Hausfinanzierung – Die richtige Finanzierung für Ihr Eigenheim
Hinweise, Tipps und mögliche Fallstricke bei der Finanzierung Ihres Hauses
Hausfinanzierung – Kredite & Darlehen für Ihren Traum vom Eigenheim
Die Investition in ein eigenes Zuhause – sei es der komplette Neubau oder einfach der Ankauf eines Hauses – ist der Traum vieler Menschen. Gleichzeitig ist dies vermutlich auch die größte Anschaffung, die sie jemals tätigen werden. Da der Einzug in ein eigenes Zuhause in den seltensten Fällen aus der eigenen Tasche finanziert werden kann, schließt die große Mehrheit der Verbraucher hierzu eine Finanzierung ab: Meist ist hier von einer Bau- oder Hausfinanzierung die Rede.
Eine solche Hausfinanzierung kann der Türöffner ins Eigenheim sein – dies setzt jedoch voraus, dass sie gut durchdacht ist, alle eventuellen Kosten berücksichtigt und auf die eigenen finanziellen Möglichkeiten abgestimmt ist. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Finanzierung scheitert oder im ungünstigsten Szenario selbst zur Kostenfalle wird. Mit unserer Expertise behalten Sie alle wichtigen Aspekte im Blick und erhalten eine maßgeschneiderte Finanzierung nach Ihrem Bedarf.
Von der Planung bis zur Realisierung: Unsere Experten bieten Ihnen starke Beratungsleistungen und unterstützen Sie bei der Suche nach der individuell passenden Hausfinanzierung. Nutzen Sie für weitere Informationen gerne unsere kostenfreie und unverbindliche Erstberatung.
Die Hausfinanzierung – Was kann ich mir leisten? – Die Finanzierung sorgfältig planen
Bei der Finanzierung eines Hauses geht es ums große Geld. Daher sollten Sie zu Beginn der Planungen einmal feststellen, wie viel Sie eigentlich brauchen bzw. wie viel Kapital Ihnen effektiv zur Verfügung steht. Erst wenn Klarheit über die frei verfügbare Menge an Liquidität besteht, sollten Sie den nächsten Schritt der Hausfinanzierung in Angriff nehmen.
Diese Verbindlichkeiten spielen eine wichtige Rolle:
- Lebenshaltungskosten
- Nebenkosten (Strom / Wasser)
- Laufende Kredite / Darlehen
- Versicherungen / Sparvermögen
- Kosten für Fahrzeuge / Mobilität
- Sonstige Ausgaben (Freizeit / Hobbys)
Für eine gute Übersicht sollten Sie realistisch prüfen, wie hoch die Kosten für all diese Positionen pro Monat bzw. pro Jahr ausfallen. Rechnen Sie hier im Zweifel lieber streng – Fehlplanungen können ansonsten sehr teuer werden. Rechnen Sie all diese Ausgaben zusammen und ziehen Sie diese vom kumulierten Nettoeinkommen Ihres Haushalts ab.
Anschließend haben Sie einen Überblick Ihres persönlichen Finanzierungsrahmens – diesen sollten Sie aber keinesfalls vollständig ausreizen. Schließlich kann im Leben so allerlei passieren, was Ihre Finanzplanung von heute auf morgen auf den Kopf stellt. Achten Sie daher darauf, dass die Finanzierungsrate Ihrer Hausfinanzierung nicht mehr als 40% Ihres Nettoeinkommens entspricht.
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Maximilian Vorwerk
Bankkaufmann, Real Estate
Gregor Momtsos
B.Sc. Finanzierungsberater, Real Estate
Vor Abschluss der Hausfinanzierung – Den Finanzbedarf ermitteln
Nun haben Sie eine gute Vorstellung, was für eine Finanzierung Sie sich leisten können – jetzt wird es Zeit, zu ermitteln, wie hoch die gewünschte Hausfinanzierung für Ihre Traum-Immobilie tatsächlich ausfallen muss. Wichtig dabei: Planen Sie von Anfang an großzügig – bei den Kosten sind neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie auch eine Reihe von Kaufnebenkosten (Grundbucheintrag / Notar / Makler) in die Finanzierung einzupreisen. Sie planen mit einem Neubau? Beachten Sie eventuelle Kosten für die Erschließung des Grundstücks oder sogar baurechtliche Vorgaben der Kommune.
Der sicherste Weg zu einer ausgewogenen und gut strukturierten Hausfinanzierung ist eine kompetente Beratung. So können Sie eventuelle Fehlkalkulationen zuverlässig vermeiden und ersparen sich selbst potenziell kostspielige sowie lästige Nachfinanzierungen mitten im Projekt. Wenden Sie sich hierzu gerne an unsere Finanzierungsexperten – gemeinsam bestimmen wir zielsicher Ihren individuellen Kapitalbedarf und ermitteln die dazu passende Finanzierungslösung.
Geeignete Finanzierungsmodelle für eine Hausfinanzierung
Annuitätendarlehen
Wenn Sie bei der Finanzierung Ihres Hauses viel Wert auf Beständigkeit und Sicherheit legen, ist dieses Darlehen Ihre erste Wahl. Über die gesamte Vertragslaufzeit bleiben sowohl die (festgeschriebenen) Zinsen als auch die monatliche Tilgungsrate identisch, sodass sich mit dieser Form der Hausfinanzierung sicher und langfristig kalkulieren lässt.
Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen ist so ausgestaltet, dass zum Ende der Vertragslaufzeit alle Verbindlichkeiten des Darlehens beglichen sind. Dementsprechend müssen Kreditnehmer hier mit tendenziell höheren Raten bei der Tilgung kalkulieren, im Gegenzug sind jedoch keine Überlegungen zu Anschlussfinanzierungen und Co. erforderlich.
Bausparvertrag
Bausparverträge oder Bauspardarlehen können genutzt werden, um in der Ansparphase das notwendige Eigenkapital für eine passende Hausfinanzierung zu generieren. Diese Verträge können oftmals in Kombination mit einem Baufinanzierungsdarlehen genutzt werden, wobei das Eigenkapital erst später in die Finanzierung des Hauses mit eingebracht wird.
KfW-Darlehen
Je nach Kreditgeber und Bauvorhaben kann die Möglichkeit bestehen, ein KfW-Darlehen oder entsprechende staatliche Förderprogramme zur Hausfinanzierung zu nutzen. Hier ist besonders auf die Vorgaben zur Förderung zu achten und auch, wer berechtigt ist, die entsprechenden Fördergelder zu beantragen.
Abhängig von Ihrer persönlichen Ausgangslage können sich verschiedene Varianten der Finanzierung anbieten – stimmen Sie sich daher bezüglich der idealen Hausfinanzierung mit unseren erfahrenen Finanzierungsberatern ab. Gerne informieren wir Sie persönlich.
Hausfinanzierung und Nebenkosten – Diese Kosten fallen zusätzlich an
Bei allen Finanzierungsfragen müssen Sie als Kreditnehmer berücksichtigen, dass neben den reinen Kosten für den Kauf auch eine Reihe von zusätzlichen Aufwendungen auf Sie zukommen. Hier sind vor allem folgende Kostenstellen zu beachten:
- Kaufnebenkosten
Sowohl beim Neubau als auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie ist die Grunderwerbssteuer zu entrichten. Weiterhin fällt eine Gebühr für die Eintragung im Grundbuch an – der hierbei beteiligte Notar ist ebenfalls eine relevante Kostenstelle. Kam der Kauf über einen Makler zustande, fällt hier in der Regel eine Provision an. - Baunebenkosten
Bevor Sie sich an die Umsetzung eines Bauvorhabens machen können, brauchen Sie zunächst eine Baugenehmigung für Ihr Projekt. Eventuell sind auch regionale / kommunale Besonderheiten durch Bebauungspläne zu berücksichtigen. Eine eventuelle Erschließung des Geländes (Wasser / Strom / Zufahrt) kann ebenfalls die Kosten in die Höhe treiben.
Ob Sie nun bauen oder kaufen möchten – mit einer individuell auf Ihre Bedürfnisse und Möglichkeiten zugeschnittenen Hausfinanzierung sind Sie finanziell auf der sicheren Seite, selbst bei hohen Nebenkosten. Lassen Sie sich hierzu gerne von unseren Experten beraten.
Die passende Hausfinanzierung – Was zu beachten ist
Rund um den Abschluss einer Finanzierung für Ihr Eigenheim gibt es eine Vielzahl an Faktoren, die Sie bei der Kostenplanung von Beginn an im Blick behalten sollten. Besonders wichtig sind dabei die folgenden Punkte:
Eigenleistung
Bei der Eigenleistung handelt es sich effektiv um einen geldwerten Beitrag, den der Kreditnehmer durch eigene Arbeiten zur Finanzierung beisteuern kann. Konkret sind damit vor allem Arbeiten am Bau gemeint – in welchem Maße der Kreditgeber diese Leistungen als Eigenanteil gelten lässt, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Wichtig ist dabei eine realistische Einschätzung der eigenen Leistungsfähigkeit und der Kompetenzen am Bau – ansonsten besteht die Gefahr, dass sich Abläufe eher noch verzögern und verteuern. Selbst als Fachkraft auf einem Gebiet liegt der Beitrag als Eigenleistung zur Finanzierungssumme meist nicht höher als maximal 5-10 Prozent.
Sollzinsbindung
Eine Hausfinanzierung ist eine langfristige Investition mit einer Laufzeit von meist 15-20 Jahren – bei vorsichtiger Schätzung. In dieser Zeit können die Zinsen am Markt stark schwanken und eine einstmals günstige Investition kann sich durch die Zinslast in den Folgejahren erheblich verteuern. Für diese Fälle gibt es die Sollzinsbindung. Indem Sie beim Abschluss einer Hausfinanzierung bereits eine Sollzinsbindung vereinbaren, können Sie in Niedrigzinsphasen diese Konditionen über eine lange Laufzeit festschreiben und somit enorm an Geld sparen. In Hochzinsphasen können Sie gegebenenfalls darauf verzichten, um von eventuell sinkenden Zinskosten im Laufe der Jahre zu profitieren.
Sondertilgungen
Wenn es darum geht, die Hausfinanzierung möglichst schnell und vollständig zurückzuzahlen, um diese Verbindlichkeit loszuwerden, können gerade Sondertilgungen eine große Rolle spielen. Hierbei handelt es sich um Tilgungs-Leistungen, die zusätzlich zu den regulären Tilgungen erfolgen und Kreditnehmern mehr Flexibilität bieten können. Sollten Sie außerplanmäßig viel Kapital zur Verfügung haben und dieses in die Tilgung stecken wollen, ist es jedoch wichtig, darauf zu achten, dass dies überhaupt möglich ist. Sondertilgungen müssen als solche explizit im Vertrag vereinbart werden – ansonsten müssen Sie mit der initial vereinbarten Laufzeit und Tilgungsfrist arbeiten.
Anschlussfinanzierung
Bei der Finanzierung eines Hauses ist es vielfach so, dass auch über die Zeit der ersten Zinsbindung noch eine Finanzierung erforderlich ist – nämlich dann, wenn innerhalb dieser Jahre nicht das gesamte Darlehen zurückgezahlt werden kann. In diesem Falle ist eine sogenannte Anschlussfinanzierung zur Hausfinanzierung erforderlich. Hier ist entscheidend, für welchen Kreditgeber sich die Kreditnehmer entscheiden – eine Verpflichtung zur Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank (Prolongation) besteht nämlich nicht. Alternativ können Kreditnehmer auch auf eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen setzen – wichtig ist, sich frühzeitig damit auseinanderzusetzen.
Sie haben die Sorge, bei all diesen Punkten den Überblick zu verlieren? Vertrauen Sie auf die professionelle Unterstützung durch unsere Finanzierungsberater – wir achten darauf, dass bei Ihrem persönlichen Finanzierungsvorhaben alle Aspekte sachgerecht berücksichtigt werden.
Fördermöglichkeiten bei einer Hausfinanzierung
Ob Neubau oder Sanierung einer Bestandsimmobilie – abhängig davon, wie Ihr Bauvorhaben ausgestaltet ist, können Sie unter Umständen auf entsprechende Fördermittel zurückgreifen und dadurch bei der Finanzierung bares Geld sparen. Besonders häufig werden dabei von folgenden Stellen Fördermittel und Zuschüsse bereitgestellt:
- KfW-Darlehen
Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können Kreditnehmer etwa bei besonders umweltfreundlichen Projekten und energieeffizientem Bauen Fördermittel beziehen. Diese Zuschüsse sind auch für Sanierungsarbeiten erhältlich. Vielfach beteiligt sich die KfW auch mit einem Zuschuss an der Tilgung.
Achten Sie hierbei auf die Ausgestaltung Ihres Darlehens: Je nach Art der Nutzung kann die Förderkulisse variieren und eine KfW-Förderung muss seitens des Kreditgebers explizit unterstützt werden – bei der KfW selbst lässt sich nämlich kein Antrag stellen. Einige Förderprogramme der KfW befinden sich aktuell zudem im Umbau. - Staatliche Förderung
Beim Thema Hausfinanzierung können sich sowohl von Seiten des Bundes als auch innerhalb der Kommunen verschiedenste Fördermöglichkeiten ergeben. Ein prominentes Beispiel ist etwa der Wohn-Riester, der die Schaffung von Eigentum zur Eigennutzung unterstützen soll. Bei diesen Förderungen kann es sich um verbilligte Kredite oder direkte Zuschüsse handeln.
Haben Sie statt eines Neubaus eher die Finanzierung einer energetischen Sanierung im Sinn, vergibt hier etwa auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) entsprechende Förderungen. Der Fokus liegt hier primär auf der Modernisierung von Heizungsanlagen und nachhaltiger Energieerzeugung.
Welche Unterlagen für eine Hausfinanzierung benötigt werden
Ganz gleich, für welchen Kreditgeber Sie sich entscheiden – um Ihnen ein individuelles Angebot vorlegen und zugleich Ihre Kreditwürdigkeit realistisch einschätzen zu können, müssen Sie im Zuge einer Finanzierungsanfrage in der Regel folgende Dokumente vorlegen:
- Personalausweis / Dokument mit amtlichem Lichtbild
- Einkommensnachweise / Verdienstbescheinigungen
- Eigenkapital-Nachweise
- Objektunterlagen / Grundrisse / Flurplan / Grundbuchauszug / Berechnungen
- Belege zu offenen Krediten / Darlehen / Verbindlichkeiten
Abhängig vom jeweiligen Kreditgeber können die Anforderungen an die vorzulegenden Dokumente leicht variieren. Wir unterstützen Sie dabei, rechtzeitig alles Notwendige zusammenzustellen und geben bei Bedarf gerne Hilfestellung rund um die Beibringung der erforderlichen Dokumente.
Hausfinanzierung – Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?
Wie hoch die ideale Summe an Eigenkapital ist, die Sie für Ihren Traum vom eigenen Zuhause beisteuern sollten, lässt sich nicht auf den Euro exakt bestimmen. Es gilt die Faustformel: Was Sie an Eigenkapital für die Finanzierung entbehren können, das sollten Sie nach Möglichkeit auch beisteuern.
Dies hat einen ganz praktischen Grund: Je höher der Eigenanteil ausfällt, desto niedriger die Finanzierungssumme. Je niedriger die Finanzierungssumme, desto besser fallen in der Regel die Konditionen (Zinslast / Tilgungsraten) einer Hausfinanzierung aus. Damit kann ein hoher Eigenkapital-Anteil bei der Finanzierung auf lange Sicht viel Geld sparen.
In Prozentwerten betrachtet ist es empfehlenswert, 20-30 Prozent der Finanzierungssumme selbst beisteuern zu können. Wenn dies nicht gelingt, sollten Sie nach Möglichkeit versuchen, die Kaufnebenkosten aufzubringen, die zusätzlich zum reinen Erwerb der Immobilie anfallen. Diese belaufen sich meist auf ca. 15 Prozent der Finanzierungssumme.
Sie haben Fragen zu Ihren aktuellen Finanzierungsmöglichkeiten oder der Situation im Allgemeinen? Wir helfen Ihnen gerne weiter – kontaktieren Sie uns!
Maximilian Vorwerk
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Gregor Momtsos
B.Sc. Finanzierungsberater, Real Estate
Hausfinanzierung ohne Eigenkapital – Sinnvoll oder riskant?
Wird von Seiten des Kreditnehmers eine Finanzierung mit möglichst niedrigem Eigenkapital-Anteil angestrebt, spricht man hier in der Regel von einer Vollfinanzierung. Tatsächlich muss hier jedoch zwischen mehreren Formen der Vollfinanzierung unterschieden werden:
- 100 Prozent Finanzierung
Wer bei einer Hausfinanzierung mit einer 100 Prozent Finanzierung kalkuliert, der muss sich bewusst sein, dass diese nur die Kosten für den Kauf des Hauses abdecken. Weitere Aufwendungen (Maklergebühren / Grunderwerbssteuer / Grundbucheintrag / Notarkosten) sind hierin nicht enthalten und müssen separat beglichen werden. - 110 Prozent Finanzierung
Mit dieser Finanzierung planen Kreditnehmer, wenn sie sowohl die Kosten für den Erwerb des Hauses als auch die anfallenden Kaufnebenkosten abdecken möchten. Dabei muss der Kreditnehmer kein weiteres Eigenkapital beisteuern - hierbei handelt es sich also um eine Vollfinanzierung im eigentlichen Sinne. - 130 Prozent Finanzierung
Diese Finanzierung deckt sämtliche Kostenstellen ab – hier sind neben dem Kauf der Immobilie auch sämtliche Kaufnebenkosten inkludiert. Gleichzeitig wird hier ein gewisser „Puffer“ für Investitionen in Renovierungsarbeiten, Umbauten oder sonstige Tätigkeiten an der Immobilie mit eingepreist – der Anteil an Eigenkapital ist hier effektiv Null.
In der Praxis ist es jedoch so, dass in den meisten Fällen eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital nur unter besonderen Umständen empfehlenswert ist bzw. überhaupt zustande kommt. Dafür müssen gleich mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
Exzellente Bonität
Steht ein solch umfassendes Finanzierungsvorhaben an, muss klar sein, dass ein negativer Schufa-Eintrag faktisch das sofortige Aus für alle Überlegungen in diese Richtung bedeutet. Eine tadellose Schufa-Auskunft in der Vergangenheit ist absolute Grundvoraussetzung für eine zukünftige Hausfinanzierung ohne Eigenkapital.
Hohes Einkommen
Faktisch ist die Vollfinanzierung Ihrer Immobilie nur dann eine Option, wenn Sie über genügend Kapital verfügen, um die regelmäßigen Tilgungsraten bedienen zu können. Diese Regelung dient auch zum Schutz der Verbraucher selbst – steigen Ihnen die Raten einmal finanziell über den Kopf, wird das Finanzierungsvorhaben schnell zur Schuldenfalle.
Ausgezeichnete Lage
Bei einer Vollfinanzierung tragen die Kreditgeber auch das volle Risiko – kommt es zu einem Kreditausfall, geht der Besitz der Immobilie meist an den Kreditgeber über. Aus diesem Grund ist die Lage entscheidend: Je besser die Standortfaktoren, desto besser lässt sich die Immobilie weitervermarkten und desto geringer das Risiko eines wertlosen Assets.
Mögliche Sicherheiten
Sollte es so sein, dass die vorherigen Punkte auf Ihre Situation nicht uneingeschränkt zutreffen, kann dennoch eine Vollfinanzierung für Sie in Frage kommen. Dies setzt jedoch voraus, dass Sie entsprechend gleichwertige Sicherheiten (z.B. Immobilien) vorweisen können. In Sonderfällen kann auch eine Bürgschaft hilfreich sein.
Fazit: Je höher die Finanzierungssumme und je geringer der Eigenanteil, desto geringer die Aussicht auf eine Vollfinanzierung. Sollte der jeweilige Kreditgeber dennoch in die Hausfinanzierung einwilligen, müssen Sie meist mit erheblich höheren Zinsen, teureren Raten und längeren Laufzeiten kalkulieren. Insofern sollten Sie eine Vollfinanzierung bei Ihrem Hausprojekt gut überdenken.
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