Als Sondereigentum werden alle Teile von Gebäuden und Grundstücken bezeichnet, an denen ein Eigentümer ein alleiniges Verfügungsrecht besitzt. Somit kann er andere Eigentümer von der Nutzung ausschließen.
Nicht immer wird ein Haus als komplette Immobilie verkauft. Viele Käufer möchten nur eine Wohnung, also einen abgrenzten Teil eines Gebäudes erwerben und dafür die vollen und uneingeschränkten Nutzungsrechte erhalten. Dabei muss jedoch genau definiert werden, was zum Wohnungseigentum gehört und welche Teile der Immobilie als Gemeinschaftseigentum einzustufen sind. So lassen sich Streitfälle vermeiden, wenn es um die Nutzungsrechte, die Unterhaltskosten und die Haftung von mehreren Eigentümern geht. Ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum vorliegt, muss dabei stets in der Teilungserklärung vor dem Kauf festgelegt werden.
Unter Sondereigentum versteht man alle Teile von Gebäuden, die nicht dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Hier hat der Eigentümer das alleinige Verfügungsrecht über das ausgesonderte Eigentum und darf nicht von anderen Bewohnern in der Ausübung seiner Verfügungsmacht eingeschränkt oder gestört werden. Freilich darf er auch selbst in das Verfügungsrecht anderer Eigentümer nicht eingreifen, wenn sie ebenfalls Sondereigentum an einer Immobilie besitzen. Eine rechtliche Grundlage schafft dabei das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das genau zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheidet. Zum Sondereigentum zählen alle Räumlichkeiten und Bestandteile von Gebäuden, an denen der Eigentümer Veränderungen vornehmen (lassen) kann. Voraussetzung dafür ist, dass das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum anderer Wohnungsinhaber nicht beeinträchtigt wird. Ebenso darf es bei den Veränderungen nicht zu einer äußeren Umgestaltung des Gebäudes kommen. Das Sondereigentum muss zudem nicht als ganze Fläche zusammen oder nebeneinander liegen. Deshalb ist durchaus eine Streuung von Sondereigentum in einem Gebäude möglich. Durch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung wird genau geregelt, was zum Sondereigentum gehört.
Grundsätzlich zählen zum Sondereigentum Räumlichkeiten wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Sanitäreinrichtungen, aber auch Küchen. Auch Verkleidungen in Innenräumen wie Decken- und Wandverkleidungen, der Innenputz, Tapeten oder Anstriche werden dazu gezählt und können vom Eigentümer verändert werden. Dies gilt auch für Fußböden und Türen, die sich im Inneren von Eigentumswohnungen befinden. Ebenso können Eigentümer Innenwände verändern, die keine tragende Funktion im Gebäude besitzen. Es ist also möglich bestimme Räume in der Wohnung zu teilen oder eine nicht tragende Wand zu entfernen, um den Innenraum zu vergrößern. Als Sondereigentum zählen des Weiteren alle Vorrichtungen, die der Klimatisierung der Wohnräume dienen. Dazu gehören etwa Heizkörper, Boiler, Ventile oder Klimaanlagen. Auch Flächen und Räumlichkeiten, die nicht direkt an die Wohnung grenzen, wie PKW-Stellplatze oder Kellerräume, gehören zum Sondereigentum.
Möchte der Eigentümer etwas an seinem Sondereigentum verändern, ist grundsätzlich keine Zustimmung der anderen Eigentümer notwendig. Bei Veränderung muss lediglich Rücksicht auf die Rechte und Interessen anderer (z.B. Einhaltung von Ruhezeiten während Baumaßnahmen) gelegt werden. Darüber hinaus muss der Eigentümer natürlich auch die Kosten für die Veränderungen selbst tragen, da die Maßnahmen nur ihm zugutekommen. Beim Gemeinschaftseigentum werden hingegen die Kosten aufgeteilt. Die Höhe wird für alle Beteiligten bei der Eigentümerversammlung festgelegt.
Es gibt Teile von Gebäuden wie beispielsweise Haustüren, die sowohl dem Sondereigentum, als auch dem Eigentum der Gemeinschaft zuzurechnen sind. So kann der Eigentümer etwa die Innenseite der Haustür, die zu seiner Wohnung führt frei gestalten, während die äußere Gestaltung der Haustüren von der Entscheidung der Eigentümergemeinschaft abhängt. Möchte der Eigentümer die Außenseite der Tür verändern oder verzieren, muss die Eigentümergemeinschaft vor der Maßnahme zustimmen. Ergeht die Maßnahme ohne Zustimmung, dann muss der Eigentümer die Änderung wieder entfernen. Gärten und Terrassen sind nicht sondereigentumsfähig, es wird jedoch häufig ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, besonders wenn nur einer der Eigentümer Zugang zu diesen Flächen besitzt. Dies erfolgt durch eine Teilungserklärung oder eine Vereinbarung, die auf der Eigentümerversammlung getroffen wird.
Alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Sondereigentum entstehen, fallen dem jeweiligen Eigentümer zur Last. Gemäß dem WEG übernimmt der Eigentümer somit auch die Haftung. Gleiches gilt, wenn er einen Schaden am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum anderer Bewohner verursacht. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn durch einen defekten Wasseranschluss die darunterliegende Wohnung Schaden nimmt. Dabei gilt immer eine verschuldensabhängige Haftung. Wird hingegen das Sondereigentum beschädigt, weil Eigentümer die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum vernachlässigt haben, kann der beeinträchtige Eigentümer Schadensersatz von der Eigentümergemeinschaft fordern. Bei Schäden durch äußere Umwelteinflüsse wie Unwetter übernimmt hingegen die Gebäude- und Hausratversicherung die Kosten.