Prolongation
Bauherren und Investoren wählen für ein Bauprojekt in aller Regel ein Darlehen mit Zinsbindung. Das heißt, der Zinssatz, den sie bezahlen, wird bei Abschluss des Darlehensvertrags für einen vorher festgelegten Zeitraum festgelegt. Das hat den Vorteil, dass für den Darlehensnehmer Planungssicherheit bezüglich seiner Baufinanzierung besteht. Da eine Zinsbindung normalerweise über 5, 10, 15 oder 20 Jahre abgeschlossen wird, muss man sich in diesem Zeitraum keine Sorgen über eventuell steigende Zinsen und dadurch steigende monatliche Belastungen machen (allerdings profitiert man auch nicht, wenn die Zinsen zwischenzeitlich sinken sollten). Deshalb wählen die meisten Bauherren ein Finanzierungsmodell mit Sollzinsbindung. Doch was passiert, wenn diese ausläuft, der Kredit aber noch nicht zur Gänze abbezahlt ist? Dann kommt eine Prolongation ins Spiel.
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Was ist eine Prolongation?
Der Begriff Prolongation ist vom Lateinischen prolungare = verlängern abgeleitet und bezeichnet die Verlängerung einer bereits bestehenden Baufinanzierung. Man kann dies auch als Anschlussfinanzierung bezeichnen. Eine Prolongation bedeutet also nichts anderes, als die Bedingungen für ein Darlehen nach den aktuellen Zinskonditionen für ihre Restschuld zu verhandeln. Denn eine Zinsbindung für beispielsweise 10 Jahre bedeutet nicht, dass der Darlehensbetrag auch nach 10 Jahren zurückbezahlt sein muss. Sie verlängern also Ihren Kreditvertrag mit neuen Konditionen. Oder sie begleichen die Restschuld auf einen Schlag komplett, wenn Ihnen, zum Beispiel durch eine Erbschaft, die nötigen Mittel zur Verfügung stehen. Da dies in der Regel nicht der Fall ist, wählen die meisten Bauherren und Banken den Weg der Prolongation.
Wie funktioniert eine Prolongation?
Neigt sich der von Bauherrn und Bank vereinbarte Zeitraum der Sollzinsbindung für das Darlehen dem Ende zu, müssen beide in Gespräche über die weitere Finanzierung treten. In der Regel teilt der Kreditgeber dem Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor dem Auslaufen der Zinsbindung mit, ob er die Baufinanzierung verlängern will oder nicht. Denn eine Verpflichtung besteht nicht. Ist bisher alles korrekt gelaufen, wurden die Raten pünktlich bezahlt, hat die Bank aber natürlich ein Interesse, Ihren Kunden nicht zu verlieren. Deshalb wird sie ihrem Schreiben auch gleich ein Angebot zur Darlehensverlängerung mit unterschiedlichen Sollzinssätzen für die Restschuld beilegen. Auch hier gibt es wieder die Möglichkeit, eine Zinsbindung zu vereinbaren. In der Regel gilt auch hier: je länger der Zeitraum gewählt wird, um so höher der Zinssatz.
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Was spricht für eine Prolongation – und was dagegen?
Nur weil man sich lange kennt, bedeutet eine Prolongation nicht, dass Sie Ihr Darlehen automatisch zu den bestmöglichen Konditionen bei Ihrer bisherigen Bank weiterführen können. Zwar bietet dieser Weg einer Verlängerung für Ihren Kredit viele Annehmlichkeiten. So müssen Sie nicht noch einmal Unterlagen einreichen, das Objekt muss nicht erneut bewertet werden und Ihre Bonität bedarf keiner Prüfung, da diese der Bank ja bekannt ist. Allerdings lohnt sich ein Vergleich, der Kreditkonditionen schon allein deshalb, weil der Zinssatz, den Ihnen Ihre Bank bei einer Prolongation anbietet, in der Regel nie der günstigste ist. Hier kalkuliert der Darlehensgeber ganz einfach mit dem Bequemlichkeitseffekt. Andere Banken, die Sie als Kunden gewinnen möchten, bieten dagegen oft günstigere Konditionen an. Hier die Vorteile einer Prolongation auf einen Blick:
- Schnelle Abwicklung
Mit der Annahme des Prolongationsangebots läuft der Vertrag für Ihr Darlehen einfach weiter.
- Keine Kosten
Gebühren für einen Bankwechsel oder für einen neuen Grundbucheintrag fallen nicht an.
- Bekannte Ansprechpartner
Durch eine Prolongation bei Ihrer Bank haben Sie dieselben Ansprechpartner wie bisher auch.
- Keine Bürokratie
Ein Einreichen von Unterlagen für die Bonitätsprüfung entfällt ebenso wie eine erneute Immobilienbewertung.
Und das sind die Nachteile
Auch wenn eine Prolongation in Fällen als der bequemste Weg für eine Anschlussfinanzierung erscheint, sollten einige Nachteile nicht außer Acht gelassen werden. Überwiegen diese, ist es sinnvoll, eine andere Art der Finanzierungsverlängerung in Betracht zu ziehen.
- Geringer Verhandlungsspielraum
Ihre bisherige Bank ist in der aktiven Rolle und wird sich nicht auf langwierige Verhandlungen zu den Konditionen einlassen.
- Höherer Zinssatz
Der Ihnen von Ihrer Bank angebotene Zinssatz für eine Prolungation ist in der Regel höher als beim Wechsel zu einem anderen Darlehensanbieter.
- Alte Vertragsbedingungen
Bei der Prolungation ändert sich an den Vertragsbedingungen nichts. So können Sie unter Umständen den Tilgungssatz nicht verändern oder Sondertilgungen leisten.
Welche Alternativen gibt es zur Prolongation?
Auch wenn es oftmals der scheinbar bequemste Weg ist, das Prolongationsangebot seiner Bank einfach anzunehmen, lohnt sich, vor allem in Hinblick auf die Koten, ein Blick auf die Alternativen. Hier sind vor allem zwei Alternativen zu nennen:
Ihr Weg zu einer Prolongation oder Anschlussfinanzierung
Eine Baufinanzierung ist ein großer Schritt im Leben. Umso wichtiger ist es, genau zu planen, alle Aspekte zu berücksichtigen und vor allem die richtigen Konditionen zu finden. Das gilt auch für eine Prolongation oder Anschlussfinanzierung. Ob in Form einer Umschuldung oder eines Forwarddarlehens. Bei solch sensiblen finanziellen Weichenstellungen ist eine gute und individuelle Beratung das A und O: Aus diesem Grund stimmen sich unsere Experten persönlich mit Ihnen zu Ihren Wünschen und Ansprüchen ab, stellen den Kontakt zu kompetenten Anbietern aus unserem weitreichenden Netzwerk her und unterstützen Sie dabei, die für Sie besten Konditionen für eine Prolongation Ihres Immobiliendarlehens zu verhandeln.
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