Bebauungsplan

Kurz und bündig erklärt in unserem Immobilien-Glossar.

Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde für Grundtücke erlassen, die im Regelungsbereich der Gemeinde liegen. Als Satzung wird der Bebauungsplan, auch B-Plan genannt, unmittelbares Baurecht und regelt, wie und auf welche Art und Weise ein Grundstück bebaut werden kann. Ebenso legt der B-Plan fest, wie die Nutzung der jeweiligen Grundstücke durch die Besitzer zu erfolgen hat.

WAS VERSTEHT MAN GENAU UNTER EINEM BEBAUUNGSPLAN?

Der Bebauungsplan ist dem Ortsrecht zuzuordnen und ist rechtlich gesehen eine Satzung. Zuständig für die Aufstellung ist die Gemeinde, in der sich die Grundstücke befinden, für die ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll. Der B-Plan unterscheidet sich vom Flächennutzungsplan, da er sich immer auf ein bestimmtes Gebiet in der Gemeinde bezieht und dieses bei der Planerstellung genau bezeichnet wird. Mit dem B-Plan wird genau geregelt, wie die Art und Weise der zulässigen Bebauung in dem festgelegten Gebiet zu erfolgen hat. In der Satzung kann beispielweise festgelegt werden, wie die Nutzung genau stattfinden darf oder wie die Bauweise zu erfolgen hat. Sie kann sich aber auch auf die überbaubaren Flächen, sowie auf die Größe, auf die Breite und die Tiefe der Grundstücke beziehen. Die Zusammensetzung des B-Plans erfolgt in zwei Teilen: In einem sogenannten Textteil werden schriftliche Ausführungen niedergelegt, die in einem zweiten Teil graphisch ergänzt werden. Die graphische Ergänzung kann auch mehrere Pläne umfassen.

WAS BEZWECKT DIE BEBAUUNGSPLANUNG?

Die Hoheit für die Bebauungsplanung liegt bei den Gemeinden, die rechtsverbindliche Satzungen erlassen, an die sich Bauherren halten müssen. Damit wird die städtebauliche Entwicklung gefördert. Die Satzungen müssen jedoch städtebaulichen Zielen dienen, die im Baugesetzbuch (BauGB) und in den verschiedenen Bauordnungen der Bundesländer enthalten sind.

Zu solchen Zielen zählen die baukulturelle Entwicklung und Erhaltung des Landschafts- und Ortsbildes. Darüber hinaus sind als Ziele der Klimaschutz, eine nachhaltige Entwicklung und eine menschenwürdige Umwelt festgesetzt. Von der baulichen Entwicklung sollen nämlich nicht nur die aktuellen Bewohner, sondern auch die Umwelt und künftige Generationen profitieren.

WELCHEN INHALT HAT EINE BEBAUUNGSPLANUNG?

Grundlage für die Entwicklung des Bebauungsplans ist der Flächennutzungsplan. Die inhaltliche Regelung findet sich in § 9 des Baugesetzbuches. Dort werden in den Nummern 1 bis 26 des ersten Absatzes Festsetzungen aufgelistet, die sich vor allem der baulichen Nutzung einer Fläche widmen. Die Einteilung erfolgt dabei in reine Wohngebiete, in Gewerbegebiete, in Mischgebiete, in Sondergebiete oder auch andere Baugebiete.

Die bauliche Nutzung innerhalb eines Gebietes umfasst dabei die Geschoßflächenzahl, die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse, sowie die Bauhöhen von Gebäuden. Ebenso finden sich im Bebauungsplan die festgelegten Bauweisen, aber auch die überbaubaren Grundstücksflächen. Ein B-Plan kann aber auch Regelungen enthalten, die festlegen, welche Nebengebäude zulässig sind, aber auch Vorschriften zur Gestaltung von Stellflächen und Garagen. Weitere Festsetzungen können die Flächengestaltung im Hinblick auf die forst- und landwirtschaftliche Nutzung betreffen, die Grundflächen, sowie Flächen, die der Ver- und Entsorgung der Gemeinde dienen. Ebenso kann festgelegt werden, welche Dachform die Wohngebäude in einem bestimmten Gebiet aufweisen müssen (z.B. Flachdach oder Spitzdach). Aber auch Flächen für Spiel und Sport werden in einem B-Plan festgesetzt, da sie der baukulturellen Entwicklung dienen.

WIE UNTERSCHEIDET SICH EIN EINFACHER UND EIN QUALIFIZIERTER B-PLAN?

Bei der Bebauungsplanung müssen nicht alle Festsetzungen aus dem Baugesetzbuch genutzt werden. Für die Erteilung einer Baugenehmigung wird häufig ein qualifizierter B-Plan herangezogen, der mindestens vier festgelegte Festsetzungen enthalten muss. Dazu zählen die baulichen Nutzung, das zulässige Maß derselben, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen in dem Planungsgebiet. Bei Fehlen nur einer der vier Festsetzungen, fehlt es an der Qualifikation, es liegt dann vielmehr ein einfacher Bebauungsplan vor.

WO KÖNNEN BAUHERREN AUSKUNFT ÜBER DEN B-PLAN EINHOLEN?

Ein Bebauungsplan kann im Rathaus der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden, wenn er sich noch in der Phase der Aufstellung befindet. Hier haben Bauherren auch die Möglichkeit sich mit Anregungen und Wünschen zu beteiligen. Ein bereits festgelegter B-Plan kann hingegen in der Gemeinde- oder Stadtverwaltung eingesehen werden. Dazu können sich Interessierte an das Bauamt oder das Bürgerbüro wenden. Dies ist besonders für Bauherren wichtig, die einen Bauantrag stellen möchten. Die Einsicht sollte immer vor Stellung des Antrags erfolgen, da die Festsetzungen im B-Plan einen wesentlichen Einfluss auf das Bauvorhaben haben können. Da der aufgestellte B-Plan als unmittelbares Baurecht gilt, müssen Bauherren die Festsetzungen akzeptieren und sie bei der Planung ihres Bauvorhabens berücksichtigen. In einigen Kommunen ist die Einsicht in den B-Plan auch über das Internet möglich.