Abgeschlossenheitserklärung

Kurz und bündig erklärt in unserem Immobilien-Glossar.

WAS WIRD UNTER EINER ABGESCHLOSSENHEITSERKLÄRUNG BZW. ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG VERSTANDEN?

Die Abgeschlossenheitserklärung benötigen Wohnungseigentumsbesitzer unter anderem, wenn die Wohnung veräußert werden soll.

Möchten Besitzer von Wohnungseigentum ihre Immobilie veräußern, benötigen sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. Abgeschlossenheitserklärung. Mit diesem Instrument lassen sich abgeschlossene Wohneinheiten genau definieren und im Grundbuch geordnete Verhältnisse herstellen.

Durch die Erklärung bzw. Bescheinigung stellt die Baubehörde fest, dass durch Nummern gekennzeichnete Wohnungen, die in einem Gebäude vorhanden sind, rechtlich abtrennte Einheiten darstellen. Die Bescheinigung umfasst dabei den Wohnraum, sowie alle Räumlichkeiten, die der Haushaltsführung dienen. Dazu gehören Badezimmer, Küche, aber auch dauerhaft genutzte Büroräume innerhalb der Wohnung.

Besonders bei der Planung eines Gebäudes, sollten Bauherren darauf achten, dass einzelne Wohneinheiten frühzeitig von einander abgrenzt werden und auch Sondereigentum in den Plänen klar hervorgeht. Spätere bauliche Veränderungen, die für die Abgeschlossenheitserklärung notwendig werden, sind nämlich mit hohen Kosten verbunden.

WELCHE FUNKTION HAT DIE ABGESCHLOSSENHEITSERKLÄRUNG?

Die Erklärung dient der genauen Abgrenzung der Wohneinheit und sorgt für mehr Rechtssicherheit, wenn mehrere Besitzer Wohnungseigentumsrechte an einer Immobilie haben. Eine Wohnung ist dadurch gekennzeichnet, dass sie durch Böden, Wände und Decken räumlich abgegrenzt ist. Zudem ist ein separater Zugang zum Treppenhaus oder ins Freie verpflichtend. Ein weiteres Kriterium sind sanitäre Räumlichkeiten wie Bad und WC, sowie das Vorhandensein mindestens einer Küche(-zeile). Beim Kauf oder Verkauf der Wohnung wird mit der Erklärung rechtlichen Streitigkeiten vorgebeugt und Interessenten können im Grundbuch eine klare Abgrenzung zu den anderen Parteien erkennen.

WIE WIRD DIE BEANTRAGUNG EINER ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG ABGEWICKELT?

Der Besitzer, der über Wohnungseigentum verfügt, muss den Antrag bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Eine bestimmte Form ist dafür nicht erforderlich. Ebenso wird nach der Antragsstellung keine Prüfung im Sinne des Baurechts durchgeführt, da diese schon beim Bau der Immobilie erfolgt. Ebenso führt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung keine rechtliche Heilung herbei, falls die Errichtung der Wohnimmobilie durch den Bauherrn in der Vergangenheit nicht gemäß der Bau- und Nutzungsgenehmigung erfolgte. Anfallende Antragsgebühren fallen dem Wohnungseigentümer zur Last.

WELCHE DOKUMENTE SIND FÜR DEN ANTRAG ERFORDERLICH?

Der Antrag kann bei der zuständigen Baubehörde formlos erfolgen und es werden folgende weitere Unterlagen bei der Antragstellung benötigt:

– Lageplan von allen Gebäuden und Anlagen
– bei mehreren Eigentümern: Gesellschaftsvertrag (Kopie)
– bei Bedarf eine Handlungsvollmacht
– Handels- oder Vereinsregisterauszug
– aktueller Auszug aus dem Grundbuch
– Aufteilungsplan der abgeschlossenen Einheit
– Gebäudeansicht und -grundriss

Liegen der Antrag und alle anderen notwendigen Unterlagen der Baubehörde vor, prüft sie diese auf Basis des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und erteilt anschließend die Bewilligung.

WELCHE BESONDERHEITEN SIND ZU BEACHTEN?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt dem Wohnungseigentümer, auch wenn er über mehrere Wohnungen verfügt, dass die Immobilien, die seinem Besitz zuzuordnen sind, abgeschlossene und eigenständige Einheiten bilden. Zu den eingeteilten Wohnungen gehören aber auch oft noch weitere Teilräume wie Speicher, Garagenplätze oder Kellerräume. Auch wenn diese Räumlichkeiten nicht dem Wohnzweck dienen, sollten sie stets beim Antrag der Abgeschlossenheitsbescheinigung berücksichtigt werden. Dazu muss das Teileigentum jedoch klar definiert sein und der Wohnung exakt zu geordnet werden können. Dies kann durch Nummerierungen, Markierungen und andere Kennzeichnungen in den Bauplänen erfolgen. Räume, die hingegen rein gewerblich genutzt werden, wie Praxen, Verkaufs- oder Werkstatträume, finden keine Berücksichtigung.

DIE ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG HAT IHRE GRENZEN

Wenn Käufer eine Wohnung erwerben, die durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung räumlich abgegrenzt ist, sind sie weiterhin auf einen rücksichtsvollen Umfang mit ihren Nachbarn verpflichtet. Möchten die neuen Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen an der Wohnimmobilie durchführen, die die Bausubstanz oder Fassade betreffen, ist ein Agreement mit den Nachbarn erforderlich. Gleiches gilt selbstverständlich auch für Sonder- oder Teileigentum, auf das sich das Mitwirkungsrecht aller Eigentümer erstreckt. Dazu gehören beispielsweise Gemeinschaftsräume wie Waschkeller oder gemeinsam genutzte Tiefgaragen, die zur Wohnanlage gehören. Dabei kann gegebenenfalls eine fest abgesprochene Nutzungszeit der Gemeinschaftsräume vorteilhaft sein.