Nachrangfinanzierung
Finanzierung ohne Sicherheit: Das Nachrangdarlehen als attraktive Option
Nehmen Privatpersonen oder Unternehmen mehrere großvolumige Kredite auf, dann ist eine Nachrangfinanzierung häufig das bestmögliche Instrument, um die notwendigen Sicherheiten bei Banken oder anderweitigen Kreditgebern aufzubringen. Gleichzeitig ist das Nachrangdarlehen als Finanzierungsform allerdings auch mit einigen Risiken behaftet – sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Kreditgeber.
Darum ist es wichtig, seine eigenen finanziellen Spielräume richtig einzuschätzen und einen passenden Finanzierungspartner zu finden, der eine Nachrangfinanzierung zu angemessenen Konditionen bereitstellt. Wir unterstützen Sie bei dieser Suche.
Nachrangfinanzierung in der Baufinanzierung
Wenn es um Finanzfragen geht, bezeichnen die Begriffe „Nachrangfinanzierung“ und „Nachrangdarlehen“ in der Regel dasselbe Modell. Dieses Instrument kommt praktisch exklusiv im Kontext einer Immobilienfinanzierung bzw. eines Immobilienprojektes allgemein zum Einsatz.
Da eine solche Finanzierung im Grundbuch als nachrangig eingetragen ist, wird sie dementsprechend bei einer eventuellen Insolvenz und Zwangsversteigerung auch nachrangig bedient: Die Gläubiger erhalten ihr Geld erst, sobald Sie die erstrangigen Gläubiger in voller Höhe entschädigt haben. Dies kann im schlimmsten Fall den vollständigen Verlust der Kreditsumme bedeuten und ist für Sie und Ihr Projekt dementsprechend mit höheren Risiken verbunden.
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Die Eigenschaften und Besonderheiten einer Nachrangfinanzierung
Auch ohne Eigenkapital und Sicherheiten Immobilienprojekte realisieren – kein Problem dank dieses Finanzierungsinstruments. Dennoch sollten Sie einige wichtige Dinge in puncto Nachrangdarlehen beachten.
Ein wichtiger Aspekt, den Sie bei einer Nachrangfinanzierung berücksichtigen müssen, sind die gegenüber anderen Finanzierungsmodellen höher ausfallenden Zinsen. Dies hängt damit zusammen, dass die Bereitstellung einer solchen Finanzierung für die jeweiligen Kreditgeber mit deutlich höheren Risiken behaftet ist als eine erstrangige Baufinanzierung.
Das gesteigerte Ausfallrisiko eines Nachrangdarlehens schlägt sich für Sie als Kreditnehmer vor allem in Form höherer Zinssätze nieder, sodass eine nachrangige Immobilienfinanzierung je nach Anbieter mit schlechteren Konditionen einhergeht. Hier ist es für Sie auf jeden Fall sinnvoll, verschiedene Angebote einzuholen, um gerade bei mehreren parallel laufenden Finanzierungen kosteneffizient planen zu können.
Bei der Ausfertigung eines Nachrangdarlehens müssen Sie abseits der höheren Kosten auch eine Reihe weiterer Faktoren berücksichtigen. Dazu zählen die folgenden Punkte:
Vorlast: Im Falle eines Nachrangdarlehens sollten Sie berücksichtigen, dass im Insolvenzfall des Kreditnehmers zuerst die Vorlast bedient wird. Das bedeutet, dass Sie das Nachrangdarlehen erst nach Begleichung der Verbindlichkeiten der Vorlast zurückzahlen. Das bedeutet ein allgemein höheres Risiko, da im Insolvenzfall möglicherweise nicht ausreichend Vermögen vorhanden ist, um das Nachrangdarlehen zu bedienen.
Beleihungsauslauf: Die kumulierte Summe aus dem bestehenden Erst-Darlehen und nachrangigem Zweit-Darlehen darf nicht den Beleihungsauslauf von 80 Prozent übersteigen. Unter dem Beleihungsauslauf versteht man das Verhältnis zwischen dem faktischen Wert einer Immobilie / einer Baufläche und der Summe der Kreditbelastung.
Ein Kreditnehmer schließt bei der Bank A eine Baufinanzierung im Umfang von 200.000 Euro auf. Zur Absicherung dieses Kredits wird Bank A im Grundbuch eingetragen und erhält das erstrangige Grundpfandrecht. Im Laufe der Planungsarbeiten zeichnet sich ab, dass für bauliche Erweiterungen oder ähnliches zusätzliche Kosten in Höhe von ca. 30.000 Euro anfallen werden. Um diese Kosten decken zu können, nimmt der Kreditnehmer ein Nachrangdarlehen bei Bank B auf. Diese wird ebenfalls als Gläubiger im Grundbuch der Immobilie eingetragen – hinter Bank A.
Durch unglückliche Entwicklungen kommt es zur Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und nachfolgend zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Durch diese Versteigerung kommt eine Summe von ca. 180.000 Euro zustande. Die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers gegenüber Bank A belaufen sich zu diesem Zeitpunkt noch auf 160.000 Euro – diese kann er also in vollem Umfang bedienen. Übrig bleiben 20.000 Euro, die jedoch nicht ausreichen, um die Nachrangfinanzierung von Bank B in voller Höhe abzudecken. In diesem Fall ergibt sich für Bank B also durch das Nachrangdarlehen ein Verlust von 10.000 Euro.
Der Ablauf eines Nachrangdarlehens im Überblick
Zuerst beantragen Sie für ein Immobilienprojekt eine (meist sehr große) Finanzierungssumme. Dabei wird der Kreditgeber, vielfach eine Bank, in aller Regel zur Besicherung dieser Finanzierung im Grundbuch der Immobilie als Gläubiger eingetragen. Diese Grundschuld ist erstrangig – sollten Sie Insolvenz anmelden und eine Zwangsvollstreckung der Immobilie bevorstehen, müssen Sie die Forderungen dieses Gläubigers zuerst bedienen.
Stellen Sie mit der Zeit fest, dass Sie zusätzliches Kapital benötigen, das nicht durch die laufende Finanzierung abgedeckt ist, können Sie mit den aktuellen oder anderen Kreditgebern eine Nachrangfinanzierung vereinbaren. Hierbei werden diese ebenfalls ins Grundbuch der Immobilie eingetragen, allerdings nachrangig, da das erstrangige Grundpfandrecht bereits an den ursprünglichen Kreditgeber „vergeben“ ist.
Der Kreditgeber prüft Ihren Antrag und Sie verhandeln die konkreten Konditionen, wie zum Beispiel die Höhe der Zinsen und die Laufzeit des Darlehens. Wenn beide Seiten sich einig sind, erfolgt die Auszahlung des Nachrangdarlehens.
Die Vorteile einer Nachrangfinanzierung
- Flexibel
Für Kreditnehmer wie Privatpersonen, Freischaffende und Unternehmen zugleich ist ein Nachrangdarlehen eine komfortable, eigenkapitalähnliche Finanzierungsform.
- Zügig
Der wohl größte Vorzug der Nachrangfinanzierung ist die schnelle Bereitstellung des Kapitals – Ihr Immobilienprojekt muss nicht ins Stocken geraten.
- Praktisch
Sie können eine bereits einmal genutzte Sicherheit – die Immobilie – erneut zur Absicherung der jeweiligen Nachrangfinanzierung heranziehen.
- Lukrativ
Die Zinsen liegen bei dieser Finanzierungsform zwar deutlich höher, dadurch können Sie jedoch auch mit einer höheren Rendite rechnen.
Nachrangfinanzierung FAQ: Alles, was Sie wissen müssen
Wenn Sie eine Nachrangfinanzierung für Ihr Immobilienprojekt in Erwägung ziehen, sollten Sie sich vorab gut informieren. Wir machen gemeinsam mit Ihnen diesen ersten Schritt.
Eine Nachrangfinanzierung ist eine Form der Kreditfinanzierung, bei welcher der Kreditnehmer die Darlehensgeber im Falle einer Insolvenz erst nach den bevorrechtigten Gläubigern bedient. Das bedeutet, dass die Rückzahlung des Darlehens erst nach der Begleichung anderer Verbindlichkeiten erfolgt.
Zahlreiche Banken bieten Investoren Nachrangdarlehen an, um ihre Kapitalstruktur zu optimieren. Aber auch spezialisierte Finanzinstitute, wie z.B. Crowdinvesting-Plattformen, oder private Investoren finanzieren Nachrangdarlehen. Beachten Sie dabei jedoch, dass Nachrangdarlehen ein höheres Risiko darstellen und dadurch in der Regel mit höheren Zinsen vergütet sind. Wir bei Finanzierung.com helfen Ihnen gerne, den passenden Finanzierer für Ihr Projekt zu finden.
Ein Nachrangdarlehen bei der Baufinanzierung kann sich lohnen, wenn die erforderliche Eigenkapitalquote für eine Finanzierung nicht ausreichend ist. Das Nachrangdarlehen kann als zusätzliches Finanzierungsinstrument dienen, um die benötigten Eigenkapitalanteile aufzubringen. Allerdings sollten potenzielle Kreditnehmer das höhere Risiko bei Nachrangdarlehen berücksichtigen und sich über die Bedingungen des Darlehens im Detail informieren, bevor sie eine Investitionsentscheidung treffen. Auch die steuerlichen Aspekte bei der Aufnahme eines Nachrangdarlehens sind wichtig zu beachten.
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