Mit der Leerstandsquote wird das Verhältnis von Mieteinheiten, die nicht vermietet sind, zu der gesamten Zahl der Wohnungen, die sich in einem Gebäude oder in einer Region befinden.
Eine besonders wichtige Rolle spielen Leerstandquoten bei Ertragswertobjekten, die für den Eigentümer eine Rendite erwirtschaften sollen. Dabei wird ein bestimmter Stichtag genommen und das Verhältnis aufgezeigt, bei dem nicht vermietete Wohnungen und Flächen im Vergleich zur Gesamtfläche eines Objekts gegenübergestellt werden. Der Bezug der Leerstandsquote kann unterschiedlich verlaufen. Möglich ist der Einbezug von gesamten Gebäuden, Städten, einzelnen Bundesländern oder gar ein Gesamtbezug auf die komplette Bundesrepublik.
Mit dem Anstieg der Leerstandsquote sinkt der Mietertrag pro Quadratmeter. Dabei ist entscheidend, welche Art des Leerstands vorliegt: So kann etwa zwischen einem vorübergehenden Leerstand unterschieden werden, der während Umbaumaßnahmen vorliegt, aber auch einem dauerhaften Leerstand, der dadurch entsteht, dass es an einer Nachtfrage auf dem Immobilienmarkt mangelt.
Bei der Leerstandsquote werden verschiedene Wertermittlungsverfahren herangezogen.
Die nachfolgende Rechnung zeigt, wie die Leerstandsquote ermittelt wird:
Leerstandsquote = Nicht vermietete Einheiten / Gesamteinheiten x 100
Hat ein Mehrfamilienhaus beispielsweise 100 einzelne Einheiten und sind 25 Einheiten von einem Leerstand betroffen, sie werden von den EigentĂĽmern also nicht vermietet, dann erfolgt die Berechnung der Quote auf folgende Weise:
Leerstandsquote = 25 / 100 x 100 = 25 %
Diese Leerstandsquote zeigt gleichzeitig, dass 25 Prozent der Mieteinnahmen entfallen.
Von Leerstand kann bei sämtlichen ungenutzten und unvermieteten Immobilien gesprochen werden. Gleiches gilt für Grundstücke, die keinen Mieter besitzen oder vom Besitzer nicht aktiv genutzt werden. Dabei haben sich verschiedene Formen von Leerstand herauskristallisiert. Diese werden nach Ursache und Dauer unterschieden:
Spekulativer Leerstand: Bei dieser Form verzichtet der Besitzer bewusst auf eine Vermietung, obwohl es seitens der Mieter auf dem Markt eine Nachfrage besteht. Dabei spekuliert der Eigentümer etwa auf steigende Immobilienpreise und möchte das Objekt bei guter Marktlage in Zukunft verkaufen.
Struktureller Leerstand: Bei einem strukturellen Leerstand fehlt es an einer Nachfrage über einen längeren Zeitraum. Dieses Phänomen kommt vermehrt in Regionen vor, die strukturell schwach sind.
Fluktuationsreserve: Darunter wird ein kurzfristiger Leerstand verstanden, der bei einem ĂĽblichen Mieterwechsel entstehen kann. Er liegt also vor, wenn nicht sofort ein Nachmieter gefunden werden kann.
Latenter Leerstand: Ein latenter Leerstand ist eine besondere Form des Leerstands. Hierbei wird die Wohneinheit zwar noch vermietet, jedoch vom Mieter nicht genutzt oder nur zur Untervermietung angeboten.
Konjunktureller Leerstand: Diese Leerstandform ist das Ergebnis von Schwankungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Dabei sinkt die Nachfrage jedoch temporär.