Grundstück finanzieren – die richtige Finanzierung für Ihren Bauplatz
Grundstück finanzieren – Möglichkeiten zum Grundstückskauf für Ihre Immobilie
Ob Eigenheim, Lagerhalle, Industrieanlage oder Bürogebäude – die Grundlage für all diese Bauten bildet immer ein Grundstück. Baugrund ist jedoch stark gefragt, von Kommune zu Kommune unterschiedlich reglementiert und vor allem vielfach kostspielig. Aus finanzieller Sicht ist es daher meist die einfachste Lösung, das jeweilige Grundstück zu finanzieren, um nicht ohne Notwendigkeit einen großen Anteil des eigenen Kapitals in einem einzelnen Immobilienprojekt zu binden.
Bei der Finanzierung eines Grundstücks ist jedoch zu beachten, dass es je nach Vorgehensweise und geplanter Erschließung unterschiedliche Modelle gibt, deren Kosten sich im Einzelfall erheblich voneinander unterscheiden können. Aus diesem Grund sollten Sie noch vor dem ersten Spatenstich Ihres Immobilienprojekts auf einen erfahrenen Partner setzen, der Ihnen dabei hilft, Grundstück und Bauten zu individuell passenden Konditionen zu finanzieren.
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Ein Grundstück finanzieren – Die Möglichkeiten im Überblick
Wenn Sie einen Grundstückskauf anstreben, dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass Sie auf diesem Areal auch kurz- oder langfristig bauen möchten – sei es nun ein Eigenheim oder ein Bürogebäude. In einem ersten Schritt ist dann zunächst wichtig, wie Ihre Finanzierung grundsätzlich aufgebaut sein soll:
Möchten Sie zunächst die Baufläche erwerben, etwa in der Erwartung, dass die Grundstückspreise in den kommenden Jahren noch weiter steigen werden, dann können Sie diesen Grundstückskauf auch ohne Immobilie planen und finanzieren. Der Vorteil ist, dass in diesem Fall nur für das Grundstück die Grunderwerbssteuer fällig wird. Nachteilig ist jedoch, dass aller Wahrscheinlichkeit nach zu einem späteren Zeitpunkt eine weitere Finanzierung für den Bau einer Immobilie benötigt wird. Hier muss also mit zwei separaten Krediten mit eigenen Laufzeiten, Zinsen und Tilgungsraten kalkuliert werden.
In diesem Szenario realisieren Sie die Finanzierung von Grundstück und Haus bzw. Immobilie gemeinsam über ein einziges Darlehen. Dies bietet sich gerade dann an, wenn Sie ein Projekt schnell in die Tat umsetzen wollen bzw. schon sehr konkrete Vorstellungen zum Bau mitbringen. Hier können Sie als Investor zwar nicht von der günstigeren Grunderwerbssteuer profitieren, müssen dafür aber nur ein Darlehen abbezahlen. Durch die Bündelung der Finanzierung für Haus und Grundstück in einem Darlehen ist der ganze Prozess nicht nur übersichtlicher, sondern gerade in Bezug auf die Zinsbelastung auch deutlich günstiger.
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Die Grundschuld als Stolperstein bei der Grundstücksfinanzierung
Bei der Frage, welche Variante sich im Einzelfall besser dazu eignet, ein Grundstück zu finanzieren, spielt vor allem die Grundschuld eine wesentliche Rolle. Es ist davon auszugehen, dass der Kapitalgeber für das Darlehen erstrangig im Grundbuch eingetragen wird.
Durch diese Grundschuld würden jedoch weitere Kapitalgeber bzw. andere Banken als zuvor bestenfalls nachrangig im Grundbuch vermerkt, was diese Form der Absicherung, das Nachrangdarlehen, für weitere Finanzierungspartner aufgrund der hohen Risiken eines Totalverlusts sehr unattraktiv macht.
Dementsprechend müssten Sie mit deutlich höheren Zinsbelastungen rechnen, sofern eine Finanzierung von Grundstück und Haus überhaupt zustande käme. Die beste Option in dieser Konstellation wäre ein erneutes Darlehen beim ursprünglichen Finanzierungspartner – hier dürften die Kosten dennoch höher ausfallen als bei einer gemeinsamen Finanzierung von Beginn an.
Darlehen für den Grundstückskauf – passgenaue Möglichkeiten zur Finanzierung
Hier haben wir einige der gängigsten Darlehensformen aufgelistet, die sich für die Finanzierung von Grundstück und Immobilie eignen:
- Annuitätendarlehen
Eine etablierte und sehr gängige Art der Finanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hier werden vertraglich fixe Tilgungsraten vereinbart und für gewöhnlich gilt eine auf Jahre / Jahrzehnte festgeschriebene Sollzinsbindung. Dadurch bietet diese Finanzierung wenige Möglichkeiten für nachträgliche Optimierungen, dafür aber ein Maximum an Planbarkeit.
- Bauspardarlehen
Für private Sparer mit entsprechender Voraussicht kann ein Bausparvertrag das nötige Kapital liefern, um etwa ein Grundstück zu finanzieren und den Grundstein für den Hausbau zu legen. Dabei sind jedoch verschiedene Vorgaben wie Mindestlaufzeiten oder Mindestsparsummen zu berücksichtigen, ebenso wie eine eventuell langwierige Auszahlung.
- Variables Darlehen
Bei einem variablen Darlehen handelt es sich effektiv um ein Annuitätendarlehen mit einer regelmäßigen Neuberechnung der Zinsen alle 3 – 6 Monate. Dies kann bei schlechter Zinsentwicklung zusätzliche Kosten verursachen, jedoch bieten die kurzen Kündigungsfristen Kreditnehmern viel Flexibilität, um je nach Sachlage auf eine neue Finanzierung umzusteigen.
- Darlehenssplitting
Im Falle des Darlehenssplitting setzen Kreditnehmer auf eine Mischung aus kurz- und langfristigen Darlehen zur Finanzierung. Beide Darlehen dienen der Finanzierung von Grundstück und Immobilie, wobei das erstere Darlehen nach ca. 5 – 10 Jahre abbezahlt sein soll und das verbleibende Darlehen, meist in Form eines Annuitätendarlehens, mit entsprechender Sollzinsbindung und guten Konditionen über viele Jahre weiterläuft.
Jedes einzelne Beispiel für Darlehen bringt eigene Vor- und Nachteile mit sich – diese können auch innerhalb einer Variante variieren, abhängig davon, ob Kreditnehmer etwa ihre Darlehen über identische oder unterschiedliche Banken / Partner finanzieren wollen oder müssen. Wenn Sie ein Grundstück finanzieren und ggf. direkt bebauen wollen, sollten Sie daher auf unsere Erfahrung vertrauen – wir vermitteln Ihnen zielsicher und kompetent den passenden Projektpartner.
Grundstück finanzieren nach Maß – wichtige (Neben-)Kosten beim Grundstückskauf
Neben den reinen Kosten für den Erwerb eines Grundstücks müssen Investoren außerdem berücksichtigen, dass in der Regel zusätzliche Kaufnebenkosten anfallen. Diese können erheblich sein und sollten daher bei der Finanzierung von Grundstück und Bauvorhaben mit eingeplant werden.
Ausschlaggebend für die Grunderwerbssteuer ist der Kaufpreises des Grundstücks – aus diesem Grund ist der einfache Ankauf von reinem Baugrund gerade in Hinsicht auf diese Steuer deutlich günstiger als der Direktkauf von Grundstück und fertiger Immobilie. Je nach Bundesland fällt die Grunderwerbssteuer unterschiedlich hoch aus.
Sowohl für den Grundbucheintrag als auch für den zuständigen Notar fallen separate Kosten von schätzungsweise 1-2 Prozent des Kaufpreises an. Wollen Sie ein Grundstück finanzieren und dort erst später eine Immobilie errichten, werden diese Gebühren gleich doppelt fällig. Dies gilt ebenfalls, wenn ein Makler am Kaufprozess beteiligt war.
Mit diesen Kosten ist die bauliche Erschließung für Anschlüsse wie Wasser, Gas und Strom sowie die Anbindung des Grundstücks an Kabelkanäle, Straßen oder Internetverbindungen gemeint, sofern diese noch nicht erfolgt ist. Hier sollte im Vorfeld geklärt werden, ob solche Kosten noch ausstehen, da diese leicht einen Finanzierungsrahmen sprengen können.
Ein von der Gemeinde eingesetzter Bebauungsplan kann klare Leitlinien beinhalten, welche Bauten in welchem Zeitraum zu errichten sind. Diese Vorgaben sind einzuhalten. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass es zu erheblichen Verzögerungen beim Bau, zu Strafzahlungen oder sogar zum Verlust des Grundstückes kommt.
Abhängig vom spezifischen Standort der Immobilie, Besonderheiten des Grundstücks (Umweltbelastungen etc.) und weiterer Faktoren können sich noch zahlreiche weitere Kostenstellen auftun, wenn Sie damit planen, ein Grundstück zu finanzieren. Mit Unterstützung unserer Finanzberater helfen wir Ihnen dabei, solche möglichen Komplikationen rechtzeitig zu identifizieren und angemessen bei allen Finanzierungsüberlegungen zu berücksichtigen.
Grundstück finanzieren ohne Eigenkapital – ist das möglich?
Ob die Option besteht, ein Grundstück ohne Eigenkapital zu finanzieren, ist im Wesentlichen abhängig vom jeweiligen Finanzierungspartner. In der Regel sind nur wenige Banken, Kreditinstitute oder Investoren gewillt, ein Projekt zu finanzieren, bei dem sie die Kosten zu 100 Prozent alleine tragen und bei dem keine Eigenbeteiligung verlangt wird.
Prinzipiell besteht dennoch die Chance, dass sich die beteiligten Kreditgeber auf eine solche Finanzierung einlassen: So können Kreditnehmer Haus und Grundstück finanzieren, ohne die sonst gängigen 10 bis 20 Prozent Eigenanteil beibringen zu müssen. Für viele Kreditnehmer ist diese Variante dadurch interessant, dass sie somit im besten Fall ihre Pläne ohne Zeitverlust umsetzen können.
Andererseits gilt es jedoch zu beachten, dass solche Finanzierungen in der Regel mit höheren Zinsen und Tilgungskosten verbunden sind. Das hängt damit zusammen, dass die Kreditgeber im Gegenzug für den Verzicht auf einen Eigenkapital-Anteil ihr eigenes unternehmerisches Risiko durch eine insgesamt teurere Finanzierung minimieren. So ziehen sie aus Ihrem investiven Risiko finanziell einen größeren Vorteil.
Erfolgreich jedes Grundstück finanzieren – Wir sind der Partner an Ihrer Seite
Ganz gleich, auf welchem Wege Sie die Finanzierung von Grundstück und Immobilie realisieren möchten: Nutzen Sie für dieses Vorhaben unsere langjährige Kompetenz in Finanzierungsvorhaben aller Art. Durch unsere vielfältigen Geschäftskontakte innerhalb unseres Netzwerks können wir Ihnen für jedes Finanzierungsmodell den passenden Partner vermitteln.
Lassen Sie sich von uns beraten, sprechen Sie mit uns Ihren Bedarf sowie Ihre Präferenzen durch und wir finden auf dieser Grundlage geeignete Kapitalgeber, über die Sie Ihr Vorhaben zu guten Konditionen finanzieren können. Gerne stehen wir Ihnen dabei als Finanzierungsvermittler auch über den Vertragsabschluss hinaus beratend zur Seite.