Leasing und Mietkauf – was ist der Unterschied?

Brot gibt es schon lange nicht mehr nur beim Bäcker und Fleisch kriegt man auch im Supermarkt. Bei Finanzierungsfragen hingegen waren die Zuständigkeiten bis vor Kurzem noch klar: Wer eine größere Anschaffung finanzieren wollte, ging zu seiner Hausbank. Seit der letzten Finanzkrise hat sich der Zugang mittelständischer Unternehmen zu Bankfinanzierungen indes deutlich verschlechtert. Wegen regulatorischer Verschärfungen stellen die Banken heute höhere Anforderungen an das Rating und verlangen mehr Sicherheiten und einen größeren Finanzierungsanteil aus Eigenmitteln.

Leasing erfreut sich wachsender Beliebtheit

Das bedeutet allerdings nicht, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten für den Mittelstand verschlechtert hätten. Vielmehr hat der Rückzug der Banken Platz geschaffen für eine Diversifizierung des Finanzierungsangebots. Insbesondere Leasing und Mietkauf haben in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Zwischen 2009 und 2019 verdoppelte sich beim Mietkauf das Neugeschäft auf 9 Milliarden Euro pro Jahr. Das Volumen neu abgeschlossener Leasingverträge nahm im selben Zeitraum von 43 Milliarden auf 65 Milliarden Euro zu. Der Anteil der regelmäßigen Leasingnutzer unter den hiesigen Unternehmen stieg zwischen 2011 und 2020 von 23 Prozent auf 40 Prozent.

Der Begriff „Leasing“ stammt vom englischen „to lease“ – mieten. Ähnlich wie bei der Miete handelt es sich beim Leasing um eine zeitlich befristete Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Dabei ist zu unterscheiden zwischen dem operativen Leasing, bei dem jederzeit eine Kündigung möglich ist, und dem langfristigen Finanzierungsleasing, das während der Grundmietzeit unkündbar ist. Das Eigentum am Leasinggut bleibt bei beiden Varianten während der gesamten Vertragsdauer beim Leasinggeber. Beim Finanzierungsleasing hat der Leasingnehmer am Ende der Leasingperiode meist die Möglichkeit, das Leasingobjekt zu kaufen.

Mietkauf: Mischung aus Miet- und Kaufvertrag

Der Mietkauf ist eine Mischung aus Miet- und Kaufvertrag und lässt sich am ehesten mit einem Ratenkauf vergleichen. Der Mietkäufer hat das vertraglich vereinbarte Recht, den Vertragsgegenstand während der Vertragslaufzeit zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Er übt dieses Recht aber nicht sofort aus, sondern mietet das Objekt zunächst. Die bereits bezahlten Mieten werden auf den Kaufpreis angerechnet. Oft sind Mietkaufverträge so ausgestaltet, dass die Mietsache nach Zahlung einer Schlussrate automatisch ins Eigentum des Mietkäufers übergeht.

So weit, so klar. Komplizierter wird es, wenn der Fiskus ins Spiel kommt. Denn für das Finanzamt ist der Mietkäufer von Anfang an – also schon vor dem juristischen Eigentumsübergang – wirtschaftlicher Eigentümer des Mietkaufgegenstands. Das heißt, der Mietkäufer muss das Objekt ab Vertragsbeginn in seiner Bilanz aktivieren. Der vereinbarte Kaufpreis ist auf der Passivseite der Bilanz zu verbuchen. Die monatlichen Mietzahlungen gelten als Ratenzahlungen und sind in einen Zins- und einen Tilgungsanteil zu unterteilen. Lediglich der Tilgungsanteil ist steuerlich absetzbar.

Entscheidende steuerliche Unterschiede

Beim Leasing liegt der Fall anders – zumindest wenn es sich um ein Finanzierungsleasing handelt. Beträgt die Grundmietzeit mehr als 40 und weniger als 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, wird der Leasingnehmer aus Sicht des Finanzamts nicht zum Eigentümer des Leasingguts. Dieses erscheint daher nicht seiner Bilanz und die Eigenkapitalquote bleibt unverändert. Anders als der Mietkauf hat das Leasing deshalb kaum Auswirkungen auf das Kreditrating bei der Hausbank. Die monatlichen Leasingraten lassen sich zudem vollständig als Betriebskosten von der Steuer absetzen.

Einen Unterschied zwischen Leasing und Mietkauf gibt es auch im Hinblick auf die Mehrwertsteuer. Beim Leasing fällt die Mehrwertsteuer auf allen Monatsraten und Sonderzahlungen an. Im Gegensatz dazu wird beim Mietkauf die auf dem gesamten Mietbetrag anfallende Mehrwertsteuer bereits zu Vertragsbeginn verrechnet. Folglich hat der Mietkäufer mit der ersten Rate einen erheblichen Mehrwertsteuerbetrag zu zahlen. Dafür sind die weiteren Monatsraten reine Nettoraten. Aus diesem Grund eignet sich der Mietkauf vor allem für umsatzsteuerpflichtige Unternehmen, die für die im Voraus bezahlte Mehrwertsteuer einen entsprechenden Vorsteuerabzug geltend machen können.

Welche Finanzierungsvariante ist günstiger?

Lohnen kann sich der Mietkauf darüber hinaus für Mittelständler und Freiberufler mit einem Gewinn von weniger als 200.000 Euro. Sie profitieren nach § 7g des Einkommensteuergesetzes von einem Investitionsabzug von bis zu 50 Prozent der Anschaffungskosten und einer Sonderabschreibung im ersten Jahr. Vorteilhaft ist der Mietkauf außerdem, wenn eine Chance auf Förderbeiträge besteht. Denn die meisten Investitionszuschüsse und Förderungen sind an die Voraussetzung geknüpft, dass der Empfänger das Eigentum an den geförderten Investitionsobjekten erwirbt. Leasingnehmern steht dagegen ein deutlich geringeres Angebot an staatlichen Förderleistungen zur Verfügung.

Ein weiterer Punkt, der für den Mietkauf spricht, ist die Sicherheit, das Mietobjekt im Laufe der Vertragsdauer erwerben zu können. Bei Leasingverträgen besteht diese Sicherheit nicht. Im Falle einer offiziell vereinbarten Kaufoption würden die Steuerbehörden den Leasingnehmer nämlich als wirtschaftlichen Eigentümer betrachten. Dieser müsste das Leasingobjekt in seine Bilanz aufnehmen und die ausstehenden Leasingraten als Schulden verbuchen, was die Steuer- und Ratingvorteile des Leasings zunichtemachen würde.

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Falls der Finanzierungsnehmer keine Absicht hat, das Investitionsobjekt zu erwerben und weder förderberechtigt ist noch einen Anspruch auf Investitionsabzüge oder Sonderabschreibungen hat, ist das Leasing typischerweise die günstigere Finanzierungsalternative. Sowohl beim Leasing als auch beim Mietkauf gilt jedoch: Die günstigsten Vertragsbedingungen erhalten kleine und mittlere Unternehmen nicht, wenn sie sich direkt an den Finanzierer wenden.

Vielmehr lohnt es sich, den Leasing- oder Mietkaufvertrag über ein Finanzierungsportal abzuschließen. Da Portale die Nachfrage vieler Unternehmen bündeln, haben sie gegenüber den Finanzierungs- und Leasinggesellschaften eine deutlich größere Verhandlungsmacht als ein einzelner Mittelständler. Dies erlaubt ihnen, bessere Konditionen auszuhandeln. Davon abgesehen ermöglichen Finanzierungsportale den Interessenten, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.

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