Gewerbeimmobilien

Zu Gewerbeimmobilien zählen Grundstücke, aber auch Gebäude, die gewerblich genutzt werden. Die gewerbliche Nutzung kann dabei ausschließlich oder nur zu einem Teil vorgenommen werden.

Werden Gebäude, Gebäudeteile und Gewerbegrundstücke rein oder nur zu einem Teil gewerblich genutzt, werden sie im geschäftlichen Verkehr als Gewerbeimmobilien bezeichnet. Dazu zählen beispielsweise Büros, Einzelhandelsgeschäfte oder auch Gebäude für die Verwendung in der Industrie. In diesem Artikel erfahren Sie, wann eine gewerbliche und eine gemischt-gewerbliche Nutzung von Immobilien vorliegt. Darüber hinaus werden Fragen bezüglich der Bewertung und Besteuerung von Gewerbeimmobilien geklärt, aber auch der gewerblichen Immobiliennutzung als Kapitalanlage.

Gewerbliche Nutzung

Eine gewerbliche Immobiliennutzung liegt immer dann vor, wenn sie wirtschaftlich erfolgt und eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Hier kann auch die Grenze zwischen Gewerbetreibenden und Liebhabern gezogen werden: Letztere nutzen die Immobilie aus persönlichen Neigungen und besitzen keine Absicht zur Gewinnerzielung bei der Verwendung der Immobilie. Ein klassisches Beispiel ist dabei die Renovierung einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht.

Des Weiteren zählt zur gewerblichen Nutzung von Immobilien die Verwendung von Gebäuden und Grundstücken durch öffentlich-rechtliche Körperschaften. Dabei spielt es keine Rolle, ob die öffentlichen Betriebe im Dienste des Staates keine Absicht für eine Gewinnerzielung verfolgen. Zudem darf für die Bestimmung des Begriffs der Gewerbeimmobilien nicht das Steuerrecht uneingeschränkt herangezogen werden: Denn auch die Nutzung von Gebäuden und Grundstücken durch Freiberufler, Selbständige oder Land- und Forstbetriebe sind als gewerbliche Immobilienverwendung anzusehen.

Gemischte Nutzung

Werden Immobilien gemischt genutzt, wie es beispielsweise bei Mehrparteienhäusern vorkommt, die zusätzlich über Lokale verfügen, kann ebenfalls eine gewerbliche Immobiliennutzung vorliegen. Die Einordnung ist von dem Anteil der gewerblichen oder privaten Nutzung abhängig. Zur Berechnung wird dabei die Nutzfläche der jeweiligen Nutzung herangezogen.

Liegt der Anteil der gewerblichen Nutzung bei über 50 Prozent, dann kann die Liegenschaft als Gewerbeimmobilie angesehen werden. Als Geschäftsgrundstück wird eine Immobilie nach den Vorgaben des deutschen Bewertungsgesetzes (BewG) bezeichnet, wenn der gewerbliche Anteil die Höhe von 80 Prozent übersteigt. Ist diese Voraussetzung nicht gegeben, wird die (teil-)gewerblich genutzte Immobilie als Wohnungs- oder Teileigentum, Mietwohngrundstück oder Grundstück bezeichnet, bei dem eine Mischnutzung vorliegt.

Bewertung von Gewerbeimmobilien

Die Unterscheidung zwischen gewerblich genutzten Immobilien und reinen Wohnimmobilien hat eine wichtige Bedeutung in der Praxis bei der Bewertung von Liegenschaften. Bei Gewerbeimmobilien wird zur Bewertung das Ertragswertverfahren genutzt. Liegen hingegen Wohnimmobilien vor, so kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Beim Ertragswertverfahren, das Anwendung bei gewerblich genutzten Immobilien findet, wird die Bewertung anhand einer potenziellen Ertragserzielung vorgenommen. Dabei stellt man die potenziell zu erwirtschafteten Erträge den Aufwendungen gegenüber, die durch die Immobilie in Zukunft erstehen.

Anders sieht es hingegen beim Sachwertverfahren aus, das vornehmlich bei privat genutzten Immobilien eingesetzt wird: Die Bewertung der Immobilie orientiert sich dabei nicht nur an dem Verkehrswert des Grundstücks, sondern auch ein den Herstellungskosten, die beim Bau des Gebäudes entstehen. Handelt es sich bei dem Gebäude um ein neuwertiges Objekt, lassen sich die gewöhnlichen Herstellungskosten aus den Unterlagen für die Projektentwicklung entnehmen. Liegt hingegen ein älteres Gebäude vor, werden die historischen Normalherstellungskosten bei der Bewertung genutzt, die aus Baukostentabellen abgeleitet werden.

Gewerbeimmobilien und Steuern

Müssen Unternehmer die doppische Rechnungslegung anwenden, die aufgrund des Umsatzes und der Größe des Betriebes zum Tragen kommt, hat dies Auswirkungen bei der Besteuerung von Gewerbeimmobilien. Bei der Ermittlung der Steuerlast müssen Ab- und Zuschreibungen berücksichtigt werden, sodass der Anschaffungs- oder Herstellungswert die Steuerhöhe beeinflusst.

Außerdem müssen Unternehmer fallabhängig entscheiden, ob die Vorsteuerabzugsmöglichkeit in Anspruch genommen werden soll. Dies gilt sowohl beim Bau, als auch bei der späteren Vermietung des Gewerbeobjekts. Dies bietet einen Vorteil bei den Baukosten, führt aber auch gleichzeitig zu einer höheren Umsatzsteuerlast bei der späteren Vermietung der gewerblichen Immobilie.

Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage

Auch als Kapitalanlage lassen sich gewerbliche Immobilien nutzen, um Rendite generieren zu können. Dabei können Anleger allein investieren, gemeinsam mit einigen Anlegern oder mit einer ganzen Investmentgemeinschaft. Diese Form nennt sich Crowdinvesting und ist besonders bei kleinen und privaten Anlegern sehr beliebt. Die Vorteile sind dabei, dass die Anleger kein großes Startkapital benötigen und auch kein Klumpenrisiko im Portfolio haben, wie es bei Kauf einer gesamten Gewerbeimmobilie der Fall ist. Ebenso ist eine Diversifikation möglich, da sich die Investments partiell in mehrere gewerbliche Immobilienprojekte tätigen lassen. Im Gegensatz zu privaten Mietern profitieren Anleger bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien von längeren Laufzeiten, müssen jedoch auch mit höheren Finanzierungskosten rechnen.