Sanierungsstau

Wer eine langfristige Wertminderung bei Immobilien verhindert möchte, sollte anfallende Reparaturen, aber auch Instandsetzungsmaßnahmen nicht zu lange hinauszögern. Ein solcher Sanierungsstau kostet Immobilieninhaber nicht nur Steuervorteile, sondern kann auch zu unerwünschten Folgekosten führen.

Sanierungsstau muss vermieden werden

Immobilien sind eine beliebte Investition, mit der sich durch Mieteinnahmen Renditen erwirtschaften lassen. Bei der Anschaffung einer Immobilie sollten Erwerber jedoch nicht nur auf einen günstigen Kaufpreis achten, sondern zukünftig auch auf niedrige Investitionskosten. Denn nur so bleibt die Immobilie langfristig ein lohnendes Geschäft, von dem der Inhaber profitieren kann. Besonders wenn sich Investoren für den Kauf von älteren Gebäuden entscheiden, sollte ein Augenmerk auf Maßnahmen gelegt werden, die den Wert des Gebäudes steigern und erhalten. Werden über einen längeren Zeitraum Gelder nicht in den Erhalt und die Erweiterung von Immobilien investiert, kann es zu einem Investitionsstau kommen. Dies gilt nicht nur für feststehende Gebäude, sondern auch für Maschinen, Anlagen und weitere Sachgüter, die sich auf einem Grundstück befinden.

Die Folgen eines Investitionsstaus machen sich besonders an öffentlichen Gebäuden und Anlagen leicht bemerkbar. So fehlt vielen Gemeinden das Geld für die Sanierung von Schulen, Krankenhäusern, Verwaltungsgebäuden, Kindergärten oder Brücken. Die Instandhaltung bleibt dabei auf der Spur, sodass der Zustand nicht mehr zeitgemäß ist und oftmals in seiner Nutzung eingeschränkt werden muss, um eine Gefährdung zu vermeiden. Beispielhaft sind dabei Tempolimits auf maroden Brücken zu nennen oder die Nutzungseinschränkung von bestimmten Stockwerken oder Gebäuden auf einem öffentlichen Grund. Es existieren zwei wesentliche Gründe für den entstandenen Sanierungsstau im öffentlichen Raum: Zum einen gibt es höhere gesetzliche Anforderungen, was die Sanierungsmaßnahmen betrifft. Zum anderen reichen die finanziellen Mittel der kommunalen Haushalte nicht aus, um mit den angehäuften Sanierungsproblemen fertig zu werden. Ebenso haben es die Gemeinden versäumt, Mittel für Neuinvestitionen bereitzustellen, was sich jetzt besonders im Bereich der Bildungseinrichtungen bemerkbar macht. Regelmäßige Sanierungsmaßnahmen sind jedoch dringend notwendig, um einen kompletten Verfall von der Bausubstanz zu vermeiden, sodass Gebäude irgendwann abgerissen werden müssen. Sanierungsmaßnahmen, die also zurückgestellt werden, lösen das Problem nicht, sondern erhöhen nur kontinuierlich die Kosten des ohnehin schon maroden Staatshaushaltes.

Sanierungsstau kostet Steuervorteile

Von diesen Fehleinschätzungen sollten private Eigentümer von Immobilien lernen und Instandsetzungsmaßnahmen nicht zu lange hinauszögern, um einen erheblichen Sanierungsstau zu vermeiden. Auch steuerlich bieten regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen Vorteile für Eigentümer, die bestimmte Aufwendungen für den Erhalt von Immobilien als Werbungskosten beim Steuerbescheid absetzen können. Dazu zählen Aufwendungen, die vor der eigentlichen Vermietung der Wohnung entstehen. Zu nennen sind dabei die Grundsteuer, Wasser- und Stromkosten, Versicherungsbeiträge, sowie Kosten für Makler, die sich um die Mietersuche kümmern. Die Werbungskosten lassen sich beim Steuerbescheid in Anlage V eintragen.

Von einer steuerlichen Kostenersparnis können aber auch Besitzer leerstehender Wohnungen profitieren. Steuerlich absetzbar sind dabei die AfA oder Reparaturkosten. Allerdings muss der Inhaber in solchen Fällen dem Fiskus glaubhaft machen, dass eine Vermietung tatsächlich angestrebt wird und in Zukunft Einkünfte erzielt werden sollen. Dies kann etwa durch Belege wie Annoncen in Immobilienportalen oder durch die Beauftragung eines Maklers erreicht werden.

Sind Immobilieninhaber bei Investitionen zu lange untätig geblieben und hat sich mit der Zeit ein Sanierungsstau angehäuft, lässt die gegenwärtige Rechtsprechung die Steuerabzüge entfallen. So kann der Fiskus steuerliche Abzüge von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung verweigern, sofern sich ein Gebäude in einem derart desolaten Zustand befindet, dass eine Vermietung in kommender Zeit als unwahrscheinlich anzusehen ist. Dies ist auch dann der Fall, wenn Miteigentümer einer Wohnanlage vereinbarte Sonderumlagen nicht zahlen können, die für eine Sanierung der Bausubstanz verwendet werden sollen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine finanzielle Beteilung an dringender Sanierungsmaßnahmen zwingend, auch wenn die aktuelle finanzielle Lage einzelner Miteigentümer dies nicht zulässt.

Warum muss außerdem ein Sanierungsstau bei Immobilien verhindert werden?

Eigentümer von Immobilien sollten einen Sanierungsstau nicht auf die leichte Schulter nehmen, da er unabsehbare Folgen haben kann. Besonders für Wohnobjekte aus dem Altbaubereich erhöht sich jährlich das Schadensrisiko: Alte Rohre oder Risse im Dach können schnell zu einem ungewollten Schadenseintritt durch Wasser führen, ebenso besteht eine erhöhte Brandgefahr durch veraltete Elektroinstallationen. Eigentümer von Immobilien können sogar den Versicherungsschutz riskieren, sofern das Gebäude gemäß den Versicherungsauflagen nicht regelmäßig instand gehalten wird. Zudem können Inhaber von Wohnungen durch eine zeitgemäße Wärmedämmung Folgekosten für die Energieversorgung einsparen und zur verbesserten Wohnqualität im Gebäude beitragen. Für Vermieter gilt dabei zu beachten, dass nur Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung rechtfertigen.