Alternative Finanzierungsformen bei Immobilien – flexible & unabhängige Finanzierung von Assets
Alternative Finanzierungsformen für Immobilien – Stetig steigende Nachfrage
Investitionen in Immobilien gelten in der Regel immer noch als sehr sichere und potenziell ertragreiche Anlageform. Gerade aus diesem Grund halten interessierte Investoren und Kapitalgeber auch in Zeiten höherer Zinsen nach entsprechenden Immobilienprojekten Ausschau, um eine möglichst hohe Rendite aus ihren Investments zu generieren.
Diese Investments sind auf Seiten der Projektpartner sehr gefragt: Aufgrund immer restriktiverer Vergaberegelungen vieler Kreditinstitute (Basel-Regelungen) haben Darlehensnehmer auf Projektseite ein Interesse daran, die dadurch entstandene Kapital-Lücke über alternative Finanzierungsformen für Immobilien zu schließen. So finden Investoren lukrative Investments, während Projektentwickler Bauprojekte weiter vorantreiben und zum Abschluss bringen können.
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Was ist mit alternativen Finanzierungsformen bei Immobilien gemeint?
Vereinfacht gesagt fallen in diese Kategorie alle Instrumente zur Finanzierung von Bauprojekten, die nicht in das Standard-Muster der Kreditvergabe über ein Bankinstitut passen. In den letzten Jahren haben diese klassischen Kapitalgeber aufgrund immer schärferer Eigenkapitalvorschriften (Basel III / Basel IV) ihre Regelungen bei der Kreditvergabe sukzessive anpassen müssen. Dies hat zur Folge, dass für viele Immobilienprojekte immer restriktivere Anforderungen etwa in Sachen Eigenkapital gelten.
Dadurch hat sich der Markt für alternative Finanzierungsformen bei Immobilien in den vergangenen Jahren stetig weiterentwickelt: Hier finden Investoren und Projektentwickler zusammen, um gemeinsam Immobilienvorhaben zu finanzieren und zu realisieren – abseits des klassischen Bankensektors. Die genaue Ausgestaltung der Finanzierung variiert dabei von Projekt zu Projekt.
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Alternative Finanzierungsformen bei Immobilien – Vorteile für die Projektpartner
- Flexiblere Finanzierung
Ein kurzfristiger Mehrbedarf an Liquidität oder die dringende Notwendigkeit zur schnellen Verfügbarkeit des Kapitals können traditionelle Finanzierungsvorhaben schnell zum Scheitern bringen. Viele alternative Finanzierungsformen bei Immobilien bieten in dieser Hinsicht mehr Flexibilität und lassen sich zielgerichteter auf den eigenen Kapitalbedarf anpassen.
- Vielfalt an Modellen
Von der Beteiligung mit Eigenkapital über Anleihen bis hin zu Crowdfunding-Modellen steht es den Projektpartnern frei, die für ihre Immobilienvorhaben beste Finanzierung zu wählen. So stehen die Chancen gut, dass sich selbst für anspruchsvolle Projekte eine geeignete Kombination aus Kreditnehmer und Kreditgeber findet.
- Lukrative Investition
Bei Betrachtung der potenziellen Rendite im Vergleich zum möglichen Ausfallrisiko ist die Investition in eine Immobilie heute für Investoren und Finanzierer nach wie vor ein ausgesprochen vorteilhaftes Geschäft. Durch die große Bandbreite alternativer Finanzierungsformen bei Immobilien finden sich Optionen für jedes Geschäftsmodell.
- Hohe Planungssicherheit
Alternative Finanzierungsformen bei Immobilien können beiden Vertragsparteien ein hohes Maß an Planungssicherheit bieten. So können etwa Private Equity Fonds Immobilienprojekte, in die sie investieren, aktiv mitgestalten, während ein Forward Deal Projektierern die Sicherheit gibt, dass die jeweilige Immobilie bereits vollständig vermarktet ist.
Möchten Sie mehr darüber erfahren, ob sich diese Vorteile alternativer Formen der Immobilienfinanzierung eventuell auch bei Ihren Projektvorhaben realisieren lassen? Sprechen Sie uns an und erhalten Sie eine eingehende, individuelle Beratung zu Ihrem jeweiligen Bedarf.
Alternative Finanzierungsformen bei Immobilien – Beispiele für Instrumente
Abgesehen davon, dass das entsprechende Kapital zur Realisierung eines Immobilienprojekts nicht von einem Kreditinstitut bereitgestellt wird, sind alternative Finanzierungsformen für Immobilien nicht trennscharf umrissen. Ganz im Gegenteil: In der Zusammenarbeit von Projektpartnern gibt es unterschiedlichste Instrumente zur Finanzierung, die je nach Bedarf zur Anwendung kommen:
Im Bereich Private Equity bringen Investoren ihr Eigenkapital in ein Projektvorhaben ein, um dieses aktiv mitzugestalten. Häufig werden sie im Rahmen dieses Investments zu Gesellschaftern mit entsprechenden Mitspracherechten. Je nach Erfolg des Projektvorhabens lockt hierbei eine höhere Rendite bei zugleich höherem Risiko auf Seite der Investoren. Typischerweise kann man zwischen zwei Arten von Investoren unterscheiden: Entweder dient das Investment als Einstieg in eine dauerhafte Beteiligung oder es wird ein schneller Exit angestrebt, sobald das Immobilienprojekt erfolgreich abgeschlossen wurde. Die letztere Variante ist vor allem bei sogenannten Private Equity Fonds stark verbreitet.
Mezzanine-Kapital spielt unter den alternativen Finanzierungsformen für Immobilien eine wesentliche Rolle. In der Regel dient diese Kapitalform dazu, bestehende Finanzierungslücken zwischen bereits geschlossenen Kreditvereinbarungen und dem Eigenkapitalanteil zu überbrücken. Solche Mezzanine-Darlehen im Real Estate Bereich zeichnen sich meist durch eine vergleichsweise kurze Laufzeit von 18 bis 24 Monaten aus. Investoren können sich direkt oder über entsprechende Fonds beteiligen, typische Mittel der Bereitstellung sind dabei Schuldverschreibungen, Nachrangdarlehen, stille Beteiligungen oder auch Genussrechte.
Zu den alternativen Finanzierungsformen für Immobilien, die besonders von großen und börsennotierten Immobilien-AGs genutzt werden, zählt die Ausgabe von Anleihen am Kapitalmarkt. Diese können wahlweise in besicherter oder unbesicherter Form ausgegeben werden und bieten vor allem in einem Niedrigzins-Umfeld eine gute Option zur Finanzierung. Aus Sicht der Investoren stellen solche Anleihen ein sicheres Investment dar – dies hat jedoch auch seine Schattenseite. Die typischerweise starke Bonität der Emittenten führt dazu, dass solche Anleihen nur niedrig verzinst sind. Damit bringen sie nach wie vor eine Rendite, sind jedoch weniger lukrativ als andere alternative Immobilienfinanzierungen.
Der sogenannte „Forward Deal“ bietet sich dann an, wenn Investoren bereits zu einem frühen Zeitpunkt in ein Immobilienprojekt einsteigen und sich frühzeitig gute Konditionen sichern möchten. Faktisch schließen Investoren und Projektpartner einen Vertrag über den Erwerb der Immobilie – allerdings meist deutlich vor Fertigstellung des Bauvorhabens. Je nach Vereinbarung wird entweder die vollständige Bausumme im Voraus bezahlt oder es wird eine Vergütung entsprechend erreichter Bauziele / Etappen beschlossen. Investoren können so bereits mit einem sicheren Asset kalkulieren, während aus Sicht der Projektierer keine Vermarktung mehr erforderlich ist – der Verkauf ist ja bereits erfolgt.
Kreditfonds im Immobilienbereich, häufig auch einfach „Debt Funds“ genannt, tätigen in der Regel keine eigenen Investments, sondern kaufen bestehende Darlehen (von Kreditinstituten) auf und bündeln diese in ihrer Fonds-Struktur, um daraus eine Rendite für alle am Fonds beteiligten Investoren zu erwirtschaften. Diese Fonds-Struktur ist in Deutschland insgesamt weniger stark verbreitet, da die Konditionen für Kreditnehmer kaum interessant sind und auch Investoren in den meisten Fällen nur mit einer überschaubaren Rendite rechnen dürfen. Ausgewählte Kreditfonds sind dank vorteilhafter Rahmenbedingungen und Gegebenheiten jedoch sehr erfolgreich.
Eine weitere Finanzierungsform, die im eigentlichen Sinne zum Mezzanine-Kapital gezählt werden kann, stellen verschiedene Crowdinvesting / Crowdfunding Lösungen dar. Hierbei erhält eine Vielzahl an kleineren Investoren die Möglichkeit, in ausgewählte Bauprojekte und Immobilienvorhaben zu investieren. Obwohl das Finanzierungsvolumen meist überschaubar bleibt, bietet der Weg über die Crowd eine Möglichkeit, niedrigschwellig und günstig zu investieren. Diese alternative Finanzierungsform für Immobilien organisiert sich mittels ausgewiesener Crowdfunding-Plattformen, über die interessierte Kleinanleger ihre Investitionen tätigen können.
Sie sind sich nicht sicher, welche alternative Form der Immobilienfinanzierung in Ihrem Fall die beste Lösung darstellt? Vertrauen Sie auf unsere langjährige Expertise – wir unterstützen Sie dabei, die jeweils passende Finanzierungsform zu finden.
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Durch die Zusammenarbeit mit uns erhalten Sie Kontakte zu einem breiten Netzwerk an Projektpartnern und Finanzierern – wir stimmen uns mit Ihnen ab, welche Konditionen und Eckpunkte bei einer Finanzierung für Sie relevant sind, treffen eine entsprechende Vorauswahl und begleiten Sie bis zum fertigen Vertragsabschluss – und auf Wunsch auch darüber hinaus.