Altlasten

Kurz und bündig erklärt in unserem Finanzierungs-Lexikon.

WIE WERDEN ALTLASTEN DEFINIERT?

Als Altlasten werden Bodenkontaminationen oder Verunreinigungen des Grundwassers unter der Erdoberfläche bezeichnet. Diese entstehen durch gesundheits- oder umweltschädliche Umgestaltungen des Bodens aufgrund menschlichen Verhaltens. Deshalb sollten Immobilienkäufer bei der Auswahl des Grundstücks unbedingt auf eine Überprüfung von Altlasten achten, um nach dem Veräußerungszeitpunkt keine bösen Überraschungen zu erleben.

Greift der Mensch durch eine umweltschädliche Nutzung des Bodens in die Natur ein, können sich auf und unter dem Boden Altlasten bilden. Grundstücke, die Altlasten aufweisen, erfüllen nicht mehr den Mindeststandard an Qualität, die ein natürlicher und unbelasteter Boden haben muss. Eine Unterscheidung liefert dabei § 2 Abs. 5 BbodSchG (Bundesbodenschutzgesetz), der zwischen Altablagerungen und Altstandorten unterscheidet. Altablagerungen umfassen Bodenflächen, auf denen in der Vergangenheit Abfälle gelagert oder verarbeitet wurden. Wurden hingegen auf dem Grundstück umweltgefährdende Stoffe verarbeitet, so spricht das Gesetz von Altstandorten. Beide Arten führen eine schwere Kontamination des Bodens herbei, die dauerhaft für die Flora und Fauna des Grundstücks schädlich ist.

Um eine Widerherstellung der verunreinigten Bodenflächen erreichen zu können, ist in der Regel eine professionelle Sanierung notwendig. Dabei wird der Boden entweder gereinigt oder kontaminierte Bodenteile werden ausgetauscht. Dies bedeutet für Immobilienkäufer eine verlängerte Bauplanung, aber auch eine technische und finanzielle Herausforderung nach dem Grundstückskauf. Bei der Wahl des Grundstücks sollten sich Interessenten deshalb immer nach versteckten und verborgenen Altlasten erkundigen, um diese bei Bestehen planerisch in das Bauprojekt mit einkalkulieren zu können.

KONKRETE BEISPIELE FÜR ALTLASTEN AUS DER PRAXIS

Ein Beispiel für die Entstehung von Altlasten ist die unsachgemäße Entsorgung von giftigen Stoffen und Abfällen, die die Böden kontaminieren. Dadurch wird die Tier- und Pflanzenwelt auf dem Grund langfristig geschädigt und es dauert lange, bis sich der Boden nach einer Sanierung erholen kann.

Altlasten entstehen ebenfalls, wenn Giftstoffe falsch oder unzureichend gesichert gelagert werden und auf dem Grundstück auslaufen. Die schadhaften Flüssigkeiten können dabei nicht nur in den Boden, sondern auch ins Grundwasser gelangen. Dazu gehören Treibstoffe wie Benzin, aber auch Alt- und Maschinenöl, sowie Produkte, die über giftige Lösungsmittel enthalten. Aus dem privaten und gewerblichen Bereich gehören dazu Farben, Lacke, Klebstoffe und Reinigungsmittel.

Darüber hinaus können Altlasten auch durch spezielle Bebauungen und Nutzungsarten aus der Vergangenheit entstehen. So sieht das Bundes-Bodenschutzgesetz auch Grundstücke als belastet an, auf denen sich Betriebe wie Tankstellen oder Müllentsorgungsanlagen befunden haben. Hierbei müssen keine chemischen Verunreinigungen durch Benzin oder giftige Müllablagerungen des Bodens stattgefunden haben. Es reicht viel mehr aus, dass die Bodenfläche einer längeren und nicht nur vorübergehenden Nutzungsart ausgesetzt war, die die potentielle Gefahr birgt, dass durch sie der Boden verunreinigt sein könnte.

WIE LÄUFT DIE SANIERUNG VON ALTLASTEN AB?

Liegt der Verdacht nahe, dass ein Grundstück von Altlasten betroffen ist, geben das Bundes-Bodenschutzgesetz und die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung Auskunft über notwendige Maßnahmen, die ergriffen werden müssen. Vor der Sanierung sollen dabei alle notwendigen Flächen inspiziert und bewertet werden.

Darüber hinaus besteht auch eine gesetzliche Verpflichtung eine Sanierung des Bodens durchzuführen, wenn dieser von Altlasten betroffen ist. Grundstückskäufer können also nicht mit der Bauplanung starten, wenn das Grundstück noch belastet ist oder ein Verdacht für eine solche Belastung besteht. In erster Linie ist der Eigentümer für die Sanierung verantwortlich. Das Eigentumsrecht entsteht beim Grundstückkauf spätestens durch die Eintragung ins Grundbuch. Haftbar gemacht werden kann aber der Versucher, falls er ausfindig gemacht wurde oder beim Kauf eine solche Belastung vorsätzlich verschwiegen hat. Die Aufklärung muss dabei bereits bei der Besichtigung, ohne Nachfragen durch den potentiellen Käufer, erfolgen.

WIE LASSEN SICH ALTLASTEN ERKENNEN?

Möchten Interessenten ein Grundstück kaufen, ist es empfehlenswert vor dem Kauf ein Bodengutachten durchführen zu lassen. Denn Altlasten lassen sich nicht direkt mit bloßem Auge erkennen. Zwar ist die Erstellung eines solchen Gutachtens mit Kosten verbunden, diese können aber zu einem späteren Zeit erheblich in die Höhe steigen, falls nach dem Kauf herauskommt, dass Sanierungsmaßnahmen notwendig sind. Mit einem vorhergehenden Gutachten können Grundstückskäufer somit eine Menge Geld sparen und sind damit in der Bauplanungsphase besser finanziell abgesichert.

Ein weiterer Anhaltspunkt für die Erkennung von Altlasten ist das Altlastenkataster, das von einigen Städten und Gemeinden angeboten wird. Die Eintragungen geben dabei Auskunft über die historische Beschaffenheit eines Grundstücks. So können Interessenten erfahren, ob das Grundstück schon in der Vergangenheit mit Altlasten kontaminiert war oder beispielsweise als Deponie genutzt wurde, so dass ein Altlastenverdacht besteht.