ESG und Immobilien – Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft
Nachhaltigkeit am Bau – Chancen und Risiken durch ESG Kriterien für Immobilien
Der Immobiliensektor, gerade auch in Deutschland, ist ein ausgesprochen lukrativer Markt mit enormen Potenzialen. Da liegt es auf der Hand, dass wesentliche gesellschaftliche Wandlungsprozesse – etwa Initiativen hin zu mehr Nachhaltigkeit, mehr Transparenz und besserer Effizienz im Gebäudesektor – mit der Zeit auch auf die gesamte Branche durchschlagen.
Dabei ist dieses Thema der ökologischen Transformation keineswegs banal: Die Immobilienbranche ist einer der größten Stromverbraucher und CO2-Emittenten in ganz Europa. Gleichzeitig zielen neue politische Zielsetzungen und Vorgaben auf Bundes- und EU-Ebene darauf ab, schnelle und substanzielle Fortschritte bei den Bemühungen um mehr Nachhaltigkeit anzustoßen.
Diese Transformationsprozesse verlangen der Branche sowie Unternehmen und Investoren eine Menge ab: ESG Kriterien bei Immobilien (Environmental / Social / Governance) müssen zukünftig mitgedacht werden – im Bestand, im Neubau und auch in der Ausrichtung des eigenen Portfolios. Wenn Akteure jedoch gewillt sind, Zeit und Kapital in diese Neuausrichtung zu investieren, wird sich dies langfristig mehr als bezahlt machen. Wir helfen Ihnen dabei, nachhaltige Immobilienprojekte erfolgreich umzusetzen.
Finanzierungslösungen für ESG Immobilien und Co.: Vertrauen Sie auf eine ganzheitliche und individuelle Beratung sowie passende Finanzierungsmodelle zu den Möglichkeiten, die sich mittel- und langfristig im Immobiliensektor für Sie auftun. Nutzen Sie hierzu gerne unsere unverbindliche Erstberatung – wir freuen uns auf Sie und Ihr Projektvorhaben.
ESG in der Immobilienbranche – Kapital für nachhaltige Immobilienprojekte und Co.
Der Anspruch der Europäischen Union ist es, bis 2050 die CO2-Emissionen um mindestens 80 Prozent und den Energieverbrauch um 50 Prozent zu senken – diese Ziele werden von einigen regulatorischen Vorgaben flankiert. Neben dem Pariser Klimaschutzabkommen und den Sustainable Development Goals (SDG) der Vereinten Nationen sind hier etwa die EU-Taxonomie, der EU-Aktionsplan sowie die neu in Kraft getretene Offenlegungsverordnung (OffVO) als einige der wichtigsten Punkte zu nennen.
Die Stoßrichtung ist dabei klar: Es sollen einheitliche Rahmenbedingungen für die Identifikation nachhaltiger Investments geschaffen werden, während gleichzeitig Unternehmen und Finanzinstitute dazu verpflichtet werden, Beteiligungen und Investments unter Nachhaltigkeits-Aspekten transparenter darzulegen. „Grüne“ Investments sollen somit einfacher vergleichbar gemacht werden – für Investoren ist schließlich wichtig, wo genau ihr Kapital hinfließt und wie es investiert wird.
Im Zentrum all dieser Überlegungen zum Thema Nachhaltigkeit und Umweltschutz findet sich immer auch die Formulierung ESG – aber wofür steht diese Abkürzung eigentlich konkret?
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„Mit der richtigen Investment- und Finanzierungs-Strategie gibt es die Möglichkeit, die ökonomische Transformation nicht einfach nur mitzumachen, sondern sogar anzuführen und damit das eigene Immobilienportfolio nachhaltig zu stärken“
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ESG-Kriterien Im Überblick – Environmental. Social. Governance.
Mit dem Fokus auf die sogenannten ESG-Kriterien können Anleger einen Überblick gewinnen, ob und in welchem Maße in Unternehmen / Fonds bestimmte Kriterien berücksichtigt werden. Diese Kriterien werden dafür vereinfacht in drei Kategorien unterteilt:
In diesen Bereich fallen alle Aktivitäten und Maßnahmen, die in den Bereich Umweltschutz und die nachhaltige Nutzung von Ressourcen fallen: Biodiversität (Grünanlagen), Ressourceneinsatz & -schonung, Klimafreundliches Bauen, Energetische Effizienz / neue Energien, Vermeidung von Abfällen und Kreislaufwirtschaft.
Zu den sozialen Aspekten zählt etwa das Umsetzen einheitlicher Standards für Arbeitnehmer, die Übernahme von Verantwortung für das eigene Handeln oder der Einsatz für andere gesellschaftliche Ziele: Nachhaltige Quartiersentwicklung, Gute Arbeitsbedingungen, Sozialer Wohnungsbau, Barrierefreie Planung von Bauten, Bauprojekte für alle Altersgruppen, Berücksichtigung von Diversität und Inklusive Handlungskonzepte.
Unter diesem Punkt werden zahlreiche Aspekte der „guten Unternehmensführung“ gebündelt. Hier stehen etwa die Verfolgung spezifischer Unternehmenswerte, transparente Entscheidungsprozesse oder verschiedene Schutzmechanismen im Fokus: Klare Wertvorstellungen, Transparentes Handeln des Unternehmens, Nachhaltigkeitsstrategien (mit Zielen), Arbeitsrichtlinien & Unternehmensleitsätze und Starke Kontroll- & Compliance-Mechanismen.
Diese drei Bausteine stellen heute bereits das faktische Grundgerüst für alle Überlegungen hinsichtlich Nachhaltigkeit dar, auch und gerade in der Immobilienwirtschaft. Nachhaltige Immobilienprojekte müssen diese Punkte faktisch mit einbeziehen und von den frühesten Planungsphasen an mitdenken – ansonsten können sich daraus schwerwiegende investive Risiken für die Zukunft des eigenen Immobilienbestands bzw. des Immobilienportfolios ergeben.
ESG Immobilien – Rendite-Aussichten nachhaltiger & konventioneller Immobilienprojekte
Der zunehmende Fokus auf ESG-Kriterien und das Oberthema Nachhaltigkeit innerhalb der Immobilienbranche haben unweigerlich substanziellen Einfluss auf die Renditeerwartungen, die sowohl mit Bestandsbauten als auch mit Neubauten verbunden sind. Die Art, wie Unternehmen und gerade auch Investoren auf Immobilien blicken, ist eklatant im Umbruch und muss von den Marktteilnehmern antizipiert werden.
Hierzu sei gesagt, dass sich für Unternehmen / Fonds im Anpassungsprozess in jedem Fall ein Dilemma ergibt: Eine sehr schnelle Anpassung des eigenen Bestands / Portfolios hin zu ESG-konformen Immobilien ist mit erheblichen Abschreibungen und Investments verbunden. Auf der anderen Seite kann ein träges Handeln für die jeweiligen Akteure langfristig sehr viel teurer werden.
Rendite von Immobilien im Vergleich – ESG Immobilien und konventionelle Bauvorhaben
Der große Charme bei der Investition in Immobilien liegt für Anleger und Investoren darin, dass diese Objekte als Werte über mehrere Jahrzehnte meist eine stabile, berechenbare Rendite erwirtschaften – eine kluge Vermarktung und dauerhafte Vermietung bzw. Bewirtschaftung des Assets vorausgesetzt. Die Wucht und der Nachdruck, mit der das Thema Nachhaltigkeit im Immobiliensektor Einzug hält, mag zwar gerechtfertigt sein, führt aber unweigerlich zu notwendigen Anpassungen.
„Konventionelle Bauvorhaben“, also solche, bei denen ESG-Kriterien im Projekt keine oder keine wesentliche Rolle spielten, wird es in Zukunft so nicht mehr geben (können). Dafür gibt es gleich mehrere Gründe, die auch den wesentlichen Aspekt der Rendite der Assets aufgreifen:
Vom Unternehmen, das ein Bauvorhaben anstößt, bis zu den beteiligten Gewerken sind alle am Projekt beteiligten Akteure auf eine solide Finanzierung angewiesen. Dies wird häufig durch kurzfristige Kredite oder eine ganzheitliche Gebäudefinanzierung ermöglicht. Mit der sinkenden Relevanz klassischer Bauprojekte werden diese für Banken jedoch immer riskanter.
Finanzinstitute werden im Rahmen einer Risikoanalyse (ESG Due Diligence) gegebenenfalls zu der Einschätzung kommen, dass eine Finanzierung mit einem zu hohen Ausfallrisiko verbunden ist – finden essenzielle Nachhaltigkeitsaspekte wie die energetische Effizienz bei einem Projekt keine bzw. nur geringe Berücksichtigung oder werden diese (bewusst) nicht erfasst bzw. ausgewiesen, ist schon auf mittlere Frist mit einer wesentlichen Verkehrswertminderung der Immobilie zu rechnen.
Banken werden ebenso analysieren, inwiefern Bauträger Erfahrungen mit ESG Bauprojekten vorweisen können oder welche Projekte in der Vergangenheit umgesetzt wurden. Die weiteren regulatorischen Vorgaben auf Bundes- und EU-Ebene leisten ebenso ihren Beitrag dazu, dass sich die Investitionen in Richtung ESG Immobilien verlagern.
Im Zusammenhang mit zunehmend strengeren Regularien und den Verschiebungen am Immobilienmarkt laufen zahlreiche Bauprojekte Gefahr, zu „Stranded Assets“ zu werden. Dies kann etwa dadurch geschehen, dass bestimmte Fertigungsprozesse als wenig nachhaltig klassifiziert werden, das Gebäude sich in einem Risikogebiet befindet (Flut / Stürme / Dürren) oder zu erwartende ESG-Vorgaben beim Bau unzureichend antizipiert wurden. Unter diesen Gesichtspunkten verlieren die Immobilien schnell an Wert und werden absehbar unrentabel.
Unternehmen und Investoren müssen intensiv und ergebnisoffen prüfen, ob dieser Wertverfall bestehende oder geplante Bauprojekte bedroht, und daraus Konsequenzen ziehen. Dies kann etwa der Abverkauf dieser (baldigen) Stranded Assets sein oder die bauliche Ertüchtigung nach ESG-Kriterien – sofern dies aus wirtschaftlicher Sicht möglich und sinnvoll ist. Werden Bauherren und Bestandshalter hier nicht aktiv, schafft der Markt Fakten.
Mit bisherigen Mietkonzepten lassen sich bis heute stabile Gewinne und entsprechende Renditen erwirtschaften – zukünftige Mieter werden jedoch bei der Entscheidung für ein Asset ESG-Kriterien bei Immobilien stärker gewichten. Dies hat nicht nur finanzielle Gründe, sondern dient auch der eigenen Imagebildung als nachhaltig denkendes Unternehmen.
ESG Immobilien werden zukünftig hinsichtlich Einrichtung, baulicher Gestaltung (Barrierefreiheit etc.) anders aussehen und sich auch im Zuschnitt von vielen bisherigen Bauprojekten unterscheiden. Kurzfristig bricht dies vertraute Rendite-Muster auf – mit einer Anpassung von Investoren und Mietern an diese Entwicklungen ergeben sich jedoch mittelfristig gänzlich neue Potenziale mit Blick auf die Renditeentwicklung (Green Lease).
Diese ökologische Transformation stellt einen erheblichen Umbruch dar – hier existiert bereits eine konkrete Förderkulisse, auf die Projektbeteiligte für investive Vorhaben, Planungen und Umbauten an Neu- oder Bestandsbauten zugreifen können. Voraussetzung dafür ist jedoch eine entsprechende Transparenz mit passendem ESG-Mindset.
Hier müssen die Weichen bereits auf Führungsebene gestellt sein, klar ist jedoch, dass diese Fördermittel und Zuschüsse eine schnelle Transformation begünstigen: Wer rechtzeitig aktiv wird, kann also etwa bei der Umstrukturierung und Neuausrichtung seiner Assets bzw. seines Portfolios erheblich an Kosten sparen. Wer zu lange zögert, zahlt eventuell doppelt drauf.
Die laufenden Aufwendungen für ein nachhaltiges Immobilienprojekt können gerade zu Projektbeginn häufig in der Relation höher ausfallen, amortisieren sich aber meist innerhalb kurzer Zeit. Hierbei ist davon auszugehen, dass mit zunehmend schärferen Vorgaben und regulatorischen Leitlinien die Bilanz für nachhaltige Immobilienprojekte nochmals positiver ausfällt.
Durch initial höhere Investitionen in die Bereiche Abfallvermeidung sowie Energie- und Wärme-Effizienz sind etwa für diese Faktoren geringere laufende Kosten zu erwarten. Ebenso ist die Einrichtung von PV-Anlagen mit Kosten verbunden, die aber schnell wieder durch Einsparungen wettgemacht werden. Einige dieser Maßnahmen können in einem „Manage to Green“-Ansatz auch für Bestandsimmobilien realisiert werden.
Kurzfristig ist festzuhalten, dass nachhaltige Immobilienprojekte mit einem höheren Aufwand hinsichtlich der Datenerhebung und der Auswertung sämtlicher relevanter ESG-Aspekte verbunden sind. Diese Kosten fallen bei Altbauten nicht an – sofern man sie nicht nach neuen Standards betrachten möchte. Diese Denkweise wird jedoch mittelfristig keine Option mehr sein können.
Je mehr „Green Buildings“ zum Standard werden, desto weiter werden Investments in althergebrachte Bauprojekte uninteressant und unwirtschaftlich – bis sie irgendwann unweigerlich vom Markt verschwinden. Mit der richtigen Investment- und Finanzierungs-Strategie gibt es jedoch die Möglichkeit, diese ökonomische Transformation nicht einfach nur mitzumachen, sondern sogar anzuführen und damit das eigene Immobilienportfolio nachhaltig zu stärken. Lassen Sie sich gerne von uns dazu beraten.
Lebenszyklus von ESG Immobilien – Einfluss von Nachhaltigkeit in Bestand und Neubau
Der sogenannte „Lebenszyklus“ einer Immobilie lässt sich traditionell in vier Phasen unterteilen: Planung, Realisierung, Nutzung und Verwertung. Jeder Abschnitt bringt eigene Herausforderungen, Vorgaben und Kosten mit sich. Mit Blick auf den Lebenszyklus einer ESG Immobilie ist erkennbar, dass unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit eine zusätzliche Zwischenebene berücksichtigt werden muss, die auf alle Phasen einen signifikanten Einfluss hat. Die vier Phasen zukünftiger, nachhaltiger Immobilienprojekte könnten exemplarisch dann wie folgt aussehen:
Der Lebenszyklus von ESG Immobilien – Ein Überblick
Realisierung: Nachhaltigkeit baut mit – das wird mit einem Blick auf die Baumaterialien klar. Für große Betonbauten müssen enorme Mengen Sand und Wasser aufgewandt werden – Teil der Überlegungen ist etwa, ob es eventuell zweckmäßige und nachhaltige Alternativen zu diesem Bauverfahren gibt. Die technische Gebäudeausrüstung muss mitsamt der Wasser- und Energieversorgung auf eine effiziente Ressourcennutzung ausgerichtet sein. Dazu gehört die Zusammenarbeit mit einer Vielzahl an Gewerken, die im besten Fall nach strengen ESG-Kriterien ausgesucht und beauftragt werden.
Nutzung: Alle Planungen zum Thema Nachhaltigkeit münden in der Nutzung: Dient die Immobilie als Bürogebäude oder als Wohngebäude? Sind hybride Nutzungskonzepte angedacht? Wenn ja, in welchem Umfang? Im Sinne einer schonenden Nutzung von Ressourcen ist zudem zu überlegen, ob Mietparteien in einem gewissen Rahmen zur Nachhaltigkeit verpflichtet werden können (Green Lease). Gegebenenfalls sind während der Nutzungsphase neue regulatorische Vorgaben in Sachen ESG-Konformität von Immobilien umzusetzen – hier gilt es sowohl auf die Kosten als auch auf eventuelle Förderungen zu achten.
Verwertung: Ist nach einigen Jahrzehnten der Nutzung das Ende des Lebenszyklus einer ESG Immobilie erreicht, stellt sich die Frage, ob eine Sanierung oder ein Abriss wirtschaftlich sinnvoller ist. Um an diesem Punkt eine nachhaltige Entscheidung zu treffen, ist eine „ESG Due Diligence“-Prüfung erforderlich. Durch die Einbeziehung technischer, rechtlicher und Umwelt-Aspekte kann ermittelt werden, ob sich die Investition in eine Sanierung noch rentiert oder ob ein völliger Abriss samt zeitgemäßem Neubau eine bessere Lösung darstellt. Hier spielen unweigerlich auch Fragen der Finanzierung einer solchen ESG Immobilie eine wichtige Rolle.
Nachhaltige Immobilienprojekte im Neubau durchlaufen alle vier Phasen, wohingegen Bestandsbauten, die zu grünen Assets weiterentwickelt werden sollen, offensichtlich frühestens ab der Nutzungs-Phase betroffen sind. In beiden Fällen jedoch ist es wichtig, dass sich Projektentwickler, Bauplaner und Investoren rechtzeitig mit der Komplexität der Materie auseinandersetzen und dabei im besten Fall zukünftige, eventuell schärfere ESG-Kriterien und Regulierungsansätze antizipieren.
Werden diese Planungen vernachlässigt, laufen Unternehmen Gefahr, dass sich in ihren eigenen Immobilienbestände zahlreiche „Stranded Assets“ wiederfinden, die für nachhaltig denkende Mieter und Investoren nicht mehr interessant sind und damit schlimmstenfalls bereits vor ihrer Amortisierung einen massiven Wertverfall hinnehmen müssen, der selbst den Verkauf des Assets zu einer Herausforderung macht. Eine vorausschauende Denkweise ist an dieser Stelle unabdingbar.
ESG Immobilienfonds: Diese Rolle spielen Nachhaltigkeitsfonds in der Immobilienbranche
Diese Bemühungen der Unternehmen, ihre Neu- und Bestandsbauten nachhaltig im Sinne gängiger ESG Kriterien für Immobilien auszurichten, haben entsprechende Auswirkungen auf das Investitionsklima innerhalb der Branche: Mit dem Wandel der Immobilien vollziehen notwendigerweise auch die jeweiligen Immobilienfonds einen Wandel hin in Richtung Nachhaltigkeit.
Bei der Bewertung einzelner Immobilienprojekte stehen Anleger und Fonds unweigerlich vor der Schwierigkeit, verschiedene vermeintliche ESG Immobilien miteinander vergleichen und sich für das lukrativste sowie nachhaltigste Investment entscheiden zu müssen – für Laien ohne Bezugspunkte und feste Vergleichskriterien praktisch unmöglich und somit hochgradig spekulativ.
Aufgrund der zunehmend schärferen Regulatorik und der Sensibilität der Anleger müssen Immobilienfonds an dieser Stelle Vorreiter sein und das eigene Portfolio möglichst nachhaltig strukturieren – ansonsten laufen sie Gefahr, dass wichtige Investoren ihr Kapital verlagern: Nachhaltige Immobilienprojekte nach ESG-Kriterien stehen dementsprechend hoch im Kurs.
ECORE-Scoring – Die Blaupause für die Bewertung ESG-konformer Immobilien
Hier leistet die ECORE-Initiative einen wichtigen Beitrag: Die ECORE-Initiative (ESG Circle of Real Estate) hat es sich zur Aufgabe gemacht, ein eigenständiges und universell anwendbares Scoring-System zu entwickeln, dass die Vergleichbarkeit von Immobilien anhand der Gewichtung der ESG-Kriterien und unter Einbeziehung weiterer rechtlicher Vorgaben (EU-Green-Deal) ermöglicht.
Dieses ESG-Scoring schafft einen einheitlichen Standard für die Immobilienbranche in Europa – hier erhalten sowohl Investoren als auch Fonds selbst einen Überblick, wie nachhaltig bestimmte Immobilienprojekte tatsächlich sind, wie deren aktuelle Entwicklung aussieht und wie deren Einfluss auf das eigene Portfolio ausfallen könnte – allesamt Faktoren, die immer wichtiger werden.
Das ECORE Scoring sorgt für die Vergleichbarkeit von ESG Immobilienfonds bzw. der jeweiligen Immobilienportfolien. Achten Sie bei Überlegungen hinsichtlich Investments auf diesen mittlerweile etablierten Benchmarking-Prozess, der Ihnen dabei hilft, Ihr Kapital sicher und nachhaltig in geeigneten Immobilienfonds oder ESG Immobilienprojekten anzulegen.
ESG und Immobilien – Erfolgreiche Realisierung von Real Estate Projekten
Das Thema Nachhaltigkeit ist bereits voll in der Immobilienwirtschaft angekommen und lässt Bestandshaltern sowie Investoren keine andere Wahl, als sich intensiv mit dem Themenkomplex ESG auseinanderzusetzen, entsprechende Konzepte zu entwickeln und das eigene Portfolio sowie auch die Investmentstrategie langfristig in Richtung etablierter ESG Kriterien für Immobilien weiterzudenken.
Diese Notwendigkeit zur Weiterentwicklung der eigenen Real Estate Strategie bietet gleichzeitig aber auch eine Reihe von Möglichkeiten, die Investoren und Unternehmen wahrnehmen sollten bzw. müssen. Gerade in Hinblick auf die Schaffung wertvoller Assets, aber auch angesichts neuer rechtlicher Regularien und der steigenden Bedeutung von ESG Aspekten als Kriterien bei der Kreditvergabe / Finanzierung wird die Thematik ESG im Immobilien-Bereich in der Zukunft immer mehr zu einem bestimmenden Faktor werden – wenn sie es vielfach nicht bereits ist.
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