Gesamtinvestitionskosten kennzeichnen die Summe, die für den Erwerb und die Herstellung eines Objektes insgesamt notwendig ist.
Damit sich Käufer und Verkäufer auf dem Immobilienmarkt besser orientieren und verschiedene Objekte besser vergleichen können, wurden aussagekräftige Immobilienkennzahlen geschaffen. Alle am Immobiliengeschäft Beteiligen, unabhängig ob es sich um den Projektentwickler oder den Investor handelt, können durch die Messwerte und Formeln zur Gesamtkostenberechnung für Immobilien besser planen und sich orientieren. Zu diesen besonders wichtigen Kennzahlen zählen auch die Gesamtinvestitionskosten (GIK), die wir Ihnen im nachfolgenden Abschnitt detailliert vorstellen möchten. So erhalten Sie einen besseren Überblick über die Kostenthematik.
Allgemein sind unter den Gesamtinvestitionskosten die Kosten zu verstehen, die für den Erwerb und die Herstellung eines Immobilienobjektes notwendig sind.
In diese Summe fließen etwa die Kosten für den Erwerb eines Grundstücks ein, Ausgaben für den Grundbucheintrag, sowie die eigentlichen Baukosten für die Errichtung eines Objektes. Des Weiteren kommen Baunebenkosten und Zinsen dazu, die für die Beanspruchung eines Baukredites durch die Bank anfallen. Die Gesamtinvestitionskosten können dabei sowohl für Entwicklung eines Projektes, also den Neubau eines Gebäudes berechnet werden, aber auch für Immobilien, die bereits bestehen und auf dem Markt verfügbar sind. Dabei müssen Investoren, Bauherren, Käufer und andere Projektbeteiligte einige wesentliche Unterschiede beachten.
Alle aktivierungsfähigen Aufwendungen, die für die Anschaffung des Immobilienprojekts notwendig sind, lassen sich zu Gesamtinvestitionskosten zusammenrechnen. Entscheidend ist dabei der Bruttokaufpreis: Dieser bildet die Summe, die für den Erwerb der Immobilie und des Grundstücks notwendig ist. Ebenso fließen die Transaktionskosten in die Summe mit ein.
Häufig werden die Kosten, die auf den Kaufpreis (Nettosumme) noch fällig werden, dabei nicht berücksichtigt. Als Beispiel ist dabei die Grunderwerbssteuer zu nennen, die von den einzelnen Bundesländern eigenständig festgelegt wird und durchschnittlich fünf Prozent beträgt. Hinzu kommen Kosten für den Eintrag im Grundbuch, sowie die Gebühren für die Tätigkeit des Notars, der am Immobilienerwerb gesetzlich beteiligt sein muss. Diese Kosten können mit rund 1,3 Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden. Darüber hinaus sind auch Immobilienmakler, besonders bei gewerblichen Immobilien, am Projektkauf beteiligt. Die Kosten dafür betragen in Deutschland ca. 3,5 Prozent des Nettokaufpreises. Bei Summierung dieser Kosten muss ein Erwerber von Immobilien also rund 10 Prozent beim Kauf zusätzlich berücksichtigen.
Bei der Projektentwicklung einer Immobilie setzen sich die Gesamtinvestitionskosten aus den Ausgaben für den Erwerb eines Grundstücks bzw. den Kosten der Bestellung des Erbbaurechtes an einem Grundstück zusammen, wozu auch die Herstellungskosten des Gebäudes hinzugerechnet werden. Die Errichtungskosten bestehen aus vielen einzelnen Kostenpunkten und lassen sich in einer umfangreichen Liste zusammenfassen. Die Aufteilung lässt sich dabei in Bezug auf die aktuelle Fachliteratur transparent und übersichtlich aufteilen.
Gängig bei der Berechnung der Gesamtinvestitionskosten ist die Summierung nach Wendlinger (aus „Immobilienkennzahlen: Fundierte Immobilienanalyse in der Praxis“), wo die einzelnen Kostenpunkte übersichtlich präsentiert werden. Die Gesamtinvestitionskosten setzten sich danach partiell aus den Ausgaben für den Rohbau, den Ausbau des Gebäudes und die eingebaute Technik zusammen. Dieser Kostenpunkt wird zusammen als Bauwerkskosten zusammengefasst. Dazu kommen die eigentlichen Baukosten (BAK), die sich aus den Aufschließungs- und Einrichtungskosten, sowie den Kosten für Außenanlagen zusammensetzen. Ebenso zu berücksichtigen sind Errichtungskosten (ERK), die aus den Planungskosten, Nebenleistungen, sowie verfügbaren Reserven bestehen, die unbedingt mit eingeplant werden sollten, falls unerwartete Zusatzkosten in der Bauphase auftauchen. Zuletzt werden die Grundkosten, Finanzierungskosten, aber auch Ausgaben für Makler, Provisionen und Marketing in der Formel berücksichtigt. Mit Heranziehung anderer Kennzahlen können mit den Gesamtinvestitionskosten umfangreiche Immobilienanalysen durchgeführt werden.
Die Gesamtinvestitionskosten werden in der Immobilienbranche durch die Bruttogrundfläche geteilt. Auf diese Weise kann ein vergleichbaren Wert pro Quadratmeter angezeigt werden. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass dieser Wert lokal und temporär abhängig ist. Vergleichen lassen sich damit nur Immobilen, die sich räumlich in angrenzender Lage befinden und in einem nicht zur stark abweichen Zeitraum hergestellt wurden.
Ferner sollten Beteiligte am Immobiliengeschäft dabei berücksichtigen, dass die GIK keine Aussage über die Qualität eines Immobilienprojekts liefern. Der wirtschaftliche Erfolg einer Immobilie kann also mit dem Blick auf die Gesamtinvestitionskosten nicht beurteilt werden. Dafür sind zusätzlich weitere Immobilienkennzahlen wie der Loan to Cost erforderlich. Dieser spiegelt das Verhältnis zwischen der maximalen Kredithöhe und dem Kaufpreis mit den dazugehörigen Erwerbsnebenkosten wieder. Ferner sind für die Beurteilung des wirtschaftlichen Erfolgs einer Immobilie die laufenden Aufwendungen und Erträge wichtig.