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Anschluss­kredit

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Tüv Siegel

Beim Anschluss­kredit von günstigen Konditionen profitieren

Wenn die Zinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung endet, ist es an der Zeit, einen günstigen Anschlusskredit zu finden. Das Ende der Zinsbindung muss kein Risiko sein, sondern kann gerade bei älteren Finanzierungen auch eine Chance darstellen. Entscheidend sind die Konditionen, zu denen Sie Ihren neuen Immobilienkredit abschließen. Denn für eine Anschlussfinanzierung können Sie Ihren Kreditgeber auch ohne Weiteres wechseln und so die Gelegenheit nutzen, hohen Zinssätzen zu entkommen und von günstigen Zinsen zu profitieren.

Sie möchten sich rechtzeitig vor dem Ablauf der Sollzinsbindung Ihres aktuellen Baukredits über einen geeigneten Anschlusskredit informieren? Unsere Finanzierungsexperten unterstützen Sie dabei gerne mit Rat und Tat. Melden Sie sich am besten frühzeitig zu einer kostenlosen und unverbindlichen Erstberatung an.

Mögliche Formen des Anschluss­kredits

  • Prolongation

    Bei der Prolongation wird der Kreditvertrag mit dem bisherigen Kreditgeber verlängert – allerdings zu angepassten Vertragsbedingungen. Der Sollzins wird dabei dem aktuellen Marktgeschehen angepasst, Kreditrate und Laufzeit werden neu berechnet. Welche Konditionen die Bank Ihnen bietet, hängt unter anderem von der Zinsentwicklung ab. Vorteile der Prolongation sind unter anderem, dass Ihre Kreditwürdigkeit üblicherweise nicht neu geprüft wird und Ihnen keinerlei zusätzliche Kosten entstehen. Um das Angebot Ihrer Hausbank aber nicht mangels Alternative annehmen zu müssen, sollten Sie sich frühzeitig nach Alternativen umsehen und vergleichen.

  • Umschuldung

    Ist das Angebot Ihrer Hausbank nicht konkurrenzfähig oder können Sie mit einer anderen Bank ein attraktives Kreditangebot zu guten Zinskonditionen aushandeln, lohnt sich eine Umschuldung. Durch die Ablösung der Restschuld mittels Anschlusskredit bei einer anderen Bank können allerdings Notarkosten für die Übertragung der Grundschuld auf Sie zukommen. Die neue Bank unterzieht Sie außerdem vor der endgültigen Kreditzusage einer erneuten Bonitätsprüfung.

  • Forward-Darlehen

    Ein Anschlusskredit in Form eines Forward-Darlehens lohnt sich vor allem dann, wenn absehbar ist, dass die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist aller Voraussicht nach steigen werden. Mit dem Forward-Darlehen können Sie sich bis zu 5 Jahre vor dem Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung günstige Zinsen sichern. Der Forward-Aufschlag, den Sie bis zur Auszahlung der Darlehenssumme monatlich zusätzlich bezahlen, fällt in der Regel insgesamt geringer aus als die Kosten durch steigende Sollzinsen.

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Tobias Binder
Tobias Binder
Finanzierungsberater Corporate Finance




Gestaltungs­möglichkeiten beim Anschluss­kredit

Das Ende der Zinsbindung bietet die Chance, die Konditionen einer Immobilienfinanzierung neu zu justieren und an die aktuelle finanzielle Situation anzupassen, zum Beispiel durch:

  • Wechsel des Kreditgebers

    und Umschuldung der noch offenen Kreditsumme

  • Anpassung der Ratenhöhe

    und somit Verkürzung der Laufzeit Ihrer Baufinanzierung, falls monatlich mehr Geld zur Verfügung steht

  • Neue Vertrags­vereinbarungen

    wie Sondertilgungen, falls vorher noch nicht festgelegt

  • Teilrückzahlung der Restsumme

    vor Abschluss des Anschlusskredits und dadurch Verringerung der Restsumme

Kosten für einen Anschluss­kredit

Nach dem Ende der Zinsbindung können Banken zwar keine Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Kredits mehr verlangen, Kosten können für einen Anschlusskredit aber trotzdem entstehen. Da Immobilien- und Baufinanzierungen in der Regel durch einen Eintrag ins Grundbuch abgesichert sind, muss das bei einer Umschuldung und einem Bankenwechsel auch entsprechend berücksichtigt werden. Dabei gibt es 2 Möglichkeiten:

  1. Die Löschung des Grundbucheintrags und Neueintragung des neuen Kreditgebers

  2. Die Abtretung der Grundschuld von Ihrer alten an die neue Bank

In beiden Fällen entstehen bei einer Umschuldung Ihres Immobilienkredits Notar- und Grundbuchkosten, die von der Höhe der einzutragenden Grundschuld abhängen. Bei einer Grundschuld in Höhe von 140.000 Euro werden im ersten Fall rund 1.035 Euro für die Änderung des Grundbucheintrags fällig. Im zweiten Fall wären es lediglich etwa 241 Euro. Wie die Grundschuld von der einen auf die andere Bank übertragen wird, entscheiden die Kreditinstitute üblicherweise selbst. Manche übernehmen die Kosten für die Abtretung der Grundschuld bei Abschluss einer Anschlussfinanzierung auch für ihre Kunden.

Entscheiden sie sich für ein Forward-Darlehen, berechnen Banken den Darlehensnehmern einen Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,02 Prozent pro Monat. Je länger die Wartezeit vom Abschluss bis zur Auszahlung, desto höher sind auch die Kosten. Die Wartezeit beim Forward-Darlehen kann maximal 5 Jahre betragen.

Weitere Fragen und Antworten rund um das Thema Anschluss­kredit

Mit einem Anschlusskredit tilgen Sie die Restschuld, die nach Ablauf der Sollzinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung noch offen ist. Bei Immobilien- oder Baukrediten sind Laufzeiten von 20, 30 oder sogar 40 Jahren durchaus üblich. Der Zins ist in den meisten Fällen aber nur für einen Teil dieses Zeitraums festgeschrieben. Endet die Sollzinsbindung nach beispielsweise 10 oder 15 Jahren, gilt es für die noch offene Kreditsumme eine Anschlussfinanzierung zu finden. Bei langen Laufzeiten oder kurzen Zinsbindungsfristen können für dieselbe Finanzierung auch mehrere Anschlusskredite nötig sein.

Sie müssen den Anschlusskredit nicht bei Ihrem bisherigen Kreditgeber abschließen, denn mit der Zinsbindung endet auch der vorgeschriebene Tilgungsplan. Durften Sie zum Beispiel Sondertilgungen bislang nur nach vorheriger vertraglicher Vereinbarung tätigen, können Sie für Ihren Anschlusskredit sogar die Bank wechseln. Ihr Kreditgeber lässt Ihnen zwar in der Regel kurz vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot zur Begleichung Ihrer Restschuld zukommen, um sich die besten Konditionen zu sichern, sollten Sie Ihren Anschlusskredit nach Möglichkeit aber schon lange vorher festzurren.

Ihre Hausbank schickt Ihnen das Angebot für die Prolongation Ihrer Baufinanzierung üblicherweise 3 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung. Für einen gründlichen Vergleich von Angeboten und Möglichkeiten ist es dann aber schon zu spät. Gerade im Hinblick auf das Forward-Darlehen ist es sinnvoll, Möglichkeiten für einen Anschlusskredit bereits 3 bis 5 Jahre vorher auszuloten.

Die Zinsen für den Anschlusskredit hängen vom aktuellen Leitzins und dem Marktgeschehen ab. Außerdem können sie sich auch von Bank zu Bank unterscheiden. Der entscheidende Faktor dabei ist ein Kreditvergleich und das Einholen mehrerer Angebote unterschiedlicher Kreditinstitute, um sich möglichst günstige Zinsen zu sichern.

Die Zinsdifferenz zwischen alter und neuer Immobilienfinanzierung sagt aus, ob eine Anschlussfinanzierung günstig ist oder nicht. Wenn Ihre Hausbank nicht den günstigsten Zins bietet, lohnt sich für Sie als Darlehensnehmer eine Umschuldung und der Wechsel zu einer anderen Bank. Ist der Zins sehr niedrig und eine Zinssteigerung ist auf mittlere und lange Sicht wahrscheinlich, sollten Sie ein Forward-Darlehen ins Auge fassen. Unsere Finanzierungsexperten unterstützen Sie dabei, die richtige Entscheidung zu treffen und verhandeln günstige Zinsen und Konditionen für Ihren Immobilienkredit. Denn schon wenige Prozentpunkte Unterschied im Zinssatz können langfristig eine Differenz von mehreren tausend Euro ergeben.

Neben einer frühzeitigen Planung und dem Vergleich von Angeboten und Zinsen spart auch eine Umschuldung häufig Geld – denn das Angebot der Hausbank ist nicht zwangsläufig das beste. Verhandlungsgeschick gehört auch dazu, Ihre Anschlussfinanzierung sollte möglichst günstiger sein als die ursprüngliche Immobilienfinanzierung. In Niedrigzinsphasen lohnt sich außerdem eine möglichst lange Zinsbindung. Ist das Zinsniveau hoch, sollte die Zinsbindung eher kurz gewählt werden. Das Ansparen von Eigenkapital und das Vereinbaren von Sondertilgungen verringert die Restschuld und somit auch die Zinsbelastung für Darlehensnehmer. Je geringer die Kreditsumme für die Anschlussfinanzierung, desto niedriger sind auch die Kreditkosten. Eine höhere Tilgung sorgt außerdem dafür, dass sich Ihre Restschuld schneller reduziert und Sie früher schuldenfrei sind.

Als Alternative zum klassischen Anschlusskredit, der meistens in Form eines Annuitätendarlehens vergeben wird, kann auch ein Bauspardarlehen infrage kommen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Darlehensnehmer bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen haben. Wer die Mindestsparzeit seines Bausparers noch nicht erreicht hat oder seinen Vertrag erst noch abschließt, sollte im Vertrag genau auf die Konditionen achten. Die Mindestsparzeit ist von Vertrag zu Vertrag unterschiedlich und hängt unter anderem von der Bausparsumme ab. Besteht die Zinsbindung eines Immobilienkredits zum Beispiel noch 5 Jahre und der Bausparer ist dann zuteilungsreif, kann ein Bauspardarlehen eine gute Möglichkeit sein, sich schon vorab günstige Zinsen zu sichern.

Ein Gewerbekredit stellt eine Finanzspritze für Gewerbetreibende dar, mit der wahlweise kurz- oder mittelfristig ein betrieblicher Finanzbedarf gedeckt werden kann. Dabei kann es sich um einmalige Investitionskosten für Immobilien oder Anlagen und Geräte sowie um regelmäßige Kostenstellen handeln, etwa Lohnzahlungen oder Einkäufe von Materialien, Produktionsmitteln und mehr.

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