Generalunternehmer – Generalübernehmer

Kurz und bündig erklärt in unserem Immobilien-Glossar.

Generalunternehmer und -übernehmer ermöglichen Bauherren die Errichtung eines Gebäudes, die besonders fachgerecht und in einem überschaubaren Zeitrahmen durchgeführt werden kann.

Bauherren, die ein Gebäude errichten möchten, wünschen sich, dass das Projekt besonders zügig und kosteneffizient durchgeführt wird. Bei jedem Bauprojekt können jedoch durch Zwischenfälle unerwartete Mehrkosten entstehen und Verzögerungen beim Bau auftreten. Zudem gehört der Hausbau, besonders für private Bauherren, zu der größten Investition im Leben. Deshalb ist es sehr wichtig, dass ein Vertragspartner gewählt wird, der Zuverlässigkeit bietet. Bei der Wahl des Vertragspartners haben Bauherren die Möglichkeit sich zwischen einem Bauträger, Generalunternehmer oder Generalübernehmer zu entscheiden. Ebenso können Einzelgewerksvergaben an Handwerker erfolgen (z.B. die Beauftragung eines Dachdeckers mit der Ziegelbedeckung des Hauses). Wenn sich Bauherren ein Bauprojekt wünschen, dass mit besonders geringen eigenen Anstrengungen verbunden ist, können sie sich eines Generalunternehmers (GU) oder Generalübernehmers (GÜ) bedienen.

WAS IST EIN GENERALUNTERNEHMER?

Die Beauftragung eines Generalunternehmers setzt voraus, dass der Bauherr bereits eine Grundfläche besitzt, die als Bauland freigegeben ist. Sämtliche Bauleistungen für die Errichtung des Objektes werden dann durch den Generalunternehmer durchgeführt. Zwischen dem Bauherren und dem GU wird dabei ein Generalunternehmervertrag geschlossen, der beinhaltet, dass das zu errichtende Haus schlüsselfertig abgegeben wird. Die Planung des Hauses wird oftmals von einem Architekten durchgeführt, da die Planungsleistungen vom Generalunternehmer häufig nicht erbracht werden. Zudem kann der Architekt damit beauftragt werden, dass er die Gewerke überwacht und sich um die Kontrolle des Baufortschrittes kümmert. Die Durchführung der Bauleistungen muss ein Generalunternehmer nicht immer persönlich und eigenhändig durchführen: In vielen Generalunternehmerverträgen ist auch festgelegt, dass einzelne Bauleistungen auch durch Subunternehmen durchgeführt werden können, die vom GU beauftragt werden. Oftmals kann sich ein Generalunternehmer nur Hilfspersonen bedienen, weil ihm die notwendige Erfahrung in den einzelnen Baufachgebieten fehlt. Der GU übernimmt dabei nur eine Teilleistung eigenständig (z.B. die Errichtung des Rohbaus), die übrigen Arbeiten werden dann durch eigene Vertragspartner ergänzt. Sollte der GU größere Ausgaben bei der Erstellung des Hauses benötigen, erhält der Auftraggeber trotzdem den Bau für den im Generalunternehmervertrag festgelegten Preis.

WELCHE VORTEILE SIND DAMIT VERBUNDEN?

Mithilfe des Generalunternehmervertrags können Bauherren das Objekt nach ihren Vorstellungen gestalten. Vielen Bauherren fehlt es an der notwendigen Kompetenz zur Errichtung komplexer Gebäudebereiche und auch das technische Wissen ist hier bei Laien oftmals nicht gegeben. Der GU schafft aufgrund seiner Erfahrung und der passenden Kontakte zu Subunternehmen die Grundlage für die schnelle Fertigstellung eines schlüsselfertigen Hauses. Ebenso müssen Bauherren nicht viel Zeit und Mühe mit der Beauftragung von Handwerkern investieren, die nur einzelne Gewerke errichten. Darüber hinaus profitiert der Bauherr von Festlegung eines festen Errichtungstermins, der für das komplette Gebäude gilt. Bei Mängeln hat der Auftraggeber einen festen Ansprechpartner und muss sich auch hier nicht an einzelne Betriebe zwecks der Nacherfüllung wenden. Der GU übernimmt die komplette bauliche Organisation und lässt dabei Zeit für andere Tätigkeiten. Ebenso kann sich der Bauherr auf den festgeplanten Kaufpreis berufen und damit die Kosten im Rahmen der Bauphase optimal kalkulieren.

WELCHE NACHTEILE KÖNNEN ENTSTEHEN?

Da der Bauherr an den GU einen festvereinbarten Pauschbetrag für die Errichtung des Gebäudes zahlt, ist dieser bestrebt, einzelne Arbeiten so günstig wie möglich durch Dritte ausführen zu lassen. Dies kann ein Qualitätsverlust bei der Errichtung des Gebäudes bedeuten. Bei nur einem Ansprechpartner kann sich das gesamte Projekt verzögern, sofern der GU falsch plant, Fehlentscheidungen trifft oder finanziell in Schwierigkeiten gerät. Bedient sich der GU einzelner Handwerker, büßt der Bauherr hier sein Weisungsrecht ein, da nur der GU befugt ist, Subunternehmer während der Bauphase zu delegieren.

WAS IST EIN GENERALÜBERNEHMER?

Der Generalübernehmer (GÜ) übernimmt im Gegensatz zum Generalunternehmer keine eigenen Bauleistungen, sondern bedient sich bei der Baudurchführung ausschließlich Subunternehmen. Als einziger Vertragspartner des Bauherren ist er zur Erfüllung aller im Vertrag festgelegten Bau- und Planungsleistungen verpflichtet. Der Unterschied zwischen beiden Vertragspartner liegt also hauptsächlich in der Erbringung der verschiedenen Leistungen. Während der GU ein eigenes Bauunternehmen besitzt und Bauleistungen zumindest teilweise eigenhändig durchführt, betreibt der GÜ ein komplettes Out-Sourcing und bedient sich ausschließlich fremder Bauhelfer. Im Gegensatz zum GU, achtet der Generalübernehmer auch auf die Wahl des Bausystems und Materials. Ebenso sorgt er dafür, dass Qualitätsansprüche des Bauherren bei der Errichtung des Hauses realisiert werden. Beide haben jedoch gemeinsam, dass sie mit der Fertigungsplanung vom Bauherren betraut sind und diese vertraglich erfüllen müssen.