Eigentümer einer Mietimmobilie können eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen, falls das Objekt für sich oder nahestehende Familienangehörige beansprucht werden soll. Auf diese Weise kann der Mietvertrag einseitig ordentlich beendet werden.
WAS IST UNTER EINER EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG ZU VERSTEHEN?
Wie der Kündigungsschutz im Arbeitsrecht, ist auch der Schutz des Mieters in Deutschland stark ausgeprägt. Eine Kündigung des Mietverhältnisse ist deshalb nur unter bestimmten und gesetzlich engen Voraussetzungen möglich. Dabei soll der Mieter vor willkürlichen Kündigungen des Vermieters geschützt werden. Während Mieter das Mietverhältnis ohne Angaben beenden können, ist die Kündigung nach deutschen Recht durch den Vermieter nicht einfach möglich.
Eine Möglichkeit des Vermieters das Mietverhältnis zu beenden, ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Hierbei geht der Gesetzgeber davon aus, dass dem Vermieter das Wohnrecht in der eigenen Wohnung gestattet werden soll, da dieser immer in eine Notlage geraten kann und ihm sein Eigentum für persönliche Wohnzwecke nicht entzogen werden darf. Gleiches gilt, wenn der Vermieter das Wohnobjekt für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
WELCHE ZULASSUNGSVORAUSSETZUNGEN ERGEBEN SICH FÜR EINE EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG?
In wenigen Fällen kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen, auch wenn der Mieter immer fristgerecht in der Vergangenheit seinen Mietzins gezahlt hat und sich auch sonst nichts hat zu schulden kommen lassen. Durch den Eigenbedarf wird dabei ein berechtigtes Interesse begründet, das die Aufhebung des Mietvertrags gesetzlich rechtfertigt.
Dabei muss der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung selbst beziehen oder sie von Verwandten bewohnen lassen. Dazu zählen die Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel oder Nichten des Vermieters. So können Eltern beispielsweise wegen Eigenbedarfs kündigen, falls die Wohnung den Kindern für die Zeit des Studiums überlassen werden soll.
Der Ehepartner zählt nicht als Angehöriger, kann aber in den Geltungsbereich fallen. Hierbei kommt es darauf an, wie stark die Bindung zu dem Vermieter besteht. Notfalls muss dies gerichtlich geklärt werden. Auch Angehörige des Haushalts können die Wohnung beziehen und rechtfertigen ein berechtigtes Interesse, das die Aufhebung des Mietvertrags möglich macht. Dazu zählen beispielsweise Pflegepersonen, die nicht mit dem Vermieter verwandt sind, jedoch im Haushalt des Vermieters dauerhaft wohnen und sich um die gesundheitlichen Belange des Vermieters kümmern.
WELCHEN INHALT MUSS EINE EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG AUFWEISEN?
Um eine Wirksamkeit wegen Eigenbedarfs zu erreichen, muss die Kündigung die notwenigen Formalia aufweisen und eine inhaltliche Begründung. So muss die Kündigung an den Mieter immer schriftlich erfolgen und sich an alle Mieter des Wohnobjekts richten. Sind mehrere Vermieter vorhanden, erfordert das Schreiben die Unterschrift von allen Vermietern. Darüber hinaus müssen Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten und den Namen der Person aufführen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Auch der Grund muss angegeben werden, der diese besondere Vertragsaufhebung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
GÄNGIGE STREITPUNKTE BEI DER EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG
Die Eigenbedarfskündigung zählt zu den häufigsten Kündigungsformen im Mietrecht, die von Vermietern in Anspruch genommen werden. Viele Mieter empfinden sie oftmals als ungerecht, besonders dann, wenn sie sich stets um ein reibungsloses Mietverhältnis in der Vergangenheit bemüht haben. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs ein häufiger Bestandteil von mietrechtlichen Streitigkeiten in der Praxis ist.
WELCHE KÜNDIGUNGSFRISTEN GELTEN BEI DER EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG?
Die Fristen bei der Eigenbedarfskündigung richten sich grundsätzlich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses. Hat das Mietverhältnis eine Dauer von weniger als fünf Jahren, besteht eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Liegt das Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahren, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Die längste Kündigungsfrist liegt bei neun Monaten, wenn das Mietverhältnis über acht Jahre besteht.
DER WIDERSPRUCH GEGEN DIE EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG
Bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin können Mieter einen Widerspruch einlegen, sofern die Vertragskündigung nicht rechtmäßig ist. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Kündigung inhaltliche Mängel aufweist, nicht fristgerecht erfolgt ist oder der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde. Auf das Widerspruchsrecht müssen Vermieter den Mieter bei der Kündigung des Mietverhältnisses schriftlich hinweisen.
VORTÄUSCHEN DES EIGENBEDARFS DURCH VERMIETER
Wird die Kündigung wegen Eigenbedarfs vorgetäuscht, darf der Mieter in der Wohnung verbleiben, sofern der Umzug noch nicht vollzogen wurde. Nach dem Umzug steht dem Mieter ein Schadensersatz zu. Dazu zählt etwa die Übernahme der Umzugs- und Maklerkosten, aber auch Kosten, die für einen längeren Arbeitsweg entstehen. Ebenso muss der Vermieter den Kostenunterschied ausgleichen, falls der Mietzins für die neue Wohnung höher ausfällt. Entfällt der Eigenbedarf nach der Kündigung, muss der Mieter darüber informiert werden.
