Unter Eigenkapital werden alle finanziellen Mittel verstanden, die einem Eigentümer gehören, der eine Unternehmung führt (Eigenfinanzierung). Unter Unternehmung wird ein wirtschaftlicher Betrieb verstanden, mit dem Ziel, durch Investitionen Gewinne zu erzielen. Der Begriff Unternehmung ist sehr weit zu verstehen. Darunter fallen auch Immobilien, die mit eigenen Mitteln finanziert werden sollen.
Jedes Kapital, das ein Unternehmen für ein Projekt aus eigenen Mitteln zur Verfügung stellt, wird als Eigenkapital (engl. equity, equity capital) bezeichnet. Dieses wird in der Bilanz als Passivum ausgewiesen. Bei der Bereitstellung von Eigenkapital hat der Unternehmer das Verlustrisiko. Dabei entfällt aber auch eine vorab festgelegte Verzinsung. Ziel ist es, mit dem Eigenkapital Projekte zu finanzieren, die einen Gewinn erbringen oder das eigene Vermögen mehren, falls eine Immobilie beispielsweise nicht vermietet oder verkauft, sondern privat und eigenständig genutzt werden soll.
Demgegenüber gibt es das Fremdkapital, das dem Unternehmen von dritten Parteien für die Finanzierung zur Verfügung gestellt wird. Zu den Geldgebern gehören in der Regel Kreditinstitute, die für die Bereitstellung des Fremdkapitals Zinsen verlangen. Diese werden auch dann fällig, wenn das Unternehmen mit dem fremdfinanzierten Projekt keinen Gewinn erzielt. Anderseits bleiben die Zinsen gleichbleibend, wenn nach der Finanzierung größere Gewinne erzielt werden, als anfangs kalkuliert.
Gewinne werden dem Eigenkapital-Konto zugeschlagen, wenn es sich um Einzelunternehmungen und Personengesellschaften handelt. Dazu zählen z.B. Kommanditgesellschaften und offene Handelsgesellschaften. Liegt hingegen eine Kapitalgesellschaft vor, wie etwa eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH, dann erscheint das Eigenkapital als eingezahltes Nominalkapital. Dazu kommen noch Rücklagen, die gesetzlich frei sind und unter Umständen ein Gewinnvortrag, von dem die Verluste abgezogen werden. Anders als Fremdkapital, steht Eigenkapital einem Unternehmen auf eine unbestimmte Zeit zur Verfügung und ist nicht an feste Laufzeiten gebunden.
Eigenkapital kann auf unterschiedliche Weisen verringert werden: Dazu zählen Entnahmen der Eigentümer einer Unternehmung, durch Verluste oder durch Rückzahlung an die Anteilseigner von Kapitalgesellschaften. Stellt ein Kapitalgeber Eigenkapital für eine Unternehmung zur Verfügung, erwartet er Zinsen, eine Risikoprämie und einen Gewinnanteil in Form von Dividenden.
Im Gegensatz zum Fremdkapital wird das Eigenkapital dem Unternehmen auf eine unbestimmte Zeit überlassen. Darüber hinaus entfällt der Anspruch auf Rückzahlung des Kapitals, aber auch die Verzinsung für die Bereitstellung der finanziellen Mittel.
Der Eigenkapitalgeber profitiert dabei nur von den Gewinnen des Unternehmens, muss aber auch die Verluste in Kauf nehmen, falls das Unternehmen schlecht wirtschaftet. Fremdkapital ist im Vergleich zu Eigenkapital immer erstrangig zu betrachten. Tritt nach der Finanzierung ein Insolvenzfall ein, werden zuerst Fremdkapitalgeber und andere nachrangige Gläubiger aus dem vorhandenen Vermögen befriedigt, bevor Eigenkapitalgeber ihren Anteil an der Investition erhalten. Dies birgt die Gefahr, dass die Eigenkapitalgeber aufgrund des nachrangigen Rechts leer ausgehen oder mit deutlichen Verlusten rechnen müssen. Je nach Rechtsform der Gesellschaft haftet der Eigenkapitalgeber mindestens mit dem Umfang seiner Eigenkapitaleinlage. Es gibt aber auch Rechtsformen, bei denen der Eigenkapitalgeber zusätzlich auch mit dem privaten Vermögen haftet.
Anders als Fremdkapitalgeber, haben Eigenkapitalgeber als Eigentümer Befugnisse bezüglich der Entscheidung mit ihrer Unternehmung. Dies gilt auch für Immobilieninvestitionen. Zwar haben Eigenkapitalgeber Mitwirkungsrechte, allerdings können die Zinsen für das Eigenkapital nicht steuerlich abgesetzt werden.
Nutzen Unternehmer eine Eigenfinanzierung bei der Realisierung wirtschaftlicher Projekte, dann mindert sich die Gefahr einer Überschuldung. Auch die Liquiditätsbelastung bleibt in diesem Fall gering. Darüber hinaus muss das Unternehmen keine Zinszahlungen wie bei der Bereitstellung von Fremdkapital leisten. Ebenso entfallen die monatlichen Tilgungsraten. Schließlich bleibt das Unternehmen gegenüber den Kreditinstituten finanziell unabhängig.
Doch die Eigenfinanzierung hat nicht nur Vorteile: So müssen Ausschüttungen und Dividenden aus dem bereits versteuerten Gewinn entnommen werden. Auf diese Weise wird das Betriebsergebnis vermindert. Bei einer Eigenfinanzierung müssen Unternehmen höhere Kapitalkosten und ein höheres Risiko in Kauf nehmen, da die Vergütung abhängig vom Gewinn ist. Stellen Investoren Gelder für die Finanzierung zur Verfügung, verlangen sie für die Überlassung eine Risikoprämie.
Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung liegt Eigenkapitalquote in der Regel zwischen 20 und 30 Prozent. Zwischen 5 und 35 Prozent liegt hingegen die Eigenkapitalquote bei einer Immobilien-Projektfinanzierung. Die Kosten für die Finanzierung einer Immobilie fallen immer dann höher aus, wenn weniger Eigenkapital mit eingebracht wird. In diesen Fällen ergibt sich ein höheres Risiko für den Fremdkapitalgeber, so dass die Zinsen für die Finanzierung steigen.