Bau­finanzierung um­schulden

Einen bestehenden Baukredit umzuschulden bedeutet in der Praxis, einen teureren Kredit für eine Immobilie durch eine Finanzierung mit vorteilhafteren Konditionen und günstigeren Zinssätzen abzulösen. Dies ist gerade dann interessant, wenn der ursprüngliche Baukredit noch in einer Hochzinsphase abgeschlossen wurde. Abhängig von den Vertragsdetails der bisherigen Finanzierung kann dies für Kreditnehmer finanziell sehr vorteilhaft sein – dies ist jedoch nicht immer der Fall.

Wenn Kreditnehmer eine Baufinanzierung umschulden möchten, ist im Vorfeld zu prüfen, ob bei der Ablösung des bestehenden Baukredits Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die jeweiligen Kosten können eine geplante Umschuldung erheblich verteuern – selbst bei niedrigen Zinssätzen. Aus diesem Grund ist es umso wichtiger, dass die geplante Ablösung eines Baukredits im Detail durchkalkuliert wird – im besten Fall bereits mit einem passenden Finanzierungspartner.

Es gibt für Kreditnehmer verschiedene Szenarien und Zeitpunkte, zu denen eine Umschuldung bestehender Baukredite möglich bzw. sinnvoll ist. Grundsätzlich lässt sich eine Baufinanzierung unter folgenden Bedingungen ablösen:

• Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
  Beim Abschluss eines Baukredits werden häufig verbindliche Zinssätze festgelegt, meist über einen Zeitraum von 10 bis 30 Jahren. Ist diese Frist abgelaufen, lässt sich eine bestehende Baufinanzierung umschulden – ganz ohne Zusatzkosten.

• Nach 10 Jahren Vertragslaufzeit
  Gemäß §489 BGB haben Kreditnehmer ein Anrecht darauf, eine bestehende Immobilienfinanzierung nach einer Frist von 10 Jahren kostenfrei abzulösen bzw. die laufende Baufinanzierung umzuschulden. Hierbei ist lediglich eine sechsmonatige Kündigungsfrist einzuhalten.

• Bei berechtigtem Interesse
  Kann der Kreditnehmer darlegen, dass er ein berechtigtes Interesse an einer Ablösung des laufenden Baukredits hat, kann er die Finanzierung außerordentlich kündigen. Ein solcher Grund kann etwa der Verkauf einer Immobilie sein. Dies ist jedoch erst nach einer Laufzeit von mindestens sechs Monaten und nach Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Ausnahme: Hat man bei der Baufinanzierung einen Zinssatz vereinbart, der sich variabel gestaltet, so kann der Kreditnehmer bei jeder Zinsänderung der Bank die Baufinanzierung umschulden und sie somit ganz oder teilweise tilgen. Hierbei fallen keine zusätzlichen Kosten an, die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Wenn feststeht, dass ein bestehender Baukredit abgelöst werden soll, ist zu klären, nach welchem Verfahren dies geschehen soll. Dafür gibt es zwei gängige Methoden – die Prolongation im Rahmen einer Anschlussfinanzierung oder den Wechsel des aktuellen Kreditgebers, die eigentliche Umschuldung des Kredits.

• Prolongation
  Hierbei handelt es sich im Grunde um die Fortführung der bisherigen Finanzierung beim aktuellen Kreditgeber. Ist am Ende der Sollzinsbindung der Kredit nicht getilgt, was in der Regel der Fall ist, wird mit dem Kreditgeber eine neue Kreditvereinbarung getroffen. Einzelne Konditionen können dabei gegebenenfalls neu verhandelt werden, ohne eine bestehende Baufinanzierung umschulden zu müssen – diese Angebote sind für den Kreditnehmer sehr komfortabel, die Konditionen können jedoch häufig schlechter als bei Angeboten anderer Anbieter ausfallen.

• Umschuldung
  Bei einer Umschuldung handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung, die nicht über den bisherigen Kreditgeber, sondern über ein neues Kreditinstitut realisiert wird. Kreditnehmer, die eine Baufinanzierung umschulden, profitieren über diesen Weg meist von günstigeren Konditionen und Zinsen als bei ihrem aktuellen Kreditvertrag. Im Gegenzug sind von Seiten der Kreditnehmer Kündigungsfristen zu beachten. Wichtig ist außerdem, der möglichen Ersparnis aus der Ablösung des Baukredits die anfallenden Kosten entgegenzustellen und diese Positionen genau gegenzurechnen, um bei der Umschuldung der Baufinanzierung keine Verluste zu machen.

Zwar bekommt man als Neukunde bei anderen Banken meist gute Konditionen bei einem Kredit, jedoch sollte man auch ein Gespräch mit der Hausbank führen. Die Kreditinstitute können auch zu möglichen Formen einer Anschlussfinanzierung beraten.

Wer plant, einen KfW Kredit zur Umschuldung zu nutzen und sich damit staatliche Förderungen sowie günstige Konditionen zu sichern, hat in der Realität schlechte Karten. Einen KfW Kredit zur Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung zu nutzen ist nicht möglich, da KfW Kredite für diese Zwecke nicht gedacht sind und deshalb auch nicht dafür ausgegeben werden.

Entsprechende Darlehen bzw. Kredite der KfW können für Neufinanzierungen und Sanierungsvorhaben genutzt werden, jedoch nicht, um eine bestehende Baufinanzierung vorzeitig umzuschulden. Auf der anderen Seite kann eine Finanzierung über die KfW durch einen Kredit bei einem neuen Kreditgeber abgelöst werden. In den meisten Fällen gibt es dafür jedoch keinen vernünftigen Grund, da die Finanzierungs-Konditionen der KfW für Kreditnehmer in der Regel ausgesprochen gut sind.

Fazit: Einen KfW Kredit zur Umschuldung gibt es nicht, da diese Förderkredite für einen ganz bestimmten Zweck eingesetzt werden müssen, der beim Abschluss des Kreditvertrags bereits festgelegt ist.

Kosten bei zu früher Kündigung
Viele, die noch einen höheren Zinssatz bei ihrer Baufinanzierung abgeschlossen haben, handelten bereits und haben ihre Finanzierung gekündigt sowie auf ein günstigeres Darlehen umgeschuldet. Grundsätzlich ist dies auch jedem zu raten, der mit dem Zinssatz nicht zufrieden ist – allerdings muss man beachten, dass man bei der Umschuldung der Baufinanzierung nicht draufzahlt. Die Kündigung der Baufinanzierung kann erst nach zehn Jahren erfolgen mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist. Dies ist eine allgemeine Regel, die man auch vor Abschluss der Baufinanzierung kennen sollte.

Möchten Sie die Baufinanzierung früher kündigen, kann die Bank Ihnen das verweigern, was aber auch selten vorkommt, da bei einer frühzeitigen Kündigung die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet und zusätzliche Kosten auf Sie als Kreditnehmer zukommen. Zu kündigen, bevor die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, ist für den Kreditnehmer kein Spaß, denn schnell kommt hier eine beträchtliche Summe zusammen, die als Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss.

Kosten bei der Umschuldung
Diese Kosten können in den Bereich von einigen Tausend Euro steigen. Nun ist es fraglich, ob eine Umschuldung der Baufinanzierung wirklich noch rentabel ist: Zwar sind die Zinsen günstiger, jedoch nivelliert die Vorfälligkeitsentschädigung meist den finanziellen Vorteil aus den Zinsen. Weiteres ist bei der Umschuldung noch zu bedenken: Die Eintragung im Grundbuch eines neuen Gläubigers sowie Kosten für den Notar bei Abschluss des neuen Darlehens sind weitere Punkte, bei denen Kosten für den Kreditnehmer entstehen. Zudem kann es sein, dass das Haus auch neu geschätzt wird, wenn Sie bei einer anderen Bank das Darlehen zur Umschuldung aufnehmen. Und nochmals fallen dabei Kosten an. Es kann nun durchaus sein, dass man unterm Strich mit einer Umschuldung der Baufinanzierung schlechter wegkommt, als wenn man den etwas höheren Zinssatz behält.