiko die Bebauung durch. Dabei kann er sowohl Eigenkapital als auch finanziertes Kapital nutzen. Werden Teile der Immobilie bereits in der Bauphase veräußert, erhält der Bauträger vom Immobilienkäufer Abschläge auf bereits erbrachte Bauleistungen. Dazu zählt etwa die Fertigung des Rohbaus oder der Grundstückserwerb. Auf diese Weise wird der Bauträger finanziell entlastet und der Käufer der Immobilie kann sich bereits in der Bauphase einen Teil am Gebäude sichern. Zudem muss der Käufer nicht sofort die komplette Summe aufbringen, sondern kann die Abschläge, die von den Phasen der Fertigstellung abhängen, zahlen. Der Bauträger bleibt jedoch Eigentümer bis zur Fertigstellung des Gebäudes und der vollständigen Abbezahlung durch den Erwerber. Der Käufer der Immobilie hat hierbei ein geringeres Risiko, gleichzeitig aber auch kein umfangreiches Mitspracherecht wie alleinige private Bauherren. Häufig werden aber in der Praxis mit dem Bauträger Vereinbarungen getroffen, insbesondere beim Innenausbau, auf die der Käufer Einfluss hat. Dazu zählt beispielsweise die Auswahl aus verschiedenen Böden, Türen oder Wandverkleidungen. Dem Bauträger obliegen jedoch allein die Überwachung des Bauprozesses und die Abnahmen des Baus, die während der Bauphase stattfinden.
Ein solcher Vertrag wird zwischen dem Bauträger und dem Käufer der Immobilie, meist noch während der Bauphase, geschlossen. Rechtlich betrachtet handelt es sich um einen Vertrag sui generis, der kauf- und werkvertragliche Elemente enthält. Während der Bauträger für eine ordentliche Errichtung des Gebäudes aufgrund der vereinbarten Baubeschreibung sorgen muss, muss der Käufer die vereinbarten Abschlagszahlungen leisten. Durch diesen gegenseitigen Vertrag entstehen also Rechte und Pflichten, die sowohl für den Käufer, also auch für den Bauträger Geltung finden. Rechtliche Regelungen für den Bauträgervertrag finden sich in der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV), sowie ergänzend im Bauträgervertragsgesetz (BTVG), das seit Mitte 2008 zum Schutze der Immobilienkäufer innerhalb der Bauphase in Kraft getreten ist.
Um als Bauträger öffentlich tätig werden zu können, setzt § 34c der Gewerbeordnung eine Genehmigung voraus. Zuständig dafür ist das örtliche Gewerbeamt. Die Überwachung der Tätigkeit erfolgt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Hierzu muss der Bauträger jährlich einen Bericht erstellen. Aus diesem muss hervorgehen, dass er das von den Immobilienkäufern bereitgestellt Kapital auch wirklich für die Bauprojekte verwendet hat. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Bauträger ordnungsrechtlich belangt werden. Auch eine strafrechtliche Verfolgung ist möglich, wenn Gelder der Investoren nicht zweckmäßig eingesetzt oder veruntreut wurden.
Als Immobilienkäufer möchte man natürlich wissen, welche Merkmale einen seriösen Bauträger kennzeichnen, da beim Erwerb hohe Geldsummen im Spiel sind und diese oft die existenzielle Grundlage der Erwerber bilden.
Historie des Unternehmens: Zunächst ist es ratsam, sich die geschichtliche Entwicklung des Bauträgers anzuschauen. So erfahren Kunden, ob der Bauträger erst seit kurzem auf dem Markt ist oder schon mehrere Jahre fest im Beruf und damit eine gewisse Erfahrung aufweisen kann.
Referenzen: Hat der Bauträger in der Vergangenheit schon öfters Bauprojekte mit entsprechender Qualität durchgeführt, werden dies zufriedene Kunden bestätigen können. Hierbei hilft auch ein Blick in Internetforen, in denen ehemalige Kunden über die Erfahrungen mit einem Bauträger berichten. Je mehr Einträge und Meinungen zu einem Unternehmen zu finden sind, desto objektiver ist die Gesamtwertung für den Bauträger.
Prüfung der Bonität: Ein weiterer Anhaltspunkt ist die Hausbank des Bauträgers, die interessierte Käufer über die Bonität ihres eigenen Bankkunden aufklären kann. Wenn der Bauträger seriös ist, wird er nichts dagegen haben und schafft so mehr Transparenz vor dem Abschluss des Bauträgervertrags.