Ein Mieter genießt in Deutschland einen hohen Schutz im Mietverhältnis und darf nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Dazu zählt die Eigenbedarfskündigung, mit der der Vermieter das Mietverhältnis beenden kann, falls das Objekt für sich selbst oder nahe Familienmitglieder beansprucht wird.
Das Mietrecht bringt Mietern in Deutschland viele Vorteile. Dazu zählt beispielsweise, dass der Mieter ohne Angaben von Gründen einen Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen kann. Die Aufhebung des Mietvertrags durch den Vermieter ist hingegen nicht ohne Weiteres möglich. Schließlich wäre der Mieter ansonsten dem Vermieter schutzlos ausgeliefert und würde von heute auf morgen auf der Straße stehen. Dies versucht das deutsche Mietrecht zu verhindern und lässt eine Kündigung durch den Vermieter nur unter Einschränkungen zu. Dazu zählt auch die Kündigung wegen Eigenbedarfs, da hier der Vermieter ein höheres Interesse an dem Eigentum besitzt und der eigene Wohnbedarf Vorrang findet. Allerdings muss der Vermieter die Eigenbedarfskündigung schriftlich begründen und darf sie nicht wie der Mieter ohne Angaben von Gründen aussprechen. Auch zu Gunsten von nahen Verwandten oder von Angehörigen des eigenen Haushalts kann eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter erfolgen.
Bei der Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, die ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietvertrages durch den Vermieter voraussetzt. Dies liegt dann vor, wenn der Vermieter das Objekt für eigene Wohnzwecke oder für nahe Angehörige benötigt. Ferne Verwandte, Freunde und insbesondere neue Vermieter zählen also nicht dazu. In der Rechtsprechung gelten als nahe Angehörige die eigenen Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel oder Nichten. Dies gilt auch für Menschen, die im eigenen Haushalt wohnen wie Ehepartner oder Haushaltspersonal, auf das der Vermieter angewiesen ist. Dazu zählen Au-pairs oder Pflegekräfte, die den Vermieter versorgen. Ob eine Berechtigung vorliegt, muss im Zweifel das Gericht entscheiden.
Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung gibt es verschiedene formale Anforderungen. So muss die Kündigung schriftlich erfolgen und sich an alle Mieter richten, die sich im Mietverhältnis befinden. Ebenso muss die Kündigung von allen Vermietern unterschrieben worden sein, falls es mehrere Eigentümer gibt. Besonders wichtig ist die Begründung der Kündigung. Dazu zählt auch die namentliche Nennung der Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Für die Eigenbedarfskündigung gibt es gesetzliche Fristen und auch auf den gesetzlichen Widerspruch muss der Vermieter bei der Beendigung des Mitverhältnisses hinweisen.
Die Eigenbedarfskündigung zählt zu den häufigsten Kündigungsformen, die durch den Vermieter ausgesprochen wird. Viele Mieter empfinden die Kündigung oft als ungerecht, besonders dann, wenn sie sich stets an die Vereinbarungen im Mietvertrag gehalten haben und die Zahlung des Mietzinses stets pünktlich erfolgt ist. Darüber hinaus müssen sich Mieter alsbald nach einem neuen Objekt umsehen, was oft mit zeitlichen und finanziellen Einbußen einhergeht. Einem Vermieter darf aber auch nicht das Recht genommen wenden, sein Eigentum selbst bewohnen zu dürfen. Denn auch er kann beispielweise als Mieter gekündigt werden und braucht dann sein Eigentum, um darin wohnen zu können. Streitigkeiten bezüglich der Eigenbedarfskündigung sind daher oft Gegenstand von gerichtlichen Verfahren.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs richten sich grundsätzlich nach der Länge des Mietverhältnisses. Folgende Fristen müssen Vermieter dabei beachten:
Mietverhältnis weniger als 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
Mietverhältnis zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
Mietverhältnis länger als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin kann ein Mieter einen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Diese hat Aussicht auf Erfolg, wenn die Eigenbedarfskündigung unrechtmäßig war. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Zweifel an der Eigenbedarfsnutzung bestehen.
Kommt heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, darf der Mieter in der Wohnung bleiben, sofern dieser noch nicht umgezogen ist. Nach einem Auszug des Mieters steht diesem ein Anspruch auf Schadenersatz zu. Die Höhe ist dabei abhängig von der Kostendifferenz zwischen dem neuen und alten Mietzins. Weitere Kosten können für die Tätigkeit des Maklers, für den Umzug und einen längeren Weg zur Arbeit entstehen. Dies gilt auch dann, wenn der Eigenbedarf nach der Kündigung wieder entfällt und der alte Mieter darüber nicht in Kenntnis gesetzt wird.