Große Vermögensteile älterer Menschen stecken in der eigengenutzten Immobilie. Niedrige Renten, ein steigender Finanzbedarf oder anstehende Instandhaltungsmaßnahmen lassen Senioren über den Verkauf von Haus oder Wohnung nachdenken. Es kommen Überlegungen hinzu, wie man Erbschafts- oder Schenkungssteuer sparen kann. Jedoch wollen viele Senioren nicht mehr umziehen und auf Lebenszeit in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Kreative Lösungen jenseits der Bankenwelt sind gefragt, denn hochbetagte Menschen erhalten Immobilienkredite nicht oder nur zu unattraktiven Konditionen.
Die unterschiedlichen Lösungen haben ihre Chancen und Tücken und nicht jeder Anbieter ist seriös. Berater und Vermittler sind vielfach unzureichend informiert oder kennen die neuen Modelle nicht. Das gemeinnützige Verbraucherportal IMMO.info bietet den ersten Online-Vergleich für Immobilienrente, Teilverkauf und weitere Modelle an und hat in umfassenden Ratgebern die Vorteile und Nachteile aufbereitet.
Geld aus der Immobilie freisetzen und trotzdem wohnen bleiben
Immobilienrente, Teilverkauf und Verkauf mit Nießbrauch oder Rückanmietung im Überblick
| Immobilienrente | Teilverkauf | Verkauf mit Nießbrauch | Verkauf mit Rückanmietung | |
| Wer wird in der Regel neuer Eigentümer? | Vollständiger Verkauf an Anbieter für Immobilienrente. | Teilweiser Verkauf bis 50 Prozent an Teilverkauf – Anbieter. | Vollständiger Verkauf an private Kapitalanleger. | Vollständiger Verkauf private Kapitalanleger. |
| Wie wird in der Regel das Wohnrecht gesichert? | Wohnrecht an erster Rangstelle im Grundbuch. | Nießbrauchrecht, Risiko bei Eintragung nachrangig zur Grundschuld. | Erstrangige Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch. | Notarieller Mietvertrag mit Verzicht auf Eigenbedarfskündigung. |
| Welche Zahlung fließen? | Lebenslange Rente, Einmalzahlung möglich. Wohnrecht zumeist unentgeltlich. | Einmalzahlung für Immobilienanteil. Kosten für Nutzung und detaillierte Regelungen für späteren Gesamtverkauf. | Einmalzahlung. Nießbrauch oder Wohnrecht zumeist unentgeltlich. | Einmalzahlung. Mietzahlungen. |
| Vorteile und Nachteile in aller Kürze | Weitgehend sicheres und komfortables Modell. Nachteil: Hohe Abschläge auf den Immobilienwert und erst ab 70 Jahren sinnvoll. | Attraktive Einmalzahlung ohne Abschläge für Immobilienanteil. Der Verkäufer bleibt Miteigentümer. Hohe Kosten für Nutzungsentgelt und im späteren Verkauf. Risiko: Nachrangiges Nießbrauchrecht und Mithaftung des restlichen Immobilienanteils. Nachteil: Das Wertverlustrisiko wird teilweise auf den Verkäufer abgewälzt. | Sicheres Modell bei erstrangiger Absicherung und voller Kaufpreis. Hohe Abschläge auf den Immobilienwert aufgrund der Nießbrauch-Belastung. Private Erwerber können Immobilie in der Regel nicht finanzieren. | Hoher Kaufpreis erzielbar und relativ sicher gestaltbar. Abschläge auf Immobilienpreis und niedriges Risiko verbleibt. |
| Viele weitere Aspekte, Vorteile und Nachteile finden Sie in den IMMO.info Ratgebern | Ratgeber Leibrente | Ratgeber Teilverkauf | Ratgeber Verkauf mit Nießbrauch | Ratgeber Verkauf mit Rückanmietung |
Immobilienrente: Wohnrecht und Rente auf Lebenszeit
Die Immobilienrente oder Leibrente bietet Immobilieneigentümern ab 70 Jahren eine bankenunabhängige Lösung. Das Eigenheim wird an einen Anbieter oder eine Privatperson verkauft. Als Gegenleistung erhalten die Verkäufer eine lebenslange Leibrente, zum Teil in Verbindung mit einer Einmalzahlung. Außerdem erhalten sie ein lebenslanges Wohnrecht, das zur Absicherung an erster Stelle im Grundbuch fixiert wird. Der Anbieter der Immobilienrente berechnet die Leibrente in Abhängigkeit von der Lebenserwartung unter Anwendung von Sterbetafeln. Je früher der Verkäufer stirbt, desto besser rechnet sich das Modell der Immobilienrente für den Anbieter.
Teilverkauf: Immobilie wird teilweise veräußert und kann zurückgekauft werden
Das Unternehmen Wertfaktor hat den Teilverkauf im Jahr 2018 erfunden. Einige Unternehmen sind nachgezogen, darunter Engel & Völkers unter der Bezeichnung Liquidhome oder die Deutsche Teilkauf. Im Teilverkauf können Immobilieneigentümer einen Anteil von bis zu 50 Prozent an ihrem Haus oder ihrer Wohnung an einen Teilverkauf Anbieter verkaufen. Der Immobilienanteil wird zum aktuellen Marktpreis erworben. Die Teilverkauf-Anbieter werden Miteigentümer. Die Verkäufer erhalten zusätzlich ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das sie mit einer monatlichen Nutzungsgebühr, etwa drei Prozent pro Jahr des verkauften Immobilienanteils, bezahlen müssen. Für den Verkauf des restlichen Immobilienanteils werden im Teilverkauf umfassende Regelungen getroffen, die zu einem späteren Zeitpunkt nicht unerhebliche Kosten mit sich bringen. Die meisten Teilverkauf-Anbieter lassen sich den Wertzuwachs der Immobilien vom Verkäufer absichern. Im Vergleich zur Immobilienrente sind die Verkäufer im Teilverkauf etwa zehn Jahre jünger.
Hausverkauf mit Nießbrauch: Hohe Abschläge auf den Immobilienwert
Senioren mit Finanzbedarf haben die Möglichkeit ihr Haus oder ihre Wohnung zum Beispiel über Immobilienportale zu verkaufen und sich gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht oder Wohnrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Der Hausverkauf ist für die Verkäufer attraktiv. Sie erhalten sofort den Kaufpreis. Sie können mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht ihre Immobilie in der Regel unentgeltlich und lebenslang nutzen.
Allerdings ist es nicht einfach einen Käufer zu finden. Die Verkäufer müssen deshalb einen erheblichen Abschlag auf den Immobilienwert in Kauf nehmen. Grund ist, dass die Käufergruppe der zahlungsbereiten Eigennutzer wegfällt. Die mit einem Nießbrauch oder ein Wohnrecht auf Lebenszeit belastete Immobilie ist nur für Kapitalanleger interessant. Wie bei der Immobilienrente wird der Anleger Risikoabschläge aufgrund der ungewissen Lebenserwartung der Bewohner vornehmen. Weiterer bedeutender Grund ist, dass solche Immobilien in aller Regel nicht finanzierbar sind. Banken scheuen die Vergabe von Immobilienkredite, wenn es vorrangige Belastungen gibt. Der Käufer kann demnach die günstigen Zinsen nicht nutzen und muss den vollen Kaufpreis mit Eigenkapital stemmen.
Verkauf und Rückanmietung: Lebenslanger Mietvertrag
Hingegen ist die Immobilienfinanzierung möglich, wenn der Verkäufer gleichzeitig mit Verkauf der Immobilie einen sogenannten „lebenslangen Mietvertrag“ vereinbart. Bei Verkauf mit Rückanmietung bleibt das Grundbuch unbelastet. Im Mietvertrag wird festgehalten, dass der Vermieter auf eine Kündigung des Mieters aufgrund von Eigenbedarf verzichtet. Auch zukünftige Käufer müssen sich an den Mietvertrag halten. Ein Risiko verbleibt allerdings für den Fall einer Vermieterinsolvenz.
Die Rückanmietung lässt höhere Kaufpreise erwarten, weil der Käufer als Kapitalanleger das erworbene Haus oder die Wohnung finanzieren kann und eine angemessene Mietzahlung erhält. Mit GNIW gibt es ein erstes Unternehmen, das Immobilien für den eigenen Bestand erwirbt und vermietet.
IMMO.info: Gemeinnütziges Portal und umfassender Online-Rechner und Vergleich
IMMO.info bietet als gemeinnütziges und unabhängiges Portal einen neuen Vergleich der Konditionen und Modelle für Teilverkauf, Immobilien-Leibrente, Immobilienfinanzierung und Verkauf mit Nießbrauch oder Rückmietung an. Die Konditionen sind in einem umfassenden Online-Vergleichsrechner aktuell hinterlegt. Der Online-Check und zahlreiche Ratgeber helfen Verbrauchern bei einer der wichtigsten finanziellen Entscheidung im Leben: Wie können Senioren unter Beibehaltung des Wohnrechts finanzielle Mittel aus der Immobilie freisetzen?
Gastbeitrag von Tobias Valdenaire, Diplom-Kaufmann und Gründer der IMMO.info gemeinnützige GmbH. Zusammen mit Julian Valdenaire und weiteren Experten wurde das gemeinnützige Portal für Immobilien und Finanzen ins Leben gerufen. Die neuen Modelle, Anbieter und Verträge zur Altersfinanzierung wurden umfassend recherchiert. Die Ergebnisse stehen Verbrauchern mit detaillierten Ratgebern und Online-Tools unter www.immo.info zur Verfügung.
