Baufinanzierung umschulden
Finanzielle Vorteile durch Umschuldung der Baufinanzierung
Baufinanzierung umschulden – Finanzierungen ablösen & Kosten sparen
Eine Finanzierung umzuschulden kann oftmals eine gute Möglichkeit sein, dem hohen Zinssatz der alten Finanzierung zu entfliehen und über das neu aufgenommene Darlehen bares Geld zu sparen. Doch lohnt sich eine Umschuldung bei allen Kreditarten? Wenn Sie eine bestehende Baufinanzierung umschulden möchten, ist immer im Einzelfall zu prüfen, ob eine vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung überhaupt möglich ist und sich zu den gegebenen Konditionen wirtschaftlich rentiert. Planen Sie eine mögliche Umschuldung Ihres Baukredits gemeinsam mit uns – wir finden eine passende Lösung nach Ihrem Bedarf.
Sie möchten eine bestehende Baufinanzierung vorzeitig umschulden und benötigen einen zuverlässigen Finanzierungspartner? Lassen Sie sich von unseren Experten beraten – gerne helfen wir Ihnen im Rahmen einer kostenfreien und unverbindlichen Erstberatung weiter.
Eine Baufinanzierung umschulden – Was bedeutet das?
Einen bestehenden Baukredit umzuschulden bedeutet in der Praxis, einen teureren Kredit für eine Immobilie durch eine Finanzierung mit vorteilhafteren Konditionen und günstigeren Zinssätzen abzulösen. Dies ist gerade dann interessant, wenn der ursprüngliche Baukredit noch in einer Hochzinsphase abgeschlossen wurde. Abhängig von den Vertragsdetails der bisherigen Finanzierung kann dies für Kreditnehmer finanziell sehr vorteilhaft sein – dies ist jedoch nicht immer der Fall.
Wenn Kreditnehmer eine Baufinanzierung umschulden möchten, ist im Vorfeld zu prüfen, ob bei der Ablösung des bestehenden Baukredits Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die jeweiligen Kosten können eine geplante Umschuldung erheblich verteuern – selbst bei niedrigen Zinssätzen. Aus diesem Grund ist es umso wichtiger, dass die geplante Ablösung eines Baukredits im Detail durchkalkuliert wird – im besten Fall bereits mit einem passenden Finanzierungspartner.
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Fabian von Pigenot
Prokurist, Real Estate
Marco Mesisca
Bankkaufmann, Real Estate
Wann kann man eine Baufinanzierung umschulden?
Es gibt für Kreditnehmer verschiedene Szenarien und Zeitpunkte, zu denen eine Umschuldung bestehender Baukredite möglich bzw. sinnvoll ist. Grundsätzlich lässt sich eine Baufinanzierung unter folgenden Bedingungen ablösen:
- Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
Beim Abschluss eines Baukredits werden häufig verbindliche Zinssätze festgelegt, meist über einen Zeitraum von 10-30 Jahren. Ist diese Frist abgelaufen, lässt sich eine bestehende Baufinanzierung umschulden – ganz ohne Zusatzkosten. - Nach 10 Jahren Vertragslaufzeit
Gemäß §489 BGB haben Kreditnehmer ein Anrecht darauf, eine bestehende Immobilienfinanzierung nach einer Frist von 10 Jahren kostenfrei abzulösen bzw. die laufende Baufinanzierung umzuschulden. Hierbei ist lediglich eine sechsmonatige Kündigungsfrist einzuhalten. - Bei berechtigtem Interesse
Kann der Kreditnehmer darlegen, dass er ein berechtigtes Interesse an einer Ablösung des laufenden Baukredits hat, kann er die Finanzierung außerordentlich kündigen. Ein solcher Grund kann etwa der Verkauf einer Immobilie sein. Dies ist jedoch erst nach einer Laufzeit von mindestens sechs Monaten und nach Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Ausnahme: Hat man bei der Baufinanzierung einen Zinssatz vereinbart, der sich variabel gestaltet, so kann der Kreditnehmer bei jeder Zinsänderung der Bank die Baufinanzierung umschulden und sie somit ganz oder teilweise tilgen. Hierbei fallen keine zusätzlichen Kosten an, die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Die Baufinanzierung umschulden oder eine Anschlussfinanzierung vereinbaren?
Wenn feststeht, dass ein bestehender Baukredit abgelöst werden soll, ist zu klären, nach welchem Verfahren dies geschehen soll. Dafür gibt es zwei gängige Methoden – die Prolongation im Rahmen einer Anschlussfinanzierung oder den Wechsel des aktuellen Kreditgebers, die eigentliche Umschuldung des Kredits.
- Prolongation
Hierbei handelt es sich im Grunde um die Fortführung der bisherigen Finanzierung beim aktuellen Kreditgeber. Ist am Ende der Sollzinsbindung der Kredit nicht getilgt, was in der Regel der Fall ist, wird mit dem Kreditgeber eine neue Kreditvereinbarung getroffen. Einzelne Konditionen können dabei gegebenenfalls neu verhandelt werden, ohne eine bestehende Baufinanzierung umschulden zu müssen – diese Angebote sind für den Kreditnehmer sehr komfortabel, die Konditionen können jedoch häufig schlechter als bei Angeboten anderer Anbieter ausfallen. - Umschuldung
Bei einer Umschuldung handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung, die nicht über den bisherigen Kreditgeber, sondern über ein neues Kreditinstitut realisiert wird. Kreditnehmer, die eine Baufinanzierung umschulden, profitieren über diesen Weg meist von günstigeren Konditionen und Zinsen als bei ihrem aktuellen Kreditvertrag. Im Gegenzug sind von Seiten der Kreditnehmer Kündigungsfristen zu beachten. Wichtig ist außerdem, der möglichen Ersparnis aus der Ablösung des Baukredits die anfallenden Kosten entgegenzustellen und diese Positionen genau gegenzurechnen, um bei der Umschuldung der Baufinanzierung keine Verluste zu machen.
Zwar bekommt man als Neukunde bei anderen Banken meist gute Konditionen bei einem Kredit, jedoch sollte man auch ein Gespräch mit der Hausbank führen. Die Kreditinstitute können auch zu möglichen Formen einer Anschlussfinanzierung beraten.
Baufinanzierung umschulden - Mögliche Kosten der Umschuldung auf einen Blick
Wenn Sie eine Baufinanzierung umschulden möchten, kann dies mit einigen Nebenkosten verbunden sein – gerade dann, wenn man zu einer neuen Bank wechselt. Bei der Ablösung eines Baukredits sind besonders folgende Kostenstellen zu beachten:
- Neuberechnung des Beleihungswerts
Der neue Kreditgeber kann verlangen, dass der Beleihungswert der Immobilie neu berechnet wird. Dafür können zum Teil erhebliche Mehrkosten anfallen. - Grundbuch- und Notargebühren
Weiterhin müssen die Grundpfandrechte für die neue Bank im Grundbuch umgeschrieben werden. Die entsprechenden Vorgänge müssen zudem notariell dokumentiert und beglaubigt werden. - Vorfälligkeitsentschädigung
Abhängig vom Zeitpunkt der geplanten Ablösung des Baukredits kann es sehr kostspielig sein, die bestehende Baufinanzierung umschulden zu wollen. Im Rahmen einer Vorfälligkeitsentschädigung kann das bisherige Kreditinstitut Gebühren für das vorzeitige Ende des Kreditvertrags erheben.
Je nach Ausgestaltung des bestehenden Baukredits, des eigenen Zeitplans und den Konditionen des bevorzugten Kreditgebers kann das Umschulden einer Baufinanzierung ein sehr kostspieliger Prozess sein. Daher ist es wichtig, die Kosten zur Ablösung eines Kredits exakt durchzukalkulieren und frühzeitig passende Angebote zur Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung einzuholen. Wir helfen Ihnen dabei – von der Suche über den Vergleich bis zum finalen Vertragsabschluss.
Mit Hilfe der KfW eine Baufinanzierung umschulden? - KfW Kredite zur Umschuldung eines Baukredits
Wer plant, einen KfW Kredit zur Umschuldung zu nutzen und sich damit staatliche Förderungen sowie günstige Konditionen zu sichern, hat in der Realität schlechte Karten. Einen KfW Kredit zur Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung zu nutzen ist nicht möglich, da KfW Kredite für diese Zwecke nicht gedacht sind und deshalb auch nicht dafür ausgegeben werden.
Entsprechende Darlehen bzw. Kredite der KfW können für Neufinanzierungen und Sanierungsvorhaben genutzt werden, jedoch nicht, um eine bestehende Baufinanzierung vorzeitig umzuschulden. Auf der anderen Seite kann eine Finanzierung über die KfW durch einen Kredit bei einem neuen Kreditgeber abgelöst werden. In den meisten Fällen gibt es dafür jedoch keinen vernünftigen Grund, da die Finanzierungs-Konditionen der KfW für Kreditnehmer in der Regel ausgesprochen gut sind.
Fazit: Einen KfW Kredit zur Umschuldung gibt es nicht, da diese Förderkredite für einen ganz bestimmten Zweck eingesetzt werden müssen, der beim Abschluss des Kreditvertrags bereits festgelegt ist.
Kosten bei zu früher Kündigung
Viele, die noch einen höheren Zinssatz bei ihrer Baufinanzierung abgeschlossen haben, handelten bereits und haben ihre Finanzierung gekündigt sowie auf ein günstigeres Darlehen umgeschuldet. Grundsätzlich ist dies auch jedem zu raten, der mit dem Zinssatz nicht zufrieden ist – allerdings muss man beachten, dass man bei der Umschuldung der Baufinanzierung nicht draufzahlt. Die Kündigung der Baufinanzierung kann erst nach zehn Jahren erfolgen mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist. Dies ist eine allgemeine Regel, die man auch vor Abschluss der Baufinanzierung kennen sollte.
Möchten Sie die Baufinanzierung früher kündigen, kann die Bank Ihnen das verweigern, was aber auch selten vorkommt, da bei einer frühzeitigen Kündigung die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet und zusätzliche Kosten auf Sie als Kreditnehmer zukommen. Zu kündigen, bevor die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, ist für den Kreditnehmer kein Spaß, denn schnell kommt hier eine beträchtliche Summe zusammen, die als Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss.
Kosten bei der Umschuldung
Diese Kosten können in den Bereich von einigen Tausend Euro steigen. Nun ist es fraglich, ob eine Umschuldung der Baufinanzierung wirklich noch rentabel ist: Zwar sind die Zinsen günstiger, jedoch nivelliert die Vorfälligkeitsentschädigung meist den finanziellen Vorteil aus den Zinsen. Weiteres ist bei der Umschuldung noch zu bedenken: Die Eintragung im Grundbuch eines neuen Gläubigers sowie Kosten für den Notar bei Abschluss des neuen Darlehens sind weitere Punkte, bei denen Kosten für den Kreditnehmer entstehen. Zudem kann es sein, dass das Haus auch neu geschätzt wird, wenn Sie bei einer anderen Bank das Darlehen zur Umschuldung aufnehmen. Und nochmals fallen dabei Kosten an. Es kann nun durchaus sein, dass man unterm Strich mit einer Umschuldung der Baufinanzierung schlechter wegkommt, als wenn man den etwas höheren Zinssatz behält.
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Die Umschuldung eines laufenden Baukredits kann sich lohnen – wichtig ist jedoch die Betrachtung des Einzelfalls. Je nach Angebot und Vertrag können sich Ersparnis und Kosten einer Ablösung die Waage halten und wer nicht aufpasst, zahlt im schlechtesten Fall drauf. Darum sollten Sie gemeinsam mit einem Experten Ihre Baufinanzierung umschulden – so erhalten Sie frühzeitig einen Überblick über Angebote verschiedenster Kreditgeber und finden heraus, ob sich die Ablösung Ihres aktuellen Baukredits wirklich für Sie rechnet.
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