Whole Loan – Ganz­heitliche Finanzierung von Immobilien­projekten

Vollständige Abwicklung von Immobilienfinanzierungen über Finanzierer und Kreditfonds

Whole Loan – Zentrale Reali­sation von Immobilien­investments

Bei der klassischen Immobilienfinanzierung sind meist mehrere Finanzierungspartner involviert, die mit der Bereitstellung von Kapital Projektierern und Bauträgern die Möglichkeit bieten, verschiedene Immobilien-Assets finanziell zu realisieren. Das Finanzierungsinstrument des Whole Loan eröffnet dagegen ein alternatives Verfahren – die vollständige Abwicklung einer Finanzierung über einen einzelnen Finanzierungspartner.

Auf der Suche nach geeigneten Whole Loan-Anbietern und weiteren individuellen Finanzierungslösungen bieten Ihnen unsere Experten passende und umfassende Unterstützung. Melden Sie sich gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch!

Was ist ein Whole Loan?

Whole Loan ist die Bezeichnung für ein Finanzierungsinstrument, das exklusiv im Immobilienbereich Verwendung findet. Statt der klassischen Finanzierung einer Immobilieninvestition über Banken und Finanzierer wird beim Whole Loan der Senior Loan-Anteil der Bank ebenfalls über den Finanzierer abgewickelt.

Dadurch können Projektierer und Finanzierer bei ihren Investitionsvorhaben vollständig auf die Zusammenarbeit mit einer Bank verzichten. Durch den Fokus auf einen einzelnen Finanzierer können zudem verschiedene Vorteile für das Projekt realisiert werden.

In wenigen Schritten zur gewünschten Finanzierung:
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„Wir haben ein großes Portfolio an Kapitalgebern, die Immobilienprojekte finanzieren. Aus diesem Pool suchen wir einen passenden Partner für Ihr Vorhaben und stimmen das Volumen optimiert auf Ihre Kapital-Finanzierung ab.“

Sie haben Fragen? Kontaktieren Sie uns und wir helfen Ihnen gerne persönlich weiter.

Maximilian Vorwerk

Maximilian Vorwerk
Bankkaufmann, Real Estate

Tel. 089 – 215 2953 22
maximilian.vorwerk@finanzierung.com
 
Gregor Momtsos

Gregor Momtsos
B.Sc. Finanzierungsberater, Real Estate

Tel. 089 – 215 2953 23
gregor.momtsos@finanzierung.com
 

Wie funktioniert ein Whole Loan?

Für die Finanzierung von Immobilieninvestments sind große Mengen Kapital erforderlich. Diesen Kapitalbedarf decken Investoren in der Regel über Banken. Diese bieten jedoch aufgrund der damit einhergehenden Risiken typischerweise keine Vollfinanzierung (mehr) an, sodass Investoren zusätzlich zum „Senior loan“ der Banken einen entsprechenden Eigenanteil beisteuern müssen.

Da Projektierer sowie Bauträger häufig sehr kapitalintensive oder sogar mehrere Projektentwicklungen parallel verfolgen, können und wollen die wenigsten das geforderte Eigenkapital selbst beisteuern. Stattdessen setzen sie auf die Zusammenarbeit mit einem weiteren Finanzierer, der in der Rolle als Nachrangfinanzierer Mezzanine-Kapital für die geplante Investition zur Verfügung stellt.

Das Mezzanine-Kapital dieser Finanzierer ist daher für Investoren interessant, da es bilanziell als Eigenkapital gilt und von den Banken bei einer Finanzierung ebenso gewertet wird. Damit können Projektierer und Bauträger ihre Liquidität schonen – für die Finanzierung stehen somit der Senior Loan der Banken sowie ein kleiner Eigenkapital-Anteil bereit, der durch das Mezzanine-Kapital zusätzlich erhöht wird.

Beim Whole Loan entfällt die Bank als Kreditgeber – Senior Loan und Nachrangdarlehen werden hierbei in einem Verbund von Seiten des Finanzierungspartners bereitgestellt. Für Bauträger und Projektierer bleibt der Eigenkapitalanteil gleich, die gesamte Finanzierungssumme wird nun jedoch über einen einzelnen Partner bezogen. Bei diesen Partnern handelt es sich meist um spezialisierte Kapitalgeber abseits des Bankensektors.

Whole Loan – Vorteile dieser Finanzierung

Schon heute verlangen Banken bei Bauträgerkrediten neben hohen Sicherheiten einen projektbezogenen Eigenkapitalanteil von bis zu 30 Prozent. Für viele Immobilienentwickler ist dies ein Problem, ist doch ein erheblicher Teil ihrer Eigenmittel bereits in anderen Projekten gebunden.

Größeren Unternehmen bietet sich die Option eines Börsengangs. Ein weiterer, gerade in der Immobilienbranche oft gewählter Weg, ist die Bildung eines Joint Ventures mit einem finanzkräftigen Partner. Vorteilhaft ist ein Joint Venture vor allem, wenn zwischen den Partnerunternehmen Synergien bestehen. Gleichzeitig gehen mit der Bildung eines Joint Ventures auch Nachteile einher, da neue Partnerunternehmen üblicherweise hohe Gewinnbeteiligungen haben. Daher ist es für Unternehmer sinnvoll, neue Wege zu gehen und alternative Finanzierungen mithilfe von Mezzanine-Kapital in Betracht zu ziehen.

Die folgenden Vorhaben können wir mit Mezzanine-Kapital unterstützen:

Zentraler Ansprechpartner

Der Whole Loan bietet die Möglichkeit, auch große Finanzierungsvolumina im Immobiliensektor zentral über einen einzelnen Vertragspartner zu realisieren. Damit wird der Koordinationsaufwand erheblich reduziert.

Vereinfachte Abwicklung

Durch die Reduktion der Vertragspartner können Prüfungen beschleunigt und Entscheidungswege gestrafft werden. Das ermöglicht Investoren sowie Projektentwicklern kurzfristige Abschlüsse und einen schnellen Anstoß für verschiedenste Projekte.

Günstigere Konditionen

Bei einem Whole Loan entfällt die Notwendigkeit, im Vorfeld nachrangiges Mezzanine-Kapital für die Finanzierung zu akquirieren. Durch die vollumfängliche Bereitstellung des Kredits sind zudem günstigere Finanzierungs-Konditionen möglich.

Erhöhte Flexibilität

Aufgrund günstiger regulatorischer Gegebenheiten stehen vielen innovativen Kapitalgebern abseits des Bankensektors viele Freiheiten offen, wenn es darum geht, auch Finanzierungen mit hohen Volumina zu übernehmen. Somit ist vielfach auch eine Besicherung bis zu 95% Loan-to-Cost realisierbar.

Whole Loan Anbieter – Die Rolle der Kredit­fonds

Traditionelle Kreditgeber wie Banken, die typischerweise die erstrangige Besicherung von Finanzierungen übernehmen, stehen in einem immer stärkeren Wettbewerb mit sonstigen Finanzierern. Dabei ist der Bankensektor vor allem auch durch weitgehende Regularien in seinen Finanzierungs-Möglichkeiten beschränkt.

Im Gegenzug verfügen gerade Kreditfonds im Immobilienbereich über eine große Menge an verfügbarem Kapital, das sich für Investitionen in potenziell renditestarke Projektentwicklungen anbietet. Damit stehen die finanziellen Mittel bereit, um eben nicht nur Darlehen im Nachrang, sondern auch die Senior-Tranche bedienen zu können.

Als primäre Kapitalgeber dieser Fonds agieren meist institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Versorgungswerke oder auch Versicherungen. Deren Investitionen in solche Whole Loan-Strukturen werden außerdem durch einzelne regulatorische Besonderheiten begünstigt.

Sie haben Fragen?

Sie haben Fragen zu Ihren aktuellen Finanzierungsmöglichkeiten oder der Situation im Allgemeinen? Wir helfen Ihnen gerne weiter – kontaktieren Sie uns!

Maximilian Vorwerk

Maximilian Vorwerk
Bankkaufmann, Real Estate

Tel. 089 – 215 2953 22
maximilian.vorwerk@finanzierung.com
 
Gregor Momtsos

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B.Sc. Finanzierungsberater, Real Estate

Tel. 089 – 215 2953 23
gregor.momtsos@finanzierung.com
 

Whole Loan Strukturen – Relevante Regularien der Branche

Vorschriften-Pakete wie Basel II & Basel III dienen auf der einen Seite der Absicherung von Investitionen und reduzieren Ausfallrisiken für Anleger, limitieren aber auf der anderen Seite den möglichen Finanzierungsspielraum von Kapitalgebern wie Banken. Viele klassische Kreditinstitute sind aufgrund der Vorgaben zur Eigenkapitalunterlegung nicht in der Lage, in großem Umfang Darlehen bzw. Finanzierungen aufzunehmen und bilanziell abzubilden.

Darüber hinaus können Kreditfonds, die eine Whole Loan-Strategie verfolgen, von den Vorgaben der Richtlinie Solvabilität II (Solvency II) profitieren: Kapitalgebern wie Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerken kommt bei der Finanzierung über Fonds zugute, dass eine geringere Eigenkapitalunterlegung für diese Investments erforderlich ist. In Verbindung mit solchen regulatorischen Vorgaben können so typischerweise Finanzierungen mit 70-95 % Loan-to-Cost über einen Whole Loan abgesichert werden, ohne dass sich daraus eine starke Eigenkapitalbindung auf Fonds-Seite ergibt.

Whole Loan – Ein Finanzierungs­instrument für verschiedenste Bau­projekte

Ob es um die Finanzierung einzelner Großprojekte oder mehrerer Klein-Investments im Immobiliensegment geht, eine Whole Loan-Finanzierung bietet Ihnen viel Flexibilität. Durch die Zusammenarbeit mit nur einem einzelnen Finanzierungspartner außerhalb des Bankensektors erhalten Sie Vorrang- und Nachrang-Finanzierung schnell, unkompliziert und aus einer Hand.

Möchten Sie mehr über die Whole Loan-Strategie erfahren oder suchen Sie nach einem kompetenten Projektpartner für eine entsprechende Finanzierung? Kontaktieren Sie gerne unsere Experten und erhalten Sie eine individuelle Beratung ganz nach Ihrem Bedarf. Unter der Nummer 089 / 21024459 erreichen Sie uns für ein kostenfreies und unverbindliches Gespräch.

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