Projektfinanzierung – Zielgerichtetes Kapital für Ihre Projekte

Einfache Bereitstellung von Kapital für konkrete Vorhaben und Projekte Ihres Unternehmens

Einfache Bereitstellung von Kapital für konkrete Vorhaben und Projekte Ihres Unternehmens

Bestimmte Finanzierungen sind für Unternehmen von besonderer Tragweite – dabei geht es häufig nicht um die Sicherstellung der dauerhaften Liquidität oder einfache Geschäftsprozesse, sondern um besondere Anschaffungen oder die Umsetzung ausgewählter Projekte.

In solchen Fällen kann eine Projektfinanzierung sinnvoll sein – diese bietet Unternehmen die Möglichkeit, für konkrete Projekte oder spezifische Maßnahmen zusätzliche Liquidität zu generieren und mit diesem zweckgebundenen Kapital anschließend zu realisieren.

Nutzen Sie auf der Suche nach einem Partner für eine Projektfinanzierung unsere Expertise – gerne beraten wir Sie zu passenden Angeboten und stellen den Kontakt zu spezialisierten Banken sowie weiteren Kreditgebern her. Melden Sie sich für eine kostenfreie und unverbindliche Erstberatung!

Was ist eine Projektfinanzierung?

Bei einer Projektfinanzierung geht es um die Finanzierung eines spezifischen, im Vorfeld bereits definierten und (relativ) klar abgrenzbaren Projektes. In der Regel handelt es sich dabei um Anschaffungen bzw. Transaktionen mit hohem Finanzierungsvolumen, bei denen ein Eigenkapital-Investment nicht möglich bzw. unternehmerisch nicht sinnvoll ist.

Wesentliche Merkmale einer Projektfinanzierung

Eine klassische Projektfinanzierung besitzt drei spezifische Merkmale, die für dieses Finanzierungsinstrument von zentraler Bedeutung sind:

Vorteile einer Projektfinanzierung

Mögliche Hürden einer Projektfinanzierung

Fixe Zweckbindung

Eine Besonderheit der meisten Projektfinanzierungen ist deren klare Zweckbindung – Kapital, das Unternehmen bzw. eigenständigen Gesellschaften zur Verfügung gestellt wird, darf von diesen auch nur im Rahmen des zuvor definierten Projektes verwendet / investiert werden. Damit eignet sich dieses Finanzierungsinstrument weniger für Unternehmen mit allgemeinem Finanzbedarf. Hier bieten andere Instrumente wie Kredite oder Wachstumsfinanzierungen vielfach mehr Flexibilität ohne konkrete Zweckbindung.

Organisatorischer Aufwand

Durch den sehr spezifischen Zuschnitt der Finanzierung ist es außerdem erforderlich, dass Kreditnehmer ihren Finanzierungspartnern detaillierte Informationen über Abläufe, Pläne, Fristen und den jeweils möglichen Risiken oder bisherigen Unklarheiten bereitstellen. Dabei gilt: Je klarer das Projekt von Anfang bis Ende umrissen werden kann und je weniger Unsicherheiten bestehen, desto wahrscheinlicher kommt eine Projektfinanzierung zu den gewünschten Konditionen zustande. Dafür müssen im Zweifel viele Unterlagen zusammengetragen und Arbeitsschritte im Detail mit anderen beteiligten Partnern koordiniert werden.

Arten der Projektfinanzierung

Geht es um die Finanzierung spezifischer Projekte, stehen Unternehmen verschiedene Optionen offen. Zu diesen Finanzierungsarten gehören unter anderem folgende Instrumente:

  • Kredite
  • Warenfinanzierung
  • Mezzanine-Kapital
  • Leasing
  • Crowdfunding

Abhängig davon, welche konkreten Ziele Sie verfolgen, sind bestimmte Finanzierungsinstrumente besser geeignet als andere. Mit unserer Unterstützung finden Sie von der Aufnahme von Mezzanine-Kapital bis zur richtigen Crowdfunding-Strategie die passende Option für eine individuelle Finanzierung Ihrer Projekte.

Welche Rolle spielen Gesellschaften bei der Projektfinanzierung?

Für Unternehmer und Kapitalgeber ist eine Projektfinanzierung auch immer ein finanzielles Risiko, da nicht bekannt ist, ob das Projekt im gewünschten Rahmen erfolgreich sein wird und das eigene Investment die erhoffte Dividende bringt. Im schlimmsten Fall kann es zu erheblichen Rückschlägen und auch Verlusten führen.

Um dieses Risiko für alle am Projekt beteiligten Akteure zu reduzieren, werden häufig SPVs (Special Purpose Vehicle) als „Zweckgesellschaften“ gegründet. Diese Gesellschaften existieren nur zu dem Zweck, einzelne fest definierte Projekte zu finanzieren und umzusetzen. Sollte es zu einem vollständigen Verlust des Kapitals kommen, meldet die Gesellschaft Insolvenz an und weitere finanzielle Risiken werden vermieden.

Abwicklung der Fremdkapital-Finanzierung für Immobilien über das Zwei-Konten-Modell

Üblicherweise werden Fremdkapitalfinanzierungen von Bauträgern über ein Zwei-Konten-Modell abgewickelt. Der Bauträger und der Finanzierer müssen die Käufergelder gemäß MaBV separieren. Um dieser Pflicht nachzukommen, werden intern bei einer Bank zwei Konten geführt.

1. Konto

Buchung aller Ausgaben
(Zahlung des Grundstücks, Handwerkerrechnungen etc.)

2. Konto

Buchung aller Einnahmen
(Zahlungen der Käufer)

Diese Kostenteilung dient dem Schutz des Käufers und ist gesetzlich vorgeschrieben. Auf dem 1. Konto wird folglich das Kreditlimit des Bauträgers festgesetzt. Dieses berechnet sich üblicherweise aus den Gesamtkosten abzüglich Eigenkapital.

Die Käufer zahlen abhängig vom Fortschritt des Baus sukzessive auf das 2. Konto ein. Der Bauträger hat den Vorteil, dass Zinsen nur für die Differenz der beiden Konten anfallen, da ein Kompensationsverbund gebildet wird. Das heißt, dass nach Beginn des Baus 30% der Kaufpreise für bereits beurkundete Kaufverträge auf dem 1. Konto eingehen. Zur gleichen Zeit wurden im 2. Konto bereits Kosten für das Grundstück, Erwerbsnebenkosten und Planungskosten angesetzt. Für den Bauträger bedeutet dies: Je schneller er verkauft, desto geringer ist die Zinsbelastung.

Welche Unterlagen werden von uns zur Prüfung eines Immobilien-Projekts benötigt?

Finanzierung.com unterstützt Sie bei der Aufbereitung und Strukturierung Ihrer Unterlagen, um einen professionellen Eindruck bei möglichen Finanzierungspartnern zu hinterlassen und somit die Grundlage für Ihre erfolgreiche Finanzierung zu legen.

Fabian von Pigenot FInanzierung.com

Fabian von Pigenot
Prokurist, Real Estate

Tel. 089 – 215 2953 20

fabian.v.pigenot@finanzierung.com

Korbinian Haberlander FInanzierung.com

Korbinian Haberlander
Finanzierungsberater, Real Estate

Tel. 089 – 215 2953 21

korbinian.haberlander@finanzierung.com

Sie haben Fragen?

Melden Sie sich gerne bei unseren Finanzierungsexperten – wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite und prüfen Ihre Möglichkeiten. Kontaktieren Sie uns unter der Nummer 089 / 21024459 für eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung.

Projektfinanzierung anfragen

Exit-Strategie: Welche ist die Richtige für Immobilien-Bauträger?

Grundsätzlich gibt es zwei Exit-Strategien für Bauträger: den Globalverkauf und den Einzelverkauf. Zusätzlich besteht natürlich immer die Möglichkeit, einzelne Wohnungen oder das gesamte Objekt im Bestand zu halten. In diesem Fall sollte die Projektfinanzierungen durch eine langfristige Immobilienfinanzierung abgelöst werden. 
Mehr zu den Finanzierungsmöglichkeiten von Investoren und Bestandshaltern erfahren Sie hier.

Oftmals muss die Exit-Strategie nicht vor Unterschrift des Kreditvertrags festgelegt werden. Für Finanzierungspartner sind konkrete Planungsszenarien wichtiger. So kann zum Beispiel auch der Globalverkauf angestrebt und der Einzelverkauf als Alternative gesehen werden.  

Beim Globalverkauf wird das gesamte Objekt an einen Investor verkauft. Neben weiteren Vorteilen besteht die Möglichkeit, die gesamte Projektgesellschaft in Form eines Share Deals an einen einzelnen Käufer zu veräußern. Wenige Bauträger haben einen Zugang zu institutionellen Investoren, die in der Regel erst bei großvolumigen Projekten einsteigen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Suche nach einem passenden Exit-Partner für den Globalverkauf. 

Beim Einzelverkauf wird das aufgeteilte Objekt an private Investoren oder Selbstnutzer verkauft. Vorteilhaft sind die üblicherweise höher erzielbaren Verkaufserlöse. Demgegenüber steht ein umfangreicherer Abwicklungsaufwand, aufgrund einer Vielzahl an Käufern. Der Erfolg des Einzelverkaufs ist maßgeblich abhängig von der Auswahl des richtigen Vertriebspartners. Auch eine Abwicklung im Eigenvertrieb ist möglich, wobei sich Bauträger die Vertriebsprovision sparen. 

 

Was müssen Bauträger & Projektierer außerdem beachten?

Zu hohe Vorverkaufsquote vermeiden

Viele Banken und sonstige Finanzierer verlangen von Bauträgern, die ihr Projekt im Einzelvertrieb abverkaufen, eine Vorverkaufsquote. Das heißt, dass vor Freigabe der Hochbaufinanzierung ein Anteil der Einheiten eines Projekts bereits beurkundet sein muss. Eine hohe Vorverkaufsquote bietet auch dem Bauträger selbst die Sicherheit, dass der Markt bereit ist, die von ihm angesetzten Verkaufspreise zu zahlen. Grundlegend für eine hohe Vorverkaufsquote sind aussagekräftige Objektunterlagen, da diese potenziellen Käufern als Entscheidungsgrundlage dienen.

Dennoch gilt es zu beachten, dass eine hohe Vorverkaufsquote das Risiko einer Verzögerung des Baubeginns birgt und in der Regel niedrige Verkaufspreise erzielt werden als bei fertiggestellten Immobilien, die eine vor Ort Besichtigung zulassen. 

Forderungssicherungsgesetz

Käufer können fünf Prozent der ersten Kaufpreiszahlung nach MaBV als Sicherheit für eine dem Zeitplan entsprechende Fertigstellung des Bauvorhabens einbehalten. Alternativ kann der Bauträger eine Bürgschaft einer Bank in gleicher Höhe zur Verfügung stellen – viele Finanzierer bieten hier spezialisierte Produkte. Wird eine Bürgschaft mit einbezogen, werden für den Käufer wiederum die 30 Prozent der Gesamtsumme als erste Rate fällig, da er eine gleichwertige Sicherheit von der Bank erhält. Beides hat Vor- und Nachteile für den Bauträger.

Projektfinanzierung durch Crowdlending

Crowdfinanzierungen werden immer bekannter. Für Mittelständler, die nicht nur auf Bankkredite setzen möchten, oder wichtige Investitions- oder Betriebsmittelkredite von der Bank nicht genehmigt bekommen, bieten die Online-Kreditplattformen eine interessante Option. Hier können Unternehmen ganz kurz und einfach ihre Projekte oder ihren Finanzierungsbedarf schildern und einem Publikum von Privatanlegern, den Crowdinvestoren, präsentieren. Auch der Berliner Fußballverein Hertha BSC platzierte 2016 eine solche Anzeige auf einer Online-Finanzierungsplattform und schaffte es innerhalb von 9 Minuten und 23 Sekunden das Darlehen über 1.000.000 € zusammenzubekommen. Dass diese rekordverdächtige Finanzierung so schnell zustande kommen konnte, ist sicherlich dem Umstand geschuldet, dass die Verantwortlichen die Anzeige geschickt platzierten – nämlich kurz vor Spielbeginn. Doch auch die genannte Rendite für die Darlehensgeber konnte sich sehen lassen: 4,5 % Zinsen p.a. bei 3 Jahren Laufzeit – und dabei handelte es sich nicht einmal um ein Nachrangdarlehen.

Dass die meisten kleineren Unternehmen nicht über ein solches Publikum verfügen ist klar, doch bieten die Online-Crowdinvesting/-financing-Plattformen den Firmen eine günstige Gelegenheit für ihre Finanzierung zu werben. Im Jahr 2016 konnten so immerhin 249 Mio. Euro von Online-Vermittlungsplattformen eingesammelt werden. Tendenz steigend.

Finanzierung.com findet den passenden Finanzierer für Sie

Die Akquise von projektbezogener Liquidität kann eine Herausforderung darstellen, gerade in Hinblick auf gute Konditionen oder gewünschte Laufzeiten. Wir helfen Ihnen dabei, passende Partner und Anbieter für eine individuelle Projektfinanzierung nach Ihren Vorstellungen zu identifizieren und Angebote zu vermitteln.

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