Auflassungsvormerkung

Kurz und bündig erklärt in unserem Finanzierungs-Lexikon.

RECHTLICHE GRUNDLAGEN ZUR AUFLASSUNGSVORMERKUNG

Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um ein juristisches Instrument, mit dem im deutschen Immobiliarsachenrecht ein bestimmtes Recht gesichert werden soll. Dieses Rechtsgebiet befasst sich mit Rechtsverhältnissen an Liegenschaften. Als Recht, das gesichert werden soll, kommt das Eigentumsrecht an Grundstücken in Betracht, wenn potentielle Käufer diese erwerben möchten. Aber auch grundstücksgleiche Rechte lassen sich mit einer Vormerkung im Grundbuch zukünftig absichern. Für die Umsetzung sind einige Vorrausetzungen erforderlich, wie die Zahlung eines Geldbetrags. Hat der Begünstige seine Verpflichtungen erfüllt, so wird sein Recht durch die Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf geschützt.

Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um eine spezielle Form der Vormerkung, die als Sicherungsmittel im Grundbuch fungiert. Zu finden sind die rechtlichen Regelungen in den §§ 883 bis 888 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wird die Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, hat der Begünstigte ein Recht auf Änderung im Grundbuch. Neben der Auflassungsvormerkung gibt es zudem die Löschungsvormerkung, mit der die künftige Löschung eines Rechtes (z.B. Hypothek oder Grundschuld) gesichert wird.

In der Praxis ist die Auflassungsvormerkung von einer notariellen Beurkundung und der Eintragung in das Grundbuch erforderlich, die durch das Grundbuchamt vorgenommen wird. Nach der Eintragung hat der Begünstigte einer Auflassungsvormerkung, beispielsweise jemand, der ein Haus gekauft hat, das Recht über die Liegenschaft zu verfügen. Abzugrenzen ist dieses Recht von dem Schuldverhältnis, welches sich etwa aus dem Kaufvertrag der Parteien ergibt. Dabei ist nicht das Sachenrecht, sondern das ebenfalls im BGB normierte, Schuldrecht zuständig. Da beide Rechtsgebiete im deutschen Zivilrecht voneinander zu trennen sind und nach dem Abstraktionsprinzip eine unabhängige Geltung haben, ist es juristisch angebracht, neben der schuldrechtlichen Regelung das dingliche Recht mit einer Auflassungsvormerkung zu sichern.

Neben den schuldrechtlichen und dinglichen Regelungen aus dem BGB, finden noch Vorschriften aus der Grundbuchordnung (GBO) Anwendung, wenn eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden soll.

DIE BEDEUTUNG DER AUFLASSUNGSVORMERKUNG BEI DER EIGENTUMSÜBERTRAGUNG IN DER PRAXIS

Wie bereits dargestellt werden Auflassungsvormerkungen dazu verwendet, um die Ansprüche des Erwerbers gegenüber dritten Parteien abzusichern. So schützt die Auflassungsvormerkung als Absicherung gegen Ansprüche aus einer Zwangsversteigerung, falls der Verkäufer insolvent gegangen ist und sein Grundstück verwertet werden soll. Der Erwerber würde also sein Recht ohne einer solchen Absicherung verlieren, auch wenn er bereits den Kauf des Grundstücks vollzogen hat. Um solchen Fällen entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber die Vormerkung als Sicherungsrecht in das Sachenrecht integriert.

Da für die Auflassungsvormerkung eine notarielle Beurkundung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich sind, fallen für die Arbeit des Notars und des Grundbuchamtes gewisse Gebühren an. Diese sind jedoch verhältnismäßig gering im Vergleich zu dem Risiko, ein Recht an einem Grundstück als Erwerber zu verlieren. Dazu können noch die Maklerprovisionen und sowie die Grunderwerbssteuer hinzukommen. Dabei ist in der Praxis mit Zusatzkosten von mindestens 10 Prozent zurechnen, die zusätzlich zum Kaufpreis für die Immobilie anfallen.

Kommt es zu einer Verfügung über die Immobilie durch den ursprünglichen Eigentümer, dann ist der Zeitpunkt der Wirksamkeit der Auflassungsvormerkung entscheidend, wenn dem zukünftigen Erwerber durch die Verfügung Nachteile entstehen. Für die Wirksamkeit ist nicht nur die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Schuldverhältnis erforderlich, sondern auch die Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass der Erwerber ein starkes Interesse daran hat, das eine Auflassungsvormerkung bei einem Immobilienerwerb zügig eingetragen wird.

DIE VORMERKUNGSEINTRAGUNG INS GRUNDBUCH

Im Grundbuch einer Immobilie sind mehrere Abteilungen aufgeführt, die sich bestimmte Informationen eintragen lassen können. In der ersten Abteilung sind Eigentümer oder Erbbauberechtigte des Grundstücks aufgeführt. Rechte, Lasten und Beschränkungen sind hingegen in der zweiten und dritten Abteilung aufgeführt.

Zu einem solchen Recht zählt auch die Auflassungsvormerkung, die in der zweiten Abteilung des Grundbuches eingetragen wird. Zudem gibt es verschiedene Ränge, die sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung richten. Wird eine Vormerkung erstrangig eingetragen, besteht für den Begünstigten die Möglichkeit alle nachrangig eingetragenen Rechte zu löschen, falls diese sein Recht beeinträchtigen. Darüber hinaus haben Interessenten ein Einsichtsrecht in das Grundbuch. So können Sie vor der Schließung eines Kaufvertrags sehen, ob bereits eine Vormerkung eingetragen ist und welchen Rang die eingetragenen Rechte aufweisen. Damit lässt sich genau erkennen, ob sich ein Kaufvertrag lohnt oder nicht. Denn ist bereits eine Vormerkung eingetragen, sollten Interessenten Abstand von einer schuldrechtlichen Vereinbarung nehmen, da die dingliche Eintragung der Vormerkung bereits einen Begünstigten vor unzulässigen Verfügungen schützt. Deshalb ist die Anforderung eines Grundbuchauszugs stets empfehlenswert.