Talfahrt bei Wohnungspreisen gestoppt
Empirica Index zeigt Stabilisierungs-Trend auf hohem Niveau – Metropolen nach wie vor stark gefragt
Die Immobilienpreise in Deutschland haben nach einer längeren Phase der Abwärtsbewegung ihren Abwärtstrend vorerst gestoppt. 2024 zeigt sich der Markt stabilisiert, vor allem in beliebten Großstädten wie München, Hamburg und Berlin, wo das Interesse an Wohnraum nach wie vor hoch ist. Auch steigende Bauzinsen und höhere Baukosten haben zwar viele potenzielle Käufer zurückhaltender gemacht, doch das Preisniveau bleibt laut dem Empirica Index für das dritte Quartal auf einem stabil hohen Stand, da die Nachfrage stabil bleibt.
Im Empirica-Immobilienpreisindex für das dritte Quartal 2024 zeigt sich, dass der Abwärtstrend bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen (plus 0,1 % gegenüber dem Vorquartal) sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern (minus 0,1 %) vorerst gestoppt ist. Ein deutlicher Preisanstieg bleibt jedoch weiterhin aus: Die Angebotskaufpreise für Wohnungen liegen nach wie vor um 1,9 % und für Häuser um 2,7 % unter den Werten des Vorjahresquartals (Q3 2023).
Laut Empirica verzeichnet der Markt für Neubauten leichte Preissteigerungen: So sind die Preise für neue Eigentumswohnungen im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 um 0,5 % gestiegen. Bei neu gebauten Mietwohnungen liegt das Plus bei 0,8 %, während Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,3 % teurer wurden. Auch die Mieten für Bestandswohnungen stiegen um 0,6 %. Der Gesamtindex blieb dabei stabil bei 184 Punkten (Basisjahr 2004 = 100 Punkte).
Der Immobilienmarkt in Metropolregionen
In den stark gefragten Städten München, Berlin und Hamburg haben sich die Immobilienpreise stabilisiert. In München beträgt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen aktuell rund 9.800 Euro, in Hamburg etwa 6.800 Euro und in Berlin rund 5.500 Euro. Auch Frankfurt (Foto) bleibt für Investoren attraktiv und zeigt stabile Preise bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 7.300 Euro. Zwar führen steigende Bauzinsen und höhere Finanzierungskosten dazu, dass einige potenzielle Käufer zurückhaltender sind, doch die Nachfrage nach Wohnraum bleibt konstant genug, um die Preise hoch zu halten.
Diese Stabilisierung geht einher mit einer spürbaren Veränderung im Käuferverhalten. Viele Interessenten, die im letzten Jahr auf fallende Preise spekuliert hatten, nehmen das aktuelle Marktumfeld als Zeichen dafür, dass es vorerst nicht günstiger wird. Dies führt dazu, dass Immobilienangebote in diesen Städten wieder mehr Interessenten anziehen und Preisabschläge seltener gewährt werden müssen. Durch die nach wie vor hohe Nachfrage und den immer noch knappen Wohnraum bleiben die Preise in den Metropolregionen somit stabil.
Entwicklung in ländlichen Regionen und strukturschwächeren Gebieten
Anders als in den Großstädten zeigt sich in ländlichen und wirtschaftlich schwächeren Regionen eine gedämpfte Preisentwicklung. Hier sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr um bis zu 3 % gesunken. Besonders in weniger nachgefragten Gegenden, etwa in Teilen Ostdeutschlands oder ländlichen Regionen in Nordrhein-Westfalen, liegen die Quadratmeterpreise teils unter 2.000 Euro und stagnieren weiter. Für Käufer, die auf eine langfristige Immobilieninvestition setzen möchten, bieten sich in diesen Gegenden jetzt Einstiegschancen. Die niedrigeren Preise und der geringere Wettbewerb locken vor allem Käufer an, die sich durch den stabilen Mietmarkt langfristige Wertzuwächse erhoffen.
Der Empirica Index als Orientierungshilfe
Der Empirica Index bietet eine wertvolle Grundlage zur Einschätzung der Immobilienpreisentwicklung in den verschiedenen Regionen Deutschlands. Entwickelt vom Empirica-Institut, bewertet dieser Index das Überhitzungsrisiko in Städten und Regionen durch Faktoren wie das Kaufpreis-Mietverhältnis und die Relation von Immobilienpreisen zu durchschnittlichen Einkommen. Ein Wert über 30:1 im Kaufpreis-Mietverhältnis gilt als Hinweis auf eine mögliche Blasenbildung. In München etwa liegt dieses Verhältnis aktuell bei rund 40:1, was auf ein überhitztes Preisniveau hinweist. Auch Frankfurt und Berlin zeigen Werte, die das Risiko einer Blasenbildung nahelegen.
In strukturschwächeren und ländlichen Regionen hingegen sieht der Empirica Index weniger Risiken. Die Kaufpreise sind hier oft realistischer und stehen im Einklang mit den Mieteinnahmen und Einkommen. So ergibt sich für Investoren und private Käufer in diesen Gebieten eine Chance, von stabilen Mietrenditen und potenziellen langfristigen Wertsteigerungen zu profitieren.
Chancen und Risiken im Marktumfeld 2024
Der stabilisierte Markt birgt sowohl Chancen als auch Risiken für Käufer. Wer in eine Immobilie in den stark nachgefragten Großstädten investiert, kann sich durch die stabilen Preise zwar eine gewisse Werterhaltung sichern, zahlt aber oft hohe Einstiegspreise. Der Empirica Index gibt in den Metropolen eine klare Warnung: Zwar bleiben die Preise stabil, doch in Regionen mit sehr hohen Kaufpreis-Mietverhältnissen ist das Risiko von Preisanpassungen nach unten höher, sollte die Nachfrage irgendwann nachlassen oder das Zinsniveau wieder steigen.
Im Gegensatz dazu bieten ländliche Regionen und kleinere Städte aktuell die besten Einstiegsmöglichkeiten für Käufer, die an langfristige Investments denken. Diese Regionen sind derzeit durch ein gemäßigtes Preisniveau und moderate Preisentwicklungen geprägt. Potenzielle Käufer können von den stabilen Mieten profitieren und müssen deutlich weniger Eigenkapital einsetzen als in den teuren Städten.
Empirica Index zeigt unterschiedliche Chancen je nach Region
Insgesamt zeigt der Empirica Index eine stabile Immobilienpreisentwicklung in Deutschlands Städten und unterschiedlich starke Chancen je nach Standort. Während die Preise in den Metropolen auf hohem Niveau stabil bleiben, ergeben sich in ländlichen und strukturschwächeren Gegenden Kaufmöglichkeiten zu attraktiven Konditionen. Für Investoren und Käufer ist der Empirica Index eine unverzichtbare Orientierungshilfe: Er zeigt auf, wo Chancen bestehen und wo Vorsicht geboten ist – sei es beim Immobilienkauf oder bei einer langfristigen Investition.
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