Grunderwerbsteuer

Wie die Umsatzsteuer ist auch die Grunderwerbsteuer eine Verkehrssteuer. Diese wird nach deutschen Recht fällig, wenn Immobilien gekauft oder getauscht werden.

Durch Steuern werden in Deutschland unter anderem Gemeinden und Länder finanziert. Dazu zählt auch die Grunderwerbssteuer, eine Verkehrssteuer, die beim Kauf oder Tausch von Immobilien vom Fiskus erhoben wird. Im Gegensatz zu anderen Verkehrssteuern handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer nicht um eine Bundessteuer, sie dient also direkt zur Finanzierung der Gemeinden und ihrer Infrastruktur. Diese Steuerart misst sich an dem Umfang des Grundstücks, aber auch Wohngebäude werden bei der Kalkulation eingerechnet, die fest mit dem Grund verbunden sind. Die Grunderwerbssteuer entfällt hingegen für bewegliche Sachen wie Möbel und andere Gegenstände, die nicht untrennbar mit dem Grund verbunden sind.

Wann muss die Grunderwerbsteuer entrichtet Werden?

Unabhängig, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, die Grunderwerbssteuer wird in der Regel vom Käufer oder Erwerber einer Liegenschaft gezahlt. Zwar ist die Grunderwerbssteuer theoretisch auch vom Verkäufer zu zahlen, jedoch wird kaufvertraglich meist festgelegt, dass die Übernahme durch den Käufer der Immobilie zu erfolgen hat. Sollte der Käufer die Grunderwerbssteuer nicht entrichten, kann das Finanzamt auch an den Verkäufer treten. Dies kommt in der Praxis jedoch kaum vor, da die Zahlung der Grunderwerbssteuer ein wichtiger Bestandteil des Immobilienerwerbs ist und der Käufer ein Interesse an der Entrichtung hat. Nach Begleichung dieser Verkehrssteuer wird vom Fiskus eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Diese wird an das Grundbuchamt gesendet, das den Kauf durch Eintragung in das Grundbuch vollzieht. Erst damit wird der Erwerber offiziell neuer Eigentümer der erworbenen Immobilie.

Bei Fehlen der Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Übertragung des Eigentums im Liegenschaftsrecht nicht möglich. Erst nach Zahlung der Steuerschuld wird der Käufer neuer Eigentümer der kaufvertraglich beanspruchten Immobilie.

Wann Stehen Steuerschuldner in der Pflicht, die Grunderwerbsteuer zu begleichen?

Sobald der Erwerber vom Fiskus den Steuerbescheid erhält, muss er die Grunderwerbssteuer an den Staat entrichten. Nach notarieller Beglaubigung des Kaufvertrags wird das Finanzamt automatisch darüber informiert. Nach Begleichung der Steuerschuld sendet die Behörde eine Unbedenklichkeitserklärung an den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat. Erst dann kann eine Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgen.

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer

Eine bundeseinheitliche Regelung bei der Bemessung der Grunderwerbssteuer gibt es nicht, sodass es länderspezifische Unterschiede gibt. Bis 2006 gab es zwar einen einheitlichen Steuersatz von dreieinhalb Prozent, dieser wurde jedoch aufgehoben, sodass die Länder frei sind, eigene Satzhöhen zu veranschlagen. Während einige Bundesländer wie Bayern den alten Satz beibehielten, erhöhten Länder wie Brandenburg den Steuersatz auf bis zu sechs Prozent. Käufer von Immobilien sollten sich deshalb genau informieren, wie hoch der jeweilige Steuersatz im eigenen Bundesland ist. Entscheidend ist immer der aktuelle Steuersatz, der zum Zeitpunkt des Erwerbs einer Immobilie gilt. Deshalb ist insofern das Datum des Kaufvertrags für die Berechnung der Steuerhöhe wichtig.

Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer ist zunächst der Kaufpreis des Grundstücks entscheidend, wobei auch die untrennbar verbundenen Teile wie Häuser oder Wohnungen in die Berechnung mit einfließen. Dazu kommen auch potenzielle Verpflichtungen des neuen Käufers, wie beispielsweise Altlasten, die den Wert minimieren und sich damit senkend auf die Berechnung auswirken. Nach der Wertermittlung der Immobilie kommt dann der Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes zum Einsatz, der prozentual den zu zahlenden Betrag verrät.

Was sind die Unterschiede zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Oft werden Grundsteuer und Grunderwerbssteuer in der Praxis vertauscht, obwohl es sich um zwei verschiedene Steuerformen handelt. Während die Grunderwerbssteuer einmalig vom Steuerpflichten beim Erwerb einer Immobilie entrichtet wird, ist die Grundsteuer eine fortlaufende Steuer, die jährlich an die Gemeinde von Immobilieneigentümern zu zahlen ist.

Welche Spartipps gibt es bei der Grunderwerbsteuer?

Grunderwerbssteuern lassen sich bei der notariell beurkundeten Schließung des Kaufvertrags einsparen, sofern die Durchführung vor einer Steuererhöhung erfolgt. In vielen Bundesländern kommt es mit der Zeit zu einer Erhöhung des Steuersatzes, sodass Erwerber bei einer rechtzeitigen Durchführung vom niedrigeren Steuersatz profitieren können.

Nicht nur die Grunderwerbssteuer, auch die Gewerbesteuer können Erwerber einsparen. Diese wird auf alle Zubehörteile angerechnet, die mit dem Grund untrennbar verbunden sind, sofern die Immobilie gewerblich genutzt werden soll. Durch Entfernung von mobilen Teilen, wie Einbauküchen, lassen sich Gewerbesteuern einsparen.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen bestehen oft von Alteigentümer eingezahlte Instandhaltungsrücklagen, die vom neuen Käufer abgelöst werden. Diese Summe kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, sodass sie nicht grunderwerbssteuerlich berücksichtigt wird.