Immer, wenn ein Erwerb einer Immobilie in Deutschland erfolgt, entstehen Kaufnebenkosten. Die Höhe ist dabei mit über 10 Prozent in der Praxis nicht zu unterschätzen, sodass sich Immobilienkäufer unbedingt vor dem Kauf ihres Wunschobjektes damit befassen sollten. So bleiben Erwerbern finanzielle Engpässe und unerwartete Kostenüberraschungen nach dem Immobilienkauf erspart. Nachfolgend erfahren Sie, mit welchen Kaufnebenkosten Sie bei dem Erwerb eines Hauses oder Grundstücks rechnen müssen und wie sich die Kosten jeweils aufteilen.
Erwirbt ein Käufer eine Immobilie, fallen immer zusätzliche Kosten an, die zu dem eigentlichen Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung addiert werden müssen. Die Rede ist dabei von sogenannten Kaufnebenkosten. Bei einem Immobilienkauf müssen per Gesetz zwingend immer dritte Parteien beteiligt werden, wie Notare oder Mitarbeiter des Grundbuchamtes. Diese Leistung muss natürlich vergütet werden, sodass Kaufnebenkosten automatisch entstehen und fällig werden. Die Beteiligung von Dritten hat der Gesetzgeber speziell eingeführt, um Käufer und Verkäufer bei dem Wechsel einer Immobilie zu schützen und dafür Sorge zu tragen, dass gesetzliche Richtlinien eingehalten werden. Schließlich haben Immobilien in der Regel einen hohen Wert und werden zum größten Bestandteil eines Vermögens bei einer Investition.
Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland von einem zugelassenen Notar notariell beurkundet werden, damit der Kaufvertrag im Rechtsverkehr eine Bestandskraft hat. Darüber hinaus ist als sachenrechtlicher Vollzugsakt die Eintragung in das Grundbuch notwendig. Ohne der Eintragung hat der Käufer durch den Kaufvertrag lediglich einen Anspruch auf Auflassung und Eintragung des jeweiligen Grundstücks, ist aber mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags noch nicht Eigentümer geworden. Diese Folge ist auf das Abstraktions- und Trennungsprinzip im deutschen Recht zurückzuführen, das eine strenge Unterscheidung zwischen dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) und dem sachenrechtlichen Verfügungsgeschäft (Auflassung) vornimmt.
Zusätzlich können neben den Notar- und Grundbuchkosten auch Kosten für einen involvierten Immobilienmakler anfallen. Darüber hinaus sind Erwerber zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet, die vom örtlichen Finanzamt erhoben wird. Die Kaufnebenkosten sind grundsätzlich abhängig von der Kaufpreishöhe des zu übertragenden Objektes. Hierbei müssen Erwerber mit einem prozentualen Satz von 5 bis 15 Prozent rechnen, je nachdem in welchem Bundesland sie beheimatet sind. Besonders bei hochpreisigen Immobilien können sich die zusätzlichen Kaufnebenkosten schnell finanziell bemerkbar machen. Erfolgt die Finanzierung der Immobilie mithilfe von Bankkrediten, wird von den Kreditinstituten häufig verlangt, dass die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital des Kreditnehmers beglichen werden müssen.
Zu den zwingenden Kaufnebenkosten zählen Notar- und Grundbuchgebühren, aber auch die Entrichtung der Grunderwerbssteuer. Optional können weitere Kosten wie Maklerprovisionen beim Kauf anfallen.
Da der Wohnungsmarkt immer stärker umkämpft wird, werden die meisten Immobilien und Grundstücke von Makleragenturen angeboten, die im Auftrag eines Verkäufers tätig werden. Dafür berechnen die Makler eine Provision für die Vermittlung, die auch im Allgemeinen als Maklercourtage bekannt ist. Die Höhe ist dabei abhängig von der Region, in der die Immobilie vermittelt werden soll. In der Regel müssen drei bis sieben Prozent einkalkuliert werden.
Seit Ende 2020 werden die Maklerkosten bei einem Immobilienkauf vom Veräußerer und Erwerber geteilt. Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip, das seit Juni 2015 vom Gesetzgeber in Deutschland eingeführt wurde: Dabei übernimmt derjenige die Kosten für die Courtage, der den Makler beauftragt hat.
Ein weiterer Kostenfaktor beim Immobilienkauf sind Notar- und Grundbuchkosten. Im Gegensatz zu Maklergebühren, die beispielsweise durch eigene Inserate vermieden werden können, sind die Kosten für Notare und das Grundbuchamt unabdingbar. Denn das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 311b, dass bei Verträgen über Grundstücke eine notarielle Beurkundung erforderlich ist. Zudem muss der neue Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Den Ablauf regelt dabei die Grundbuchordnung (GBO). Kosten von ca. zwei Prozent müssen Erwerber für diese Tätigkeiten einplanen.
Wie für fast alle wirtschaftlichen Prozesse fallen Steuern an. Dies gilt auch für den Immobilienkauf in Form der Grunderwerbssteuer. Die Höhe variiert dabei zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, je nach Bundesland. Die einheitliche Regelung von sieben Prozent, die bis 1982 bundesweit galt, existiert nicht mehr.
Sofern der Immobilienkauf zu privaten Zwecken erfolgt, lassen sich die Kaufnebenkosten nicht absetzen. Ein Absetzen der Kosten ist dann möglich, wenn das Kaufobjekt gewerblich genutzt oder vermietet werden soll. Hier können Käufer steuerlich profitieren.