Unter Bauzeitzinsen versteht man die Zinsen, die während der Bauphase eines Neubauprojekts entstehen. Gemeint ist damit der Zeitraum vom Planungsbeginn bis zum Einzug. Bauzeitzinsen fallen also nicht beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie an.
Bauzeitzinsen werden in zwei Formen unterteilt: Sollzinsen und Bereitstellungszinsen. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass die Kreditsumme für die Erstellung eines Neubaus in den meisten Fällen nicht in einer Summe zur Verfügung gestellt wird. Üblich ist die Auszahlung in Tranchen je nach Baufortschritt, also immer nach Beendigung einer Bauphase. Sollzinsen sind die Zinsen, die für die Teile des Darlehens bezahlt werden müssen, die bereits ausgezahlt wurden. Sie werden anteilig auf die jeweils ausgezahlte Kreditsumme bezahlt.
Unter Bereitstellungszinsen versteht man die Zinsen, die für die noch nicht ausbezahlten, von der Bank aber abrufbar gehaltenen Teile der Kreditsumme bezahlt werden müssen. Sie sinken logischerweise, je mehr von der ursprünglich vereinbarten Gesamtkreditsumme ausbezahlt wurden, also je nach Baufortschritt. Gesondert kann man mit seiner Bank auch einen sogenannten bereitstellungsfreien Zeitraum vereinbaren, in dem keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen. Dieser Zeitraum beträgt in der Regel zwischen drei und zwölf Monaten.
Bauzeitzinsen werden entweder monatlich abgerechnet oder – damit es nicht zu einer eventuellen Doppelbelastung mit noch zu leistenden Mietzahlungen vor dem Einzug kommt – auf die gesamte Kreditsumme aufgeschlagen und darüber abgerechnet. Bauzeitzinsen können übrigens, wenn es sich um ein Renditeobjekt handelt (nicht bei Selbstnutzung!) als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden oder als Herstellungskosten abgeschrieben werden.
Für die Berechnung von Bauzeitzinsen gibt es eine einfache Faustformel.
(Fremdmittel x halbe Bauzeit in Monaten x Nominalzins) /100 x 12
Geht man von einer Darlehenssumme von 250.000 Euro, einer Bauzeit von 10 Monaten und einem Zins von vier Prozent aus sieht dies wie folgt aus:
(250.000 x 5 x 4) / 100 x 12 = 4166 Euro
Sie bezahlen während der zehnmonatigen Bauphase also 416,60 Euro Bauzeitzinsen monatlich.