Der Forward Deal

Mit dem Immobilienverkauf in der Bauphase finanzielle Freiräume & Planbarkeit schaffen.

Die Realisierung von Bauprojekten erfordert von Bauträger erhebliche finanzielle Investitionen. Ein großer Teil der Finanzierungssumme entfällt dabei auf Fremdkapital sowie oft auch auf besonders teures Mezzanine-Kapital. Um den Umfang dieser finanziellen Verbindlichkeiten zu reduzieren und Projekte zuverlässig, wirtschaftlich rentabel umsetzen zu können, sind Bauträger oftmals am Abschluss eines Forward Deals interessiert.

Dieser gibt Bauträgern die Möglichkeit, Immobilien noch vor der Bauphase an Investoren zu veräußern, um so anfallende Baukosten bereits aus dem Erlös des Verkaufs bedienen zu können und zusätzliche Liquidität für Folgeprojekte zu sparen.

Forward Deal – Der Ablauf im Überblick

Ein Bauträger gibt den Bau einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie in Auftrag. Üblicherweise würde er die Kosten für Bau und Planung selbst tragen. Hierfür müsste er Fremdkapital sowie oft auch Mezzanine-Kapital aufnehmen – typischerweise etwa in Höhe von 80-90 % des Gesamtvolumens.

Um die Finanzierungskosten zu umgehen und sich selbst mehr Liquidität zu behalten, versucht der Bauträger, die Immobilie noch während der Bauphase (meist in einem frühen Stadium) an einen Investor zu verkaufen. Dieser Verkauf der Immobilien zu Beginn der Bauphase an einen Investor wird als Forward Deal bezeichnet.

Über den Forward Deal sichern sich Investoren vollständige Projekte (Globalexit) – in einem frühen Stadium und zu vorteilhaften Konditionen. Der Bauträger erhält im Gegenzug ausreichend Liquidität, um das Projekt zuverlässig abzuschließen und die komplexe Strukturierung einer Finanzierung zu umgehen. Darüber hinaus kann er durch den gewonnen finanziellen Spielraum weitere Projekte initiieren.

Alle Vorteile des Forward Deals auf einen Blick

Forward Deal anfragen

Unterschied zwischen Forward Purchase und Forward Funding

Ein Forward Deal kann auf unterschiedliche Arten umgesetzt werden. Die folgenden zwei Modelle sind die üblichsten:

Forward Purchase

Der Käufer verpflichtet sich vertraglich gegenüber dem Bauträger, nach der Fertigstellung des Projekts das Gebäude zu einem vorab festgelegten Ankaufpreis zu erwerben. Dieser Betrag wird erst dann an den Bauträger ausbezahlt, sobald sämtliche Baumaßnahmen abgeschlossen sind. Bei diesem Forward Deal trägt der Bauträger während der Bauphase die finanziellen Risiken selbst.

Forward Funding

Der Käufer verpflichtet sich vertraglich gegenüber dem Bauträger, im Vorfeld definierte Ratenzahlungen zu bestimmten Phasen des Baufortschritts zu leisten. Nach Fertigstellung geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Bei dieser Variante des Forward Deals kann der Bauträger laufende Projektkosten (Planung / Umsetzung) aus den Ratenzahlungen bedienen. Der Käufer trägt das Insolvenzrisiko des Bauträgers.

Der Forward Deal - Typische Kapitalgeber am Immobilienmarkt

Der vollständige Ankauf einer Immobilie stellt eine erhebliche Investition dar. Hinzu kommt, dass Neubauprojekte bevorzugt in A-Lagen realisiert werden. Dementsprechend müssen Käufer bei einem Forward Deal in der Regel zwei- bis drei-stellige Millionenbeträge zum Erwerb der Immobilie aufwenden. Forward Deals können daher nur von kapitalstarken Käufern begleitet werden. Hierzu zählen insbesondere institutionelle Investoren (u. a. Versicherungen, Pensionskassen oder Versorgungswerken. Darüber hinaus gibt es auch Family Offices, die als potenzielle Investoren an Forward Deals interessiert sind.

Fabian von Pigenot FInanzierung.com

Fabian von Pigenot
Prokurist, Real Estate

Tel. 089 – 215 2953 20

fabian.v.pigenot@finanzierung.com

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