Entscheidend bei der Ermittlung des Bodenwertes ist der unbebaute Zustand des Grundstücks. Sollte bereits eine Immobilie auf dem Grundstück errichtet worden sein, dann wird der alleinige Wert des Grundstücks als „reiner Bodenwert“ bezeichnet. Der Wert für das errichtete Gebäude wird zusätzlich beziffert. Bei der Ermittlung des Immobilienwerts wird lediglich der Grundstückswert herangezogen. Zusätzliche Sach- oder Beleihungswerte werden gesondert zum Bodenwert addiert. Dies ist beispielsweise vorteilhaft, wenn der neue Erwerber nicht an der Immobilie auf dem Grundstück interessiert ist, sondern nur an der Bodenfläche, weil etwa das Gebäude marode ist oder das Grundstück anderweitig genutzt werden soll.

Alle Informationen zum Thema Bodenwert, wie er berechnet wird und welche Faktoren ihn beeinflussen, erhalten Sie in diesem Glossareintrag.

Wie wird der Bodenwert in der Praxis ermittelt?

Besonders gängig bei der Feststellung des Bodenwertes einer Liegenschaft ist das Vergleichswertverfahren. Dabei wird der Wert des Bodens mit der nachfolgenden Formel berechnet:

Bodenwert = (Quadratmeterpreis + Erschließungskosten) x Grundstücksgröße

Dieses Verfahren gilt als Standard und ist eine gute Technik zur Wertermittlung. Grundsätzlich sind bauliche Anlagen auf Grundstücken wie erwähnt für die Ermittlung des Bodenwerts zu vernachlässigen. Eine Ausnahme besteht bei Grundstücken im Außenbereich. Dabei handelt es sich um Liegenschaften, die sich in einem Geltungsbereich befinden, der für die Bebauung vorgesehen ist. Diese baulichen Maßnahmen können bei der Berechnung Berücksichtigung finden. Dabei müssen sie jedoch noch rechtlich und wirtschaftlich nutzbar sein.

Wenn keine ausreichenden Informationen vorliegen, können auch Bodenrichtwerte zur Berechnung des Bodenwerts herangezogen werden. Der Bodenrichtwert gibt eine Angabe zum Wert pro Quadratmeter. Die Ermittlung des Richtwerts ist Aufgabe der Gutachterausschüsse.

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksgröße

Der Bodenwert kann je nach Bewertungsverfahren Einklang in die Immobilienbewertung finden.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Bodenwert?

Es gibt viele Faktoren, die den Bodenwert beeinflussen können. Dabei können sie sowohl einen positiven, als auch negativen Einfluss auf die Höhe des Wertes haben. Besonders Umweltfaktoren beeinflussen den Bodenwert, sodass sich dieser mit der Zeit verändern kann. Beim Verkauf ist immer der aktuelle Bodenwert entscheidend und für den Käufer interessant. Die Faktoren geben aber auch Auskunft darüber, ob der Bodenwert in Zukunft abnehmen wird oder gesteigert werden kann. Dies ist besonders für Investoren wichtig, die das Grundstück als Anlagequelle betrachten.

Lage: Ein besonders wichtiger Faktor ist die Lage des Grundstücks. Grundsätzlich haben Liegenschaften in zentralen Lagen und stark gefragten Gegenden einen höheren Bodenwert als Grundstücke, die peripher gelegen sind. Ebenso wichtig ist die vorhandene Infrastruktur und zukünftige Entwicklung der Region. Je besser das Verkehrsnetz, die Versorgung und die Freizeitmöglichkeiten vor Ort sind, desto höher ist der Bodenwert der Liegenschaft.
Größe des Grundstücks: Neben der Lage spielt auch die Grundstücksfläche eine wichtige Rolle. Großflächige Grundstücke lassen sich besonders gut für gewerbliche Bauprojekte nutzen, sodass der Bodenwert hier höher ist als bei kleinen Parzellen. Der Bodenwert eines Grundstücks kann auch dadurch gesteigert werden, wenn mehrere Flächen zu einer größeren Gesamtfläche vereinigt werden. Dies ist durch eine katastertechnische Verschmelzung und Eintragung im Grundbuch möglich.
Form und Topografie des Grundstücks: Nicht nur die Größe, auch die Form des Grundstücks hat Einfluss auf den Bodenwert. Besonders flache und gerade Grundstücke eignen sich vorzugsweise als Bauland, während hügelige Liegenschaften mit entsprechender Sonnenausrichtung sehr gut in der Landwirtschaft für den Weinbau geeignet sind.
Grundbuchstand und Baulasten: Ferner ist entscheidend, ob das Grundstück rechtlichen Einschränkungen unterliegt, die für die Bebauung oder Nutzung von Immobilien gelten. Je mehr die Nutzbarkeit eines Grundstücks durch verschiedene Baulasten eingeschränkt wird, desto geringer ist der Bodenwert.
Altlasten: Gleiches gilt für vorhandene Altlasten: Diese können vorhanden sein, wenn das Grundstück als Deponie oder Tankstelle genutzt wurde. Aber auch wenn industrielle Chemikalien nicht richtig gelagert wurden und dadurch der Boden kontaminiert wurde, kann dies einen negativen Einfluss auf den Bodenwert des Grundstücks haben. Deshalb müssen Grundstückskäufer sich immer über vorhandene Altlasten informieren, die nach dem Erwerb des Grundstücks zusätzlich Kosten für eine Sanierung der Liegenschaft verursachen können.
Bodenverhältnisse: Auch die Eigenschaften und Arten von Böden haben einen Einfluss auf deren Wert. Besonders fruchtbare Böden eignen sich für die Landwirtschaft, dabei ist auch die Festigkeit des Bodens entscheiden.

Weitere Faktoren für die Bemessung des Bodenwerts

Des Weiteren ist die bauliche Nutzung und Nutzbarkeit des Bodens entscheidend, aber auch die Erschließung und die Baulandreserve sind wichtig. Sie gibt Auskunft über das für Bebauung vorgesehene Freigelände. Ist das Grundstück im Außenbereich mit einer baulichen Anlage versehen worden, kann auch der Denkmalschutz bei der Bemessung des Bodenwertes eine Rolle spielen.