Die Grundsteuer wird vom Staat auf das Eigentum an Grundstücken erhoben. Es handelt sich also um eine Substanzsteuer, die aufgrund der kommunalen Steuererhebungskompetenz regional unterschiedlich ausfällt.
Da die Grundsteuer eine staatliche Abgabe ist, die wegen des Eigentums an einem Grundstück, sowie dessen Bebauung erhoben wird, wird sie in der Bundesrepublik Deutschland auch Bodenzins genannt. Das rechtliche Fundament für die Steuerhebung des Bodenzinses ist das Grundsteuergesetz (GrStG), das bereits 1973 in Kraft trat. Es dient zur Regulierung der unterschiedlichen steuerlichen Hebesätze in den Gemeinden der Bundesrepublik, denen die Befugnis für die Erhebung der Grundsteuerschuld eingeräumt wurde.
Die Grundsteuer ist nicht nur eine Substanzsteuer, sondern auch eine Realsteuer und unterliegt damit dem Anwendungsbereich des § 3 Abs. 4 der Abgabenordnung (AO). Anders als etwa die Einkommensteuer knüpft sie nicht an natürliche oder juristische Personen an, sondern an Grundstücke als Objekt, sodass auch von einer Objektsteuer gesprochen werden kann.
Zwar fallen die einzelnen Steuersätze der Grundsteuer bundesweit unterschiedlich aus, beruhen jedoch alle auf dem GrStG von 1973. Dieses nimmt eine rechtliche Unterscheidung zwischen der Grundsteuer A und B vor. Die Grundsteuer-A umfasst dabei alle Grundstücke, die für die agrarwirtschaftliche Nutzung vorgesehen sind. Die Grundsteuer-B hat hingegen alle bebauten und bebaubaren Grundstücke im Mittelpunkt. Nach Art. 105 Abs. 2 des Grundgesetzes (GG) hat der Bund dabei die Kompetenz für den Erlass eines solchen Gesetzes im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebung.
Mit der Grundsteuer werden die Haushalte der Gemeinden finanziert. Dazu zählen etwa der Straßenbau, öffentliche Einrichtungen oder die Abfallwirtschaft. Über Hebesätze ist es Gemeinden möglich, die Höhe der erhobenen Grundsteuer in eigener Verantwortung zu bestimmen. Der Gemeinderat beschließt dabei, wie hoch die jeweilige Grundsteuer in der Kommune ausfällt. Ebenso erfolgt die Änderung des Beitragssatzes durch den Beschluss des Gemeinderates. Die kommunalen Finanzämter bedienen sich bei der Berechnung eines festgeschriebenen Einheitswertes. Dabei erfolgt eine Multiplikation des Einheitswertes mit der Grundsteuermesszahl, sowie einem gemeindlichen Hebesatz.
Die Festsetzung des Grundsteuersatzes erfolgt für das komplette Kalenderjahr. Dabei müssen Eigentümer von Grundstücken Vorauszahlung leisten, also bereits im Laufe des Jahres die Summe für das Kalenderjahr aufbringen. Dabei ist sowohl eine halbjährliche, als auch eine vierteljährliche Zahlung möglich. Möchte ein Eigentümer die Grundsteuer vierteljährlich entrichten, dann muss er die Zahlungen jeweils zur Monatsmitte im Februar, Mai, August und November leisten. Bei einer halbjährlichen Zahlung fallen die Zahlungszeitpunkte auf die Mitte der Monate Mai und November. Auch jährliche Zahlungen sind bei der Begleichung der Grundsteuerschuld möglich. Stichtag ist dabei der 15. August eines Jahres. In Einzelfällen können auch abweichende Vereinbarungen getroffen werden, Näheres ist dabei im Steuerbescheid festgelegt.
In drei Stufen erfolgt Berechnung des Grundsteuersatzes, wie folgendes Beispiel zeigt:
Zur Berechnung werden beispielhaft zwei Wohnungen mit unterschiedlichen Standorten und Werten herangezogen. Zum einen eine Eigentumswohnung in Hamburg mit einem Wert von 200.000 Euro und eine in Bergneustadt, die mit der Hälfe der ersten Wohnung bemessen wird. Bei der Berechnung der Grundsteuersätze wird zunächst der Wert der Liegenschaft durch das Finanzamt ermittelt, das örtlich für die Gemeinde zuständig ist. Der Wert ist einer der wesentlichen Faktoren bei Festsetzung des Einheitswertes, der dem Eigentümer im Steuerbescheid mitgeteilt wird.
In einem weiteren Schritt wird der Steuermessbetrag berechnet, der sich aus Grundsteuermesszahl und dem Einheitswert zusammensetzt. Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich im GrStG festgelegt und beträgt in den alten Bundesländern 3,5 ‰ für Einfamilienhäuser und Wohnungen. In den neuen Bundesländern gibt es hingegen höhere Grundsteuermesszahlen, die bis zu 10 ‰ betragen können.
Multipliziert man die Grundsteuermesszahl von 3,5 ‰ mit den Einheitswerten der beiden Wohnungen, ergibt sich für Hamburg eine Summe von 700 Euro und für die Wohnung in Bergneustadt eine Summe von 350 Euro als Grundsteuermessbetrag.
In einem letzten Schritt müssen die ermittelten Summen mit dem örtlich festgesetzten Hebesatz der Gemeinden multipliziert werden. Die fallen in den beiden Städten unterschiedlich aus: Für Hamburg existiert ein Hebesatz von 540 % und in Bergneustadt liegt er deutlich höher bei 959 %. Im Ergebnis muss ein Eigentümer für die Wohnung in Hamburg eine Grundsteuer von rund 3780 Euro pro Jahr abführen. In Bergneustadt liegt die Steuerlast bei ca. 3357 Euro. Dieses Beispiel zeigt, dass trotz des größeren Einheitswertes der Immobilien die Steuerlast sich nicht groß unterscheidet, da die unterschiedlichen Hebesätze der Gemeinden einen großen Einfluss auf die Grundsteuergesamtberechnung haben.