Immobilienblase – wie ist die derzeitige Situation?

Die Immobilienpreise in Deutschland fallen zum ersten Mal seit 2010. Diese Entwicklung bringt sowohl Chancen als auch Risiken mit sich und lässt viele die Frage stellen: Gibt es überhaupt eine Immobilienblase? Finanzierung.com analysiert die Situation und erklärt, was Immobilienbesitzer und Investoren jetzt wissen müssen.

So ist die aktuelle Marktsituation

Die Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt zeigt seit Mitte 2023 einen deutlichen Abwärtstrend. Laut dem Statistischen Bundesamt sanken die Immobilienpreise zwischen Juli und September 2023 um 10,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Trend setzte sich bis Anfang 2024 fort, wobei ein weiteres Minus von 6,8 % verzeichnet wurde. In den Großstädten wie Hamburg, München und Frankfurt fielen die Preise durchschnittlich um 9,1 %. Besonders stark betroffen sind Ein- und Zweifamilienhäuser in den "Top 7"-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart und Düsseldorf), deren Preise im vierten Quartal 2023 um 9,1 % im Vergleich zum Vorjahresquartal sanken. Für Eigentumswohnungen in diesen Städten mussten 5,8 % weniger gezahlt werden.

In ländlichen Regionen war der Rückgang ebenfalls spürbar, wenn auch etwas moderater. Dort wurden Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,9 % günstiger, während die Preise für Eigentumswohnungen um 2,8 % fielen. In städtischen Kreisen war der Preisrückgang für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 11 % besonders ausgeprägt, während für Eigentumswohnungen 7,1 % weniger bezahlt werden musste. Dieser drastische Preisrückgang ist der stärkste seit Beginn der entsprechenden Zeitreihen im Jahr 2000 und zugleich der erste Rückgang seit 2007.

Ursachen der aktuellen Krise

Mehrere Faktoren haben zur aktuellen Krise auf dem deutschen Immobilienmarkt beigetragen. Zu den Hauptursachen zählen vor allem die steigenden Zinsen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen mehrfach angehoben, um die hohe Inflation zu bekämpfen. Diese Zinserhöhungen haben die Kosten für Baukredite erheblich verteuert, wodurch Immobilienfinanzierungen weniger attraktiv geworden sind. Hinzu kommen verschärfte Finanzierungsbedingungen: Banken und Kreditinstitute haben ihre Kriterien für die Kreditvergabe verschärft, was es vielen potenziellen Käufern erschwert, die notwendigen Mittel für den Immobilienerwerb zu erhalten.

Ein weiterer bedeutender Faktor ist die anhaltende Baukrise. Material- und Personalmangel führen zu erheblichen Verzögerungen bei Bauprojekten und treiben die Baukosten in die Höhe. Diese Entwicklungen betreffen sowohl private Bauvorhaben als auch große öffentliche Bauprojekte. Zudem hat die Bundesregierung ihre Ziele im Wohnungsbau, wie das Erreichen von 400.000 neuen Wohnungen jährlich, im Jahr 2023 klar verfehlt, was die Krise zusätzlich verschärft. Diese Kombination aus steigenden Zinsen, verschlechterten Finanzierungsbedingungen und der Baukrise hat zu einem deutlichen Rückgang der Immobilienpreise geführt und sorgt für erhebliche Unsicherheiten auf dem Markt.

Empirica-Blasenindex: Ein Indikator der Gefahr

Der Empirica-Blasenindex zeigt, dass die Gefahr einer Immobilienblase zwar rückläufig, aber noch immer präsent ist. Im vierten Quartal 2023 fiel der Index um einen Punkt im Vergleich zum Vorquartal. Besonders in Schrumpfungsregionen ist der Rückgang mit minus vier Punkten am stärksten. In den Wachstumsregionen und Schwarmstädten verringerte sich der Index ebenfalls um einen Punkt.

Ein besonders wichtiges Maß ist das Rückschlagpotenzial, das die Preiskluft zwischen Kaufpreisen und Mieten angibt. Dieses Potenzial sank bundesweit seit dem ersten Quartal 2022 und lag im vierten Quartal 2023 bei 22 %, nachdem es im Vorjahr noch 29 % betrug. In den "Top 7"-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) ist der Preisanstieg nur noch 32 % höher als der Mietanstieg, was zuletzt 2018 der Fall war.

Preisentwicklung und Mietanstieg

Parallel zum Preisverfall steigen die Mieten in Deutschland derzeit allerdings außerordentlich schnell. Diese Entwicklung ist besonders in Zeiten fallender Immobilienpreise bemerkenswert und trägt dazu bei, die Brisanz einer möglichen Immobilienblase etwas abzumildern.

Diese rasche Mietsteigerung könnte teilweise dazu führen, dass die hohen Kaufpreise nachträglich gerechtfertigt erscheinen. Jedoch betonen Experten wie Empirica-Chef Dr. Reiner Braun, dass die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt nur einen Teil des Preiszuwachses rechtfertigt und die Preise trotz der Mietsteigerungen nachgeben mussten. Die Verbreitung der Blasengefahr ist regional unterschiedlich ausgeprägt, doch insgesamt ist der Anteil gefährdeter Kreise im vierten Quartal 2023 nur noch langsam zurückgegangen.

Auswirkungen auf den Markt

Die fallenden Preise bieten sowohl Chancen als auch Herausforderungen:

• Für Käufer: Günstigere Preise machen den Erwerb von Immobilien attraktiver. Mieter könnten von niedrigeren Mietkosten profitieren.

• Für Immobilienbesitzer: Der Wertverlust ihrer Immobilien kann zu finanziellen Problemen führen, insbesondere wenn laufende Kredite unter alten Bedingungen abbezahlt werden müssen.

Laut Einschätzungen der DZ Bank werden die Preise auch 2024 weiter sinken, mit erwarteten Rückgängen von 0,5 bis 2,5 %. Immobilien mit schlechter Energiebilanz könnten sogar noch größere Verluste erleiden.

Prognosen und Perspektiven

Die Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt angespannt, doch es gibt auch positive Zeichen. Ökonomen erwarten, dass die EZB im Laufe des Jahres 2024 den Leitzins senken wird, um eine weitere Verschärfung der Krise zu verhindern. Langfristig könnten sich die Preise stabilisieren, sobald sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessern. Experten gehen davon aus, dass die Preise 2025 wieder um 3,0 % steigen werden.

Die angespannte Situation im Bausektor, verbunden mit hohen Lohn- und Materialkosten, dürfte das Angebot verknappen und so mittelfristig einen Aufwärtsdruck auf die Preise ausüben.

Bei Finanzierung.com stehen wir Ihnen als verlässlicher Partner zur Seite und unterstützen Sie mit individuellen Finanzierungslösungen. Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Beratung und finden Sie die passende Finanzierung für Ihre Immobilienprojekte.