Mittels der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277/283 lässt sich die Wohnflächenberechnung einfach errechnen. Sie ist nicht nur wichtig für Mieter bei der Anmietung von Wohnräumen, sondern auch für zukünftige Eigentümer, die Immobilien erwerben möchten. Auch für Vermieter und Veräußerer von Immobilen lohnt sich ein genauer Blick auf die errechnete Quadratmeterzahl ihrer Wohnfläche.
In vielen Fällen wird die genaue Berechnung der Wohnfläche von den Beteiligten beim Kauf oder der Vermietung einer Wohnimmobilie nicht als ernst genug erachtet, was in Zukunft zu unnötigen Kosten und Rechtsstreitigkeiten führen kann. Von einer korrekt durchgeführten Wohnflächenberechnung profitieren in erster Linie Mieter, da die Miethöhe vom Quadratmeterpreis abhängig gemacht wird. Ist die Fläche dann in den Unterlagen falsch aufgeführt, führt dies zu einer erhöhten Mietzinszahlung. Darüber hinaus steigen auch die Nebenkosten bei der Vermietung, sowie wie die Beiträge für die Hausratversicherung, die ebenfalls der Mieter tragen muss. Aber auch für Erwerber von Immobilien spielt die genaue Berechnung der Wohnfläche eine wichtige Rolle. Durch fehlerhafte Berechnungen lässt sich nicht nur die Wirtschaftlichkeit der Investition schlechter beurteilen, ebenso kann es mit den Mietern in Zukunft zu rechtlichen Streitfällen kommen, falls unkorrekte Angaben durch eine Nachmessung auffallen. Nach einer Feststellung von Bausachverständigen und der Bestätigung durch die Stiftung Warentest stimmt die Berechnung der Wohnfläche nur in einem Drittel aller geprüften Fälle. In den anderen Fällen fand eine Abweichung von mehr als einem Quadratmeter Wohnfläche statt. Somit ist eine genaue Berechnung der Wohnfläche und der korrekte Ausweis der Flächengröße in den Unterlagen besonders wichtig.
Leider gibt es in Deutschland für den öffentlich geförderten Wohnungsbau keine einheitliche Regelung für die Wohnflächenermittlung. Die gängigste Form für die Wohnflächenermittlung ist die Nutzung der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie bildet gleichzeitig die Grundlage für die Beurteilung von rechtlichen Streitigkeiten vor Gericht. Für Wohnräume auf dem freien Markt werden für die Ermittlung hingegen die beiden Normen DIN 283 und DIN 277 herangezogen, wobei die DIN 283 bereits veraltet ist und in der Praxis noch kaum angewendet wird. Wird die Wohnfläche nach der DIN 277 berechnet, ist dies vorteilhafter für Vermieter als die Heranziehung der Wohnflächenverordnung, da sich im Ergebnis größere Wohnflächen ergeben.
Nach der Wohnflächenverordnung zählen als Gebäudeteile zur Wohnfläche alle bewohnbaren Räume und Nebenräume wie Abstellräume, Speisekammern und Schrankräume. Ausgeschlossen werden bei der Berechnung Tiefparterre, Dachböden, Heizungsräume, Garagen, Wasch- und Trockenräume. Nicht nur die Grundfläche ist bei der Berechnung wichtig, ebenso wird die Raumhöhe bei dem Ermittlungsverfahren mit einbezogen. Alle Wohnflächen, die mindestens eine Raumhöhe von zwei Metern aufweisen, werden als „volle“ Wohnfläche eingerechnet. Hälftig einberechnet werden Flächen mit einer Höhe von einem bis zwei Metern, ebenso Bereiche, die sich unter Treppen befinden. Hat ein Raumareal eine geringere Höhe als einen Meter, fällt dieser Bereich aus der Berechnung heraus.
Bei der Berechnung unter Verwendung der DIN 277 Norm wird hingegen die tatsächliche, unverminderte Grundfläche herangezogen. Abgezogen werden hingegen Konstruktionsflächen wie Wände und Pfeiler. Die Wohnfläche ist die summierte Quadratmeteranzahl von Nutz- und Verkehrsflächen. Während Lagerräume bei der Berechnung ausgeschlossen werden, werden Flächen für Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten und angeschlossene Tiefgeschosse voll eingerechnet. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass hier die Quadratmeteranzahl größer ausfällt, als bei der Heranziehung der Wohnflächenverordnung.
Da die Wohnflächenberechnung in der Praxis mit unterschiedlichen Methoden erfolgen kann, die auch zu verschiedenen Ergebnissen führen, sollten künftige Mieter ihre Traumimmobilie immer selbst nachmessen. Alternativ lassen sich die Maße auch aus der amtlichen Bauzeichnung entnehmen. Wenn Mieter sich unsicher sind, ob die angegebene Berechnung fehlerhaft ist, kann auch ein Sachverständiger mit der Flächenermittlung beauftragt werden, der ein schriftliches Gutachten dazu erstellt. Die Prüfung der Wohnfläche sollte dabei unbedingt vor der Unterzeichnung des Mietvertrages erfolgen. So können zukünftig teure rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter erspart bleiben. Wird im Mietvertrag keine Berechnungsmethode benannt, gilt laut aktueller Rechtsprechung die Wohnflächenverordnung, sodass sich Mieter auf diese bei der Messung berufen können. Bei rechtlichen Fragen ist auch eine Beratung durch den Deutschen Mieterbund empfehlenswert, der die genauen Wohnflächenberechnungen kennt und Abhilfe bei der Flächenermittlung bieten kann. Auch Vermieter und Veräußerer von Immobilien sollten sich mit der genauen Berechnung der Wohnfläche ihres Objektes auseinandersetzen, um gegebenenfalls spätere Rückzahlungen und juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden.