Ein Wertgutachten soll den Verkehrswert einer Immobilie einschätzen. Meistens soll damit der genaue Kaufpreis des Objektes ermittelt werden. Dies ist etwa bedeutend, wenn die Immobile verkauft oder versteigert werden soll.
Ein Wertgutachten wird von einem Sachverständigen erstellt, der die individuellen Eigenschaften einer Immobilie überprüft und dann anschließend im Gutachten schriftlich festhält. Dabei gehen die Experten auf gängige Faktoren wie die Lage der Liegenschaft oder die Größe der Immobile ein. Bei Häuern und Wohnungen kann auch die Ausstattung zu einer Steigerung des Verkehrswertes führen und das Wertgutachten positiv beeinflussen. Dazu zählen sanitäre Einrichtungen, besondere Fußböden oder Wandverkleidungen, aber auch eine besonders nachhaltige und zukunftsorientierte Energieversorgung.
Die Analyse des Objektes, bei der die Eigenschaften überprüft und bewertet werden, bildet die Basis für das Verkehrswertergebnis. Im Wertgutachten hat der Verkehrswert eine zentrale Aussagekraft und ist besonders wichtig bei der Festsetzung des künftigen Kaufpreises für die Immobilie. Auch bei öffentlichen Versteigerungen von Immobilien wird der Verkehrswert ermittelt, um eine Basis für die Auktion zu schaffen.
Für die Erstellung von Wertgutachten für Immobilien wie Häuser, Wohnungen oder Grundstücke werden unterschiedliche Verfahren herangezogen. Folgende drei Methoden haben sich bei der Bewertung von Immobilien in der Praxis besonders etabliert:
Sachwertverfahren
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Es gibt auch Fälle, die gesetzlich verpflichten, ein Wertgutachten für eine Immobilie erstellen zu lassen. Zudem bringen sie für Eigentümer auch Vorteile, wenn sich der Verkehrswert nachweisen lässt. Neben steuerlichen Fragen trifft dies in der Praxis beispielsweise in Scheidungs- und Erbfällen zu. Dabei ist der Verkehrswert aus dem Gutachten für die Teilung und Zusammenfassung des Gesamtvermögens wichtig.
In der Praxis ist die Erstellung eines Wertgutachtens in folgenden Fällen ratsam:
wenn eine Immobilie gekauft oder veräußert werden soll (objektive Wertprüfung)
bei der Dokumentation des Verkehrswerts gegenüber dem Finanzamt
bei der Klärung einer gerichtlichen Erbstreitigkeit
bei einer gerichtlichen Klärung im Rahmen einer Scheidung
Da die ehemalig geltende Bundesverordnung für die Honorare von Gutachtern seit dem 18.8.2009 außer Kraft getreten ist, gibt es derzeit keine gesetzlichere Regelung, die die Kosten für ein Wertgutachten bestimmt. Vielmehr wird der Preis für das Wertgutachten einer Immobilie zwischen dem Auftraggeber und dem beauftragten Sachverständigen individuell und frei verhandelt.
Bei der Festsetzung der Kosten können jedoch der absehbare Verkehrswert, sowie die Grundstückslage, aber auch der Zustand der Immobilie eine Rolle spielen. Liegt der Verkehrswert eine Immobilie wie einem Einfamilienhaus beispielsweise bei einer Summe von 400.000 Euro, müssen Auftraggeber mit Kosten für das Gutachten von ca. 800 bis 2.000 Euro rechnen. Es gibt also starke Variationen bei den Gutachtenpreisen, sodass sich hier ein Vergleich lohnt.
Wird der Verkehrswert in einem Wertgutachten von Sachverständigen ermittelt, werden dabei unterschiedliche Faktoren von den Experten berücksichtigt. Folgende Faktoren und Bewertungspunkte können hierbei in das Ergebnis des Wertgutachtens einfließen:
Ein zentraler Aspekt bei der Immobilienbewertung ist die Lage der Immobilie. Je beliebter eine Lage auf dem Immobilienmarkt ist, desto höher fällt der Verkehrswert aus. So sind Immobilien in den alten Bundesländern in der Regel höherpreisiger, aber auch in beliebten Ballungsgebieten steigen die Preise bei der Ermittlung des Verkehrswertes.
Dazu zählen bauliche und technische Bezugspunkte. Als Beispiel sind zu nennen das Alter des Objektes, der Zustand der Bausubstanz, der Wasserleitungen oder vorhandenen elektronischen Anlagen.
Besonders in der heutigen Zeit spielen energetische Aspekte eine wichtige Rolle bei einer Immobilie. Deswegen wird bei einem Wertgutachten von den Sachverständigen überprüft, ob etwa das Dach und die Wände ausreichend gedämmt sind. Aber auch die Isolation der Fenster und Türen wird überprüft, da sie eine zukünftige Auswirkung auf den Verbrauch bei der Immobiliennutzung hat.
Wertsteigernde Faktoren werden auch durch den Erschließungsgrad der Liegenschaft bestimmt. Dabei überprüfen Gutachter, ob ein ausreichender Zu- und Ablauf für Wasser vorhanden ist und ob das Objekt einen Zugang an das Strom- und Telefonnetz besitzt.
Hat die Außenanlage der Immobilie wertsteigernde Bestandteile, werden diese ebenfalls in das Wertgutachten eingeschlossen. Dazu zählen beispielsweise Garagen, Carports oder Gartenflächen, die dem Eigentümer zur Nutzung dienen. Dabei wird ebenfalls der Zustand der Bestandteile im Außenbereich begutachtet.