Immobilien Vollfinanzierung – ohne Eigenkapital
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Whole Loan – Zentrale Realisation von Immobilieninvestments Immobilien Vollfinanzierung – Kapitalschonend zum Objektkauf
Die Finanzierung einer Immobilie stellt sowohl für Privatleute als auch für Unternehmen eine erhebliche Investition dar. Um eine solche Investition überhaupt erst zu ermöglichen oder zu vermeiden, dass das Investment auf lange Zeit große Mengen an Eigenkapital bindet, streben private sowie gewerbliche Investoren meist eine Finanzierung über einen geeigneten Kreditgeber an.
Die Vollfinanzierung einer Immobilie stellt eine Sonderform einer solchen Finanzierung dar – hier wird von Seiten des Kreditnehmers kein Eigenkapital beigesteuert, die gesamte Finanzierungssumme wird von der Bank oder einer anderen Institution getragen. Auf diesem Weg kann der Kreditnehmer damit einen Immobilienankauf besonders liquiditätsschonend abwickeln – sofern die Bedingungen für eine Immobilien Vollfinanzierung erfüllt werden.
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Was ist eine Immobilien Vollfinanzierung?
Eine solche Finanzierung umfasst, wie es der Name bereits nahelegt, die vollständige Finanzierung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf oder dem Bau einer Immobilie. Im Gegensatz zu einer gewöhnlichen Immobilienfinanzierung entfällt der Eigenkapital-Anteil des Kreditnehmers (meist ca. 20 Prozent). Hierdurch können Kreditnehmer ihr gesamtes Kapital frei investieren, ohne jede zweckspezifische Bindung.
Hinsichtlich der Immobilien Vollfinanzierung muss allerdings zwischen der 100% Finanzierung und anderen Varianten wie der 110% Finanzierung unterschieden werden: Eine 100% Immobilienfinanzierung deckt in der Regel den gesamten Bau- bzw. Kaufpreis ab, während etwa eine 110% Immobilienfinanzierung auch Zusatzkosten wie die Bau- bzw. Kaufnebenkosten (Notare / Makler / Grunderwerbsteuer etc.) mit abdeckt.
Die Vollfinanzierung einer Immobilie ist für Kreditinstitute wie Banken mit einem hohen Risiko verbunden – gerade bei Finanzierungs-Volumina von über 100% werden typischerweise Risiko-Aufschläge erhoben, da in diesen Fällen das finanzielle Engagement den Wert der eigentlichen Immobilie übersteigt. Darum ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in der Regel teurer als eine gewöhnliche Immobilienfinanzierung.
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Maximilian Vorwerk
Bankkaufmann, Real Estate
Gregor Momtsos
B.Sc. Finanzierungsberater, Real Estate
Vorteile einer Immobilien Vollfinanzierung
- Sofortiger Beginn der Tilgung
Bei dieser Finanzierungsart startet die Tilgungsleistung augenblicklich mit der ersten Zahlung, wodurch die Kreditsumme schneller beglichen werden kann. - Nutzung niedriger Zinsen
In Verbindung mit niedrigen Zinsen kann es lukrativer sein, eine Immobilien Vollfinanzierung anzustreben, als Eigenkapital vorhalten zu müssen. - Kapital bleibt frei verfügbar
Durch den Verzicht auf einen Eigenkapital-Anteil steht zusätzliche Liquidität zur Verfügung, das ganz nach Bedarf investiv genutzt werden kann.
Risiken einer Immobilien Vollfinanzierung
- Größere Summe
Da von Seiten des Kreditnehmers kein Eigenanteil geleistet wird, muss dieser auf die Finanzierungssumme aufgeschlagen werden – dadurch fällt diese deutlich höher aus. - Höhere Zinskosten
Die höheren Ausfallrisiken auf Seiten des Kreditgebers kompensiert dieser durch entsprechende Aufschläge – die Zinskosten fallen somit höher aus. - Längere Laufzeit
Aufgrund der höheren Finanzierungssumme nimmt die Tilgung einer Immobilien Vollfinanzierung mehr Zeit in Anspruch – bei gleichzeitig höheren Tilgungsleistungen. - Strenge Voraussetzungen
Um erfolgreich die Vollfinanzierung einer Immobilie beantragen zu können, müssen Kreditnehmer sehr spezifische Voraussetzungen erfüllen.
Wichtige Voraussetzungen für eine Immobilien Vollfinanzierung
Wenn Sie beim Kauf einer Immobilie eine Vollfinanzierung durch den Kreditgeber anstreben, gibt es eine Reihe von Faktoren, die Sie dabei beachten sollten. Diese beeinflussen vor allem Ihre Aussichten auf eine erfolgreiche Finanzierung:
Faktor Bonität
Unabhängig von der Art der Immobilie gehen Kreditgeber wie Banken bei einer Immobilien Vollfinanzierung ein erhebliches finanzielles Risiko ein. Darum wird im Vorfeld eingehend geprüft, ob der potenzielle Kreditnehmer über eine lupenreine Bonität verfügt – negative Einträge bei Kreditauskunfteien sind in dieser Hinsicht ein absolutes Ausschlusskriterium.
Faktor Liquidität
Selbst wenn Kreditnehmer kein Eigenkapital beisteuern möchten, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass sie nicht über die notwendige Liquidität verfügen. Erfahrungsgemäß haben Kreditnehmer mit viel verfügbarem Eigenkapital deutlich bessere Chancen, an eine Immobilien Vollfinanzierung bei einem passenden Kreditgeber zu gelangen.
Faktor Lage
Je besser und lukrativer die Lage der zu finanzierenden Immobilie, desto wahrscheinlicher sind potenzielle Kreditgeber dazu bereit, die Vollfinanzierung einer Immobilie zu tragen. Kommt es im schlimmsten Fall zum Kreditausfall, kann das jeweilige Finanzinstitut die Immobilie mit höherer Wahrscheinlichkeit gewinnbringend verkaufen bzw. lukrativ weitervermarkten.
Faktor Zustand
Handelt es sich bei dem zu erwerbenden Objekt um eine schöne Einzelwohnung, ein modern ausgestattetes Bürogebäude oder um eine baufällige Industriehalle? Eine aktuelle Einrichtung nach gängigen Standards ist auf dem Markt deutlich stärker gefragt als renovierungsbedürftige Objekte – insofern ist es hier auch vergleichsweise einfacher, die Vollfinanzierung der Immobilie beim Kreditgeber durchzusetzen.
Lohnt sich eine Immobilien Vollfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wirkt auf den ersten Blick sehr verlockend – dennoch müssen sich private sowie gewerbliche Kreditnehmer bewusst sein, dass eine solche Finanzierung nur unter bestimmten Voraussetzungen überhaupt zustande kommt und mit erheblichen finanziellen Belastungen einhergeht – auch dann, wenn man die Ersparnis durch den Verzicht auf Eigenkapital-Einsatz berücksichtigt.
Somit sollten interessierte Kreditnehmer im Vorfeld sorgfältig kalkulieren, ob sie sich eine Immobilien Vollfinanzierung leisten können und wollen. In diesem Kontext ist auch der Vergleich mehrerer Kreditinstitute, Banken und FinTechs sinnvoll, um zu ermitteln, wo eine solche Finanzierung mit den bestmöglichen Konditionen abgewickelt werden kann. Bei dieser Suche nach Finanzierungspartnern profitieren Sie von unserer Expertise.
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